Da biste kupili stan od 50m2 u Beogradu, po ceni od 1.400 evra, potreban vam je kredit od najmanje 66.500 evra, 3.500 evra depozita, 5.500 evra dodatnih troškova, morate pribaviti 20 dokumenata i utrošiti 45 dana.

Uz to, otplaćivaćete kredit 30 godina, vratićete glavnicu od 66.500 evra, platićete kamatu od oko 70.000 evra i još 2.500 evra dodatnih troškova tokom perioda otplate. Za sve navedeno, prvi preduslov je da vaša primanja i primanja vašeg sadužnika budu ukupno oko 750 evra.

Portal Kamatica.com je izvršio istraživanje o potrebnim procedurama, dokumentima i troškovima kupovine nekretnine putem subvencionisanog ili komercijalnog stambenog kredita. U procesu kupovine stana, kupac u Srbiji je u obavezi da u proseku pribavi oko 20 dokumenata, za koje je uglavnom potrebno platiti troškove overe, odgovarajuće naknade ili takse. Sem novčanih troškova, pribavljanje dokumentacije iziskuje i vreme, koje ponekad može biti faktor sa bitnim uticajem na povećanje broja dokumenata koje je potrebno pribaviti, a time i na dodatne troškove.

DOKUMENTACIJA I TROŠKOVI

Za odobravanje stambenog kredita potrebno je pribaviti odgovarajuća dokumenta, od kojih većina mora biti overena od strane nadležnih državnih institucija. To iziskuje troškove, koji su u pojedinim slučajevima izuzetno visoki.

Sem obaveznih dokumenata u vezi sa kupoprodajom nekretnine, koje u nastavku navodimo, poslovna banka od zajmotražioca može zahtevati i bilo koju vrstu dodatne dokumentacije. Neophodno je uz zahtev za kredit priložiti i sve dokaze o zaposlenju, prebivalištu, visini zarade, ugovoru sa poslodavcem i slično. Takođe, zavisno od toga gde je zajmotražilac zaposlen, mogu biti zahtevana dodatna dokumenta o poslovanju firme i izmirenju poreskih obaveza iste prema državi (najčešće se ovakvi zahtevi postavljaju zaposlenima u preduzetničim radnjama).

-Dokumenta i troškovi u vezi sa kupoprodajom nekretnine

Vrlo čest slučaj je da se za kupovinu nekretnine angažuje agencija za promet nekretninama. Ovo posebno važi za veće gradove u zemlji, poput Beograda, Novog Sada, Niša, Kragujevca. Iako trošak agencije nije direktno vezan za kredit, već za sam proces kupovine nekretnine, on je direktno vezan za ukupan proces kupovine nekretnine i ubrajamo ga u ovu grupu troškova. Troškovi agencije su oko 3% vrednosti nekretnine i u konkretnom slučaju iznose oko 2.000 evra.

Mišljenje ovlašćenog procenitelja je obavezan dokument u okviru priloga dokumentacije koju podnosite poslovnoj banci za odobravanje svih vrsta stambenih kredita. Ovo je jedan od dokumenata koje morate pribaviti na samom početku procesa odobravanja kredita i prvi značajniji dodatni trošak za zajmotražioca. Uobičajeni troškovi procenitelja su uglavnom fiksni i kreću se između 10.000 i 12.000 dinara.

Vlasnički list je dokument koji će vam biti neophodan u nekoliko navrata tokom procesa podnošenja zahteva i odobravanja subvencionisanog stambenog kredita. Tarifa za pribavljanje jednog primerka ovog dokumenta nije značajnija, međutim, obzirom na njegovu validnost, koja je svega 5 dana, verovatno je da ćete u nekoliko navrata morati da isti dokument ponovo pribavljate. Procena je da je tokom procesa odobravanja kredita trošak pribavljanja vlasničkih listova oko 3.000 dinara.

Predugovor o kupovini nekretnine je dokument koji kupac i prodavac sklapaju pri „kaparisanju“ nekretnine i jedan je od najvažnijih tokom procedure kupovine nekretnine. Sem što prodavcu plaća ugovoreni deo cene nekretnine, kupac će morati da plati i overu predugovora o kupovini nekretnine, koja se tarifira u zavisnosti od vrednosti nekretnine. Za vrednost prosečnog stana u Beogradu, overa predugovora se tarifira sa 10.000 do 20.000 dinara.

U vezi sa predugovorom o kupovini nekretnine, vrlo je važno imati u vidu da se njime definišu rokovi za određene aktivnosti, a najvažnija među njima je plaćanje. Ukoliko se desi da rokovi budu probijeni, što je vrlo čest slučaj, obzirom da je prodavcu stana u interesu da što pre dobije novac za nekretninu koju prodaje, neophodno je sastaviti aneks ugovora, čija overa donosi oko 2.000 dinara dodatnih troškova. Zbog toga je veoma bitno da predugovorom definišete što realnije rokove sa prodavcem nekretnine, kako biste izbegli troškove overe aneksa ugovora.

Uz pretpostavku da korisnik stambenog kredita koristi hipoteku na nekretninu koju kupuje kao sredstvo obezbeđenja, što je i najčešći slučaj u praksi, neophodno je uspostaviti istu kroz podnošenje odgovarajuće dokumentacije i plaćanje pratećih naknada u nadležnim državnim institucijama. Za prosečan stan u Beogradu naknade za upis hipoteke se kreću oko 20.000 dinara.

Kruna odnosa kupca i prodavca nekretnine je Ugovor o prodaji nekretnine. Međutim, overa ovog ugovora je i jedan od najvećih dodatnih troškova koje kupac ima u odnosu sa prodavcem. Naime, za overu ugovora o kupovini stana plaća se naknada čija visina zavisi od vrednosti nekretnine. Za prosečan novoizgrađeni stan u Beogradu ova naknada se kreće oko 30.000 dinara.

Subvencionisani stambeni krediti, ali i većina komercijalnih stambenih kredita podrazumeva da kredit bude osiguran u Nacionalnoj korporaciji za osiguranje kredita (NKOSK). Kupac nekretnine je u ovom odnosu dužan da plati naknadu u korist NKOSK-a, koja iznosi 30 evra i premiju osiguranja kredita, koja za stan vrednosti oko 70.000 evra iznosi 1.250 evra, što je oko 130.000 dinara. Osim premije osiguranja kredita, korisnik kredita je dužan da uplati i premiju osiguranja nekretnine kod nekog od licenciranih osiguravajućih društava. Troškovi ove premije osiguranja se kreću oko 5.000 dinara.

Na kraju iscrpljujućeg procesa pribavljanja i overe dokumenata, sklapanja ugovora i formalnog odobravanja kredita dolazi dan isplate kredita. Stambeni kredit se uplaćuje na račun prodavca nekretnine. Međutim, čak ni ovaj deo procedure odobravanja kredita neće proći bez dodatnih troškova po korisnika. Na dan isplate kredita, poslovna banka naplaćuje naknadu za obradu zahteva kredita, koja se uobičajeno iznosi 0,5% i za kredit od 70.000 evra košta korisnika oko 350 evra ukoliko je reč o komercijalnom stambenom kreditu, odnosno, nešto manje od 300 evra ukoliko je reč o subvencionisanom stambenom kreditu.

Uz ovaj trošak, u praksi isplate kredita se javlja još jedan – kursna razlika. Naime, kupac sa prodavcem ugovara cenu nekretnine u evrima i prodavac očekuje dinarski iznos od koga će moći da kupi odgovarajući iznos strane valute. Međutim, poslovna banka isplaćuje stambeni kredit u dinarima po srednjem kursu, što korisnika kredita dovodi u situaciju da prodavcu mora nadoknaditi razliku između srednjeg i prodajnog kursa evra. Ovo je veoma značajan trošak i iznosi oko 1.100 evra na odobreni stambeni kredit od 70.000 evra.

VIŠE LICA U POSLU – VIŠE DODATNIH TROŠKOVA

Uobičajeno je da što zbog kreditne sposobnosti, što zbog prirode i svrhe kredita, stambene kredite uzima jedna osoba sa sadužnikom (bračnim partnerom ili članom porodice). Ova okolnost, međutim, povlači dodatne troškove, jer mnogi dokumenti koji se zahtevaju kao prilog za podnošenje zahteva za stambeni kredit će morati da se pribavljaju za svaku osobu pojedinačno. Tako, na primer, potvrda o neposedovanju nepokretnosti i potvrda o izmirenim porezima, koje su neophodne za subvencionisane stambene kredite, a kod pojedinih komercijalnih stambenih kredita i životno osiguranje korisnika kredita i sadužnika, mogu doneti troškove i do 5.000 dinara veće, ukoliko lice koje konkuriše za stambeni kredit ima i sadužnika.

Sem što se na strani kupca nekretnine i korisnika stambenog kredita najčešće pojavljuju dva lica, vrlo je čest slučaj i da se na strani prodavca nekretnine, tj. investitora, pojavljuje više od jednog lica. Naime, obzirom na vrednost investicije, veliki broj nekretnina u izgradnji finansiraju dva ili više lica. Ova činjenica znači da će poslovna banka koja odobrava stambeni kredit zahtevati da neki dokumenti budu overeni i potpisani od strane svakog pojedinačnog lica koje učestvuje u izgradnji nekretnine. Iako bi, logikom stvari, trebalo da troškove ovih dokumenata plaćaju investitori, odnosno lica učesnici u izgradnji, u praksi je najčešći slučaj da prodavac sa kupcem ugovara cenu nekretnine koja će se nakon odobravanja kredita naći na njegovom računu. Zbog toga, ovi troškovi u najvećem broju slučajeva padaju na teret kupca, od koga se očekuje da plati sve dodatne troškove vezane za odobravanje kredita. Ovakvi uvećani troškovi se pojavljuju kod overe ugovora i aneksa ugovora o zajedničkoj izgradnji i overe rešenja o odobrenju za izgradnju (građevinska dozvola). Takse za overu ovih dokumenata su oko 1.200 dinara za svako pojedinačno lice koje učestvuje u izgradnji nekretnine.

TROŠKOVI TOKOM OTPLATE KREDITA

Nakon odobravanja stambenog kredita, tokom perioda otplate se pojavljuju troškovi o kojima se retko govori i koji su većini korisnika stambenih kredita nepoznati, bar dok ne dođe vreme za njihovu naplatu. Najveći među ovim troškovima su troškovi mišljenja procenitelja i troškovi osiguranja nekretnine.

Troškovi mišljenja procenitelja se plaćaju na trogodišnjem nivou i rezultat su zahteva poslovnih banaka da se u ovom periodu vrši ponovna procena vrednosti nekretnine. Zbirni troškovi procenitelja u periodu otplate stambenog kredita odobrenog na 30 godina su oko 1.000 evra.

Troškovi osiguranja nekretnine su takođe obavezan element tokom perioda otplate kredita. Godišnji troškovi osiguranja se kreću od 40-50 evra, što u zbirnom iznosu za stambeni kredit odobren na 30 godina iznosi između 1.200 i 1.500 evra.

UZIMANJE GOTOVINSKOG KREDITA PRE STAMBENOG?

Uzimajući sve navedene troškove koji prate kupovinu nekretnine i odobravanje stambenog kredita, može se okvirno proceniti da je za prosečan stan od 50m2 u Beogradu, čija je cena po kvadratu oko 1.400 evra, potrebno pripremiti oko 5.500 evra za dodatne troškove koji će nastati pre odobravanja kredita i još oko 2.500 evra za troškove koje ćete imati tokom otplate kredita, a koji nisu vezani za otplatu glavnice i kamate. Za prosečnu porodicu u Srbiji, ovakvi troškovi u većini slučajeva će iziskivati i podnošenje zahteva za gotovinski kredit pre konkurisanja za stambeni kredit.

POTREBNO VREME

Često se u medijskim nastupima poslovnih banaka pojavljuju poruke da se realizacija stambenih kredita završava u rokovima od 15-20 dana. U praksi celokupan proces odobravanja za korisnika kredita traje najmanje 45 dana. Razlog ovome nije procedura poslovnih banaka, već potrebno vreme za pribavljanje dokumentacije, sklapanja i overe ugovora, uspostavljanja hipoteke. Vrlo je čest slučaj da samo za overavanje odgovarajućih dokumenata i uspostavljanje hipoteke u nadležnim državnim institucijama, zajmotražilac utroši više od mesec dana. U pojedinim procedurama oko odobravanja kredita i prikupljanju dokumenacije je potrebno prisustvo svih lica učesnika u kupovini i prodaji nekretnine, uključujući sadužnike, više investitora, što u praksi može da zahteva značajno više vremena od očekivanog.

SUBVENCIONISANI I KOMERCIJALNI STAMBENI KREDITI

Subvencionisani stambeni krediti podrazumevaju da država umesto korisnika kredita plaća kamatni deo rate kredita do 31.10.2012. godine. Na ovaj način, za kredit od 70.000 evra, korisnik će uštedeti oko 5.500 evra, ukoliko koristi subvencionisani umesto komercijalnog stambenog kredita. Uz to, još oko 4.000 evra uštede se može ostvariti u poslednjih pet godina otplate, jer u tom periodu korisnik otplaćuje deo kredita koji je finansirala država i ne plaća uobičajenu kamatu na ta sredstva.
Ukupna ušteda od blizu 10.000 evra u odnosu na komercijalne stambene kredite tokom perioda otplate je velika prednost subvencionisanih stambenih kredita, koji su trenutno bez konkurentskog bankarskog proizvoda na tržištu stambenih kredita u našoj zemlji.
Međutim, ovi krediti nisu dostupni za sve vrste kupoprodaja nekretnina i prvenstveno su namenjeni kupovini stanova u novogradnji. Osim toga, ove kredite mogu koristiti samo lica koja nisu vlasnici drugih nekretnina.

NAPOMENA: Svi navedeni troškovi su bazirani na primeru kupovine nekretnine vrednosti 70.000 evra. Deo troškova je fiksan i posmatrano u relativnim odnosima uvećava svoj udeo kod kupovine stanova niže vrednosti od 70.000 evra.

(Izvor: Kamatica.com)