Sertifikat o kvalitetu kupcu pruža ključne informacije o sveobuhvatnom kvalitetu stana. Foto: Gradnja
Građevinarstvo, Izdvojeno

Kakvog su kvaliteta stanovi koje kupujemo

Sertifikat o kvalitetu stana može pomoći da bolje sagledamo kakva je nekretnina pre nego što je kupimo.

Građevinska industrija u Srbiji ušla je u krizni period. Stanovi niskog kvaliteta prodaju se po visokoj ceni. Što je moguće manje kvadrata, što je moguće jeftiniji materijali, što je moguća veća cena – realnost je u kojoj svakodnevno živimo. Izostanak državne intervencije na tržištu stambenih nekretnina, dopuštanje nepoštovanja tehničkih propisa i labavi institucionalni okviri stvorili su specifične tržišne uslove.

Ishodi su poznati. Dok prosečna proizvodna cena kvadrata u Novom Sadu iznosi oko 750 evra, stanovi se prodaju po višestruko višoj ceni. Izgradnja, prodaja i izdavanje stanova unosan je biznis, naročito u velikim gradovima.

Uz pitanje cene ide i pitanje kvaliteta stana. Ali, kako se kvalitet jednog stana procenjuje? Da li je iko ikad u Srbiji procenio kvalitet stana pre nego što ga je kupio? Na šta posebno treba obratiti pažnju? Na internetu su obično dostupni izveštaji koji sabiraju prosečne cene stana po lokacijama. Kriterijumi analize su: lokacija, cena, struktura, kvadratura. Izveštaji o prosečnom klasnom razradu i kvalitetu stanova nisu dostupni.

Sertifikat o kvalitetu stana

Dr Mirko Todorović smatra da svaki stan, kao i svaki drugi proizvod, mora ima svoj klasni razred. Kao takav, svaki stan kao proizvod kojim se trguje na tržištu mora imati sertifikat o kvalitetu. U suprotnom, nedovoljno informisan kupac ima velike šanse da po visokoj ceni kupi zapravo nekvalitetan stan.

U svakom trenutku, pred kupcima stana stoji težak zadatak: sagledavanje dobrih i loših osobina stana koji nameravaju da kupe. U tom procesu, prosečan kupac često donosi pogrešnu odluku. Prosečan kupac stana nije u dovoljnoj meri informisan o tehničkim pitanjima da bi doneo ispravnu odluku. Tek kasnije, nakon dužeg korišćenja, kupac sagledava manjkavosti stana koji je kupio.

Suprotno uobičajenoj praksi nagađanja, objektivan sistem procene ukupnog kvaliteta stana kupcu pomaže da sa velikom preciznošću i sigurnošću donese informisanu i ispravnu odluku, bez stresa, nervoze i straha.

Bodovanje

Sertifikat ukupnog kvaliteta stana je dokument koji na jasan i razumljiv način kupcu pruža ključne informacije o sveobuhvatnom kvalitetu stana. Svrha sertifikata je donošenje ispravne i informisane odluke o kupovini ili zakupu stana (Todorović, 2016). Reč je o objektivnom sistemu kriterijuma ocenjivanja ukupnog kvaliteta stana koji su osmislile razvijene zemlje Evropske Unije (pre svega, Holandija). Svrha sertifikata jeste kontrola kvaliteta pristupačnih stanova (eng. social housing) koji se posreduju putem tržišta, a za čiji standard kvaliteta garantuje država.

Razredi opšteg kvaliteta stana, Izvor ilustracije – Todorović, M. (2016, 220)

Sertifikat ukupnog kvaliteta stana je dokument koji na jasan i razumljiv način kupcu pruža ključne informacije o sveobuhvatnom kvalitetu stana.

Sertifikat o ukupnom kvalitetu stana je skala od -15 do 195 bodova. Zavisno od svojih pojedinačnih i ukupnih kvaliteta, stan može biti razvrstan u jedan od 8 klasnih razreda (G, F, E, D, C, B, A i A+). Ukupni kvalitet stana raščlanjen je na 10 grupnih kriterijuma. Grupni kriterijumi vrednovanja ukupnog kvaliteta stana su:

  • prostorni komfor stana,
  • svetlosno-vizuelni komfor stana,
  • akustički komfor stana,
  • energetska efikasnost, toplotni i vazdušni komfor,
  • opremljenost instalacijama i mernim uređajima,
  • pristupačnost zgradi i stanu,
  • upotrebljeni materijali, završne obrade i oprema stana,
  • bezbednost,
  • lokacija, i
  • garancije.

Prilikom procene ukupnog kvaliteta stana, u razmatranje se uzimaju: pristup stanu, osnovni protivpožarni uslovi, minimalna površina i veza između pojedinih prostorija, dnevna osvetljenost i osunčanost, stepen buke, ventilacija, infrastruktura stana i stambene zgrade, kao i drugi relevantni kriterijumi kao što su garancije. Sertifikat o ukupnom kvalitetu stana sadrži 10 tabelarnih stranica. Da bi se ukupni kvalitet jednog stana objektivno procenio, neophodno je nekoliko sati, znanje minimalnih građevinskih propisa i osnovno poznavanje arhitektonske fizike.

Primeri iz Srbije

Kakvog su onda kvaliteta stanovi u Srbiji? Dr Mirko Todorović, u svojoj doktorskoj disertaciji, analizira i upoređuje kvalitete stanova na nekoliko atraktivnih gradskih lokacija na Novom Beogradu. Predmeti njegove analize, pored ostalih, su i stanovi u stambenim naseljima West 65 i ABlok.

Trosoban stan od 74 kvadratnih metara u stambenom naselju West 65 ocenjen je sa 134 bodova i pripada klasnom razredu B2 (Todorović, 2016: 183). Cene kvadrata u ovom naselju kreću se u oglasima u rasponu od 2.500 do 3.000 evra – zavisno od kvadrature. Trosoban stan od 68 kvadratnih metara u stambenom naselju A Blok ocenjen je sa 102 bodova i pripada klasnom razredu C2 (Todorović, 2016: 184). Cene kvadrata u ovom naselju takođe se kreću u rasponu od 2.500 do 3.000 evra. Dakle, na Novom Beogradu, po sličnoj ceni prodaju se stanovi dva sasvim različita klasna razreda.

Trosoban stan od 74 kvadratnih metara u stambenom naselju West 65 ocenjen je sa 134 bodova i pripada klasnom razredu B2; Foto; CRE International

Provera ukupnog kvaliteta stana pre svake kupovine

Kupovina stana je stvar ličnog izbora, želja i mogućnosti. Sagledavanje stvarne slike stana zasnovane na merljivim činjenicama korisna je pomoć u donošenju ispravne odluke. Nažalost, o objektivnim kriterijumima ukupnog kvaliteta stana se malo zna. O njima se još manje priča. No, kao i jaja u samoposluzi, i stan ima svoju klasu i očekivanu cenu spram svog kvaliteta.

Rešavanje stambenog pitanja veliki je životni korak. Kupovina stana zahteva značajna novčana sredstva. Međutim, na snazi je neka vrsta negativne spirale. Sve se više navikavamo na lošije životne uslove. Sve nam češće prodaju nekvalitetne stanove po visokoj ceni. Iz tog razloga, neophodno je biti siguran. Neophodno je biti informisan. Neophodno je proveriti ukupni kvalitet stana koji nameravamo kupiti – šta smu mu prednosti, a šta nedostaci.

Ukoliko želite da ocenite kvalitet stana u kome živite, ili kvalitet stana kojeg nameravete da kupite – Sertifikat ukupnog kvaliteta stana možete preuzeti ovde.

Literatura:

Todorović, M. (2016). Doprinos standardizaciji kvaliteta organizacije prostora stana u Srbiji na osnovu savremenih principa stambene izgradnje u Holandiji, Doktorska disertacija. Beograd: Arhitektonski fakultet.

Todorović, M. (2011). Modeli i standardi aktuelne stambene izgradnje holandskih gradova sa aspekta primenljivosti u Srbiji, Magistarska teza. Beograd: Arhitektonski fakultet.

Kad ste već ovde…

Srodni tekstovi

PRIJAVI SE NA NEWSLETTER

Najnovije vesti s našeg portala svakog petka u vašem sandučetu.

11 komentara

  1. Draggan

    Kako je reč o kriterijumima za takozvano pristupačno ili ti socijalno stanovanje, može se zaključiti da socijalno ugrožene grupe u Holandiji stanuju kvalitetnije od većine beogradske ekonomske elite – što je pomalo uznemirujuće.

  2. Snezana

    Kupila sam stan u visokom prizemlju, koji je gradjen na temelju nekadasnje stamparije u Leskovcu. Mesec dana nakon unosenja namestaja, isti je 80 % pozeleneo u debljem sloju. Lesonit ispod ugaone garniture celom duzinim I sirinom ostecen je 80 %. Na sundjeru I meblu je takodje dosta vlage, budji. Kompletan lesonit svih ormara celom duzinon I u visini od 50 cm je pozeleneo, defirmisao se I na pojedinim mestima odvojio. Namestaj je bio nov iz prodavnice. Vec mesec dana neprekidno odvlazivacem izvlačim vodu u kolicini od 5,3 litre dnevno. Nisam pametna a ni normalna sta vise da,radim I cemu da se nadam. Sta nisu uradili, u cemu su omanuli I pogresili? Pisem pod stresom I molim oprostite.

  3. Boban

    Iako je sam koncept standardizacije i bodovanja kvaliteta stana krajnje interesantan, mislim da je sam upitnik nedovoljno dobro koncipiran. Odvojeni toalet u stanu i merni orman dostupan korisniku se boduju podjednako (2 boda) a svako ce se složiti da odvojeni toalet ima daleko veću upotrebnu vrednost. Ostava izvan stana i parking mesto/garaža se boduju podjednako, sa samo po jednim bodom. Dakle, dva ista stana, pri čemu jedan ima ostavu i garažu, razlikuju se u ukupnom zbiru za samo dva boda, što je suludo. Dva boda za garažu i ostavu naspram dva boda za merni orman dostupan korisniku…?
    Takođe, dobar deo upitnika sa ne malom količinom bodova je ostavljen na slobodnu procenu (pogled ka atraktivnoj okolini, kvalitet završne obrade i slično)…
    Koncept odličan – sam upitnik, vrlo upitan.

  4. Marija

    A blok ima 4 faze i različitog su kvaliteta, nije navedeno koja faza je ocenjena. Čak i zgrade spolja izgledaju različito, za razliku od West-a (osim poslednje, kule, koja se trenutno gradi). Prva faza (najjeftinija) u A bloku je bila 1600€, a u West-u oko 2000€. Svaka sledeca faza je bila skuplja u oba naselja.
    Slažem se sa temom teksta i sa ocenom kvaliteta stana, ali podaci koji su navedeni u vezi cene nisu u potpunosti tacni. West ima skuplji kvadrat, cene nisu iste.

  5. Boban

    U tekstu je navedeno da su za reper uzete cene stanova na oglasima, a ne osnovna cena kod investitora u trenutku gradnje. Ono sto je važno shvatiti kod ovog Sertifikata je to da on ne uzima u obzir cenu nekretnine, već neke druge parametre (pogledati tabelu za bodovanje), a A blok i West su uzeti samo kao primer koliko dve, na prvi pogled, slične nekretnine, mogu biti različite u funkcionalnom smislu. Stan u Loznici, Zrenjaninu ili u Borči može biti bolje ocenjen nego stan na Novom Beogradu, ali ga to ne čini skupljim niti poželjnijim, jer tržišnu cenu ne određuje samo raspored ili oprema u stanu, već pre svega lokacija.
    To mi daje ideju da se uvede Serfitikat lokacije u kom bi neka mikrolokacija bila bodovana na osnovu toga šta pruža (udaljenost od prodavnica osnovnih životnih namirnica, škole, vrtića, stadiona, kulturnih i verskih objekata, itd.) i šta pruža mesto u kom se nalazi. Onda bi Novi Beograd doneo bodove objektu i stanu koji bi i matematički dokazali zašto je poželjniji od stana u, recimo, Borči.

  6. Dragan Markovich

    Postoji tačno razrađena metodologija procene tržišne vrednosti lokacije bazirane na vrednosnoj skali višestrukih kriterijuma. Međutim, procena tržišne vrednosti stambene nepokretnosti u Srbiji, naročito u velikim gradovima, procenjuje se uporednom metodom. To znači da procenitelj odabere tri nekretnine slične kvadrature u istoj zgradi ili neposrednoj okolini i sračuna srednju vrednost cene po kvadratu – uz eventualne manje korekcije. Bez ikakvih jasnih merljivih kriterijuma za procenu kvaliteta stana banke, procenitelji i investitori špekulišu sa cenom nekretnina. Što je, zapravo, i cilj.

  7. Dragan Markovich

    Draga Marija,

    Hvala na komentaru. Podaci vezani za ocenu kvaliteta stanova preuzeti su iz disertacije koja je objavljena 2011. godine. Mislim da se informacije odnose na prvu fazu izradnje oba stambena naselja.

    Slažem se sa vama da je neophodna detaljnija i obimnija studija kako bi se stekla objektivna slika. Odnos cene i kvaliteta dat je ilustrativno. Često, u oglasima agencija za nekretnine se može videti da se stanovi u A Blok-u prodaju kao luksuzni. Međutim, složiteće se da je stan C2 klase ukupnog kvaliteta daleko od luksuza. Primera radi, to vam je isto kao da vam neko Peugeot 308 prodaje kao luksuzni automobil – što je teška obmana.

    Radi sagledavanja realnije slike, Gradnja će u toku godine sprovesti nekoliko istraživanja. Od velikih investicionih kuća zatražićemo da nam dostave procenu ukupnog kvaliteta stanova koje grade i plasiraju na tržite. Verujem da će rezultati istraživanja biti zanimljivi.

  8. David

    Pozdrav svima
    Ove godine sam rentirao stan u A Bloku i stvarno nisam bas bio zadovoljan sa kvalitetom. Posebno sam bio zacudenj da u novoj gradnji u Srbiji nema centralnog sistema za toplu vodu, klimu a da ne pricamo o ventilaciji. Svaka jedinica ima sopstveni bojler u kuhinji, kupatilu i Klima uredaje na fasadi. (potrosnja elektricne energije?)
    Postoje li uopste stanbene novoizgradene ili zgrade u izgradnje na Teritoriji Srbije koje posjeduju gore navedene centralne sisteme?

  9. Dragan Markovich

    Postoji. Puškinova Residence je savremeni stambeni objekat gde se grejanje i hlađenje stanova vrši putem centralnog sistema za toplu vodu, odnosno putem sistema toplotnih pumipi. Ali, kvadrat stana u ovoj zgradi dostiže cenu od 6 do 7 hiljada evra.

  10. Nataša

    Upitnik je rezime doktorske disertacije već spomenutog arh. M. Todorovića. Jako je teško da se na ovako kompleksnu temu, sažeto piše…ali je najbitnije da se konačno spominje i da krajnji korisnik – kupac, ima uvid u ove stvari.
    Arh. Todorović objašnjava detaljno pojmove ostave i mernih ormara i njihovu važnost..malo je drugačije njihovo poimanje nego što je kod nas uobičajeno…uglavnom, da se ja pitam, a ne pitam se :)..na svaki zahtev za stambeni kredit, delila bih besplatan primerak ove sjajne disertacije pre nego li se bilo ko od nas odluči da krene putem neodoljivog sjaja lanaca od harača od samo 25+ godina…
    Pohvale kolegi za odabir tematike.

  11. David

    Nasao sam i za u pola jeftinije:

    Ovako nesto bi trebalo da bude Standard u novogradnji. Sakurapark.

Ostavite odgovor

Obavezna polja *