„Svoj na svome“ u praksi: 5 stvari koje vam niko ne kaže pre upisa nelegalnog objekta
Upis u katastar ne znači i rešene imovinsko-pravne odnose – poreske, pravne i tehničke posledice često dolaze naknadno.
U oktobru 2025. godine Narodna skupština usvojila je Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima („Sl. glasnik RS“, br. 91/2025), koji uvodi poseban režim za upis objekata izgrađenih bez građevinske ili upotrebne dozvole – u javnosti poznat kao „Svoj na svome“.
Iako se ovaj zakon često doživljava kao jednostavno rešenje za legalizaciju nelegalnih objekata, njegova primena u praksi otvara niz pravnih, poreskih i tehničkih pitanja. Upis u katastar ne znači automatsko rešavanje imovinsko-pravnih odnosa, niti oslobađa vlasnike dodatnih obaveza i odgovornosti koje mogu nastupiti tek nakon evidentiranja.
U nastavku teksta izdvajamo pet ključnih činjenica koje je neophodno znati pre pokretanja postupka upisa nelegalnog objekta.
Srodni članci na portalu Gradnja:
1. Upis u katastar ne rešava vlasničke i imovinske sporove
Zakon propisuje način i postupak evidentiranja i upisa prava na nepokretnostima, kao i pravne posledice upisa u katastar nepokretnosti.
Međutim, sam upis prava svojine u katastar ne znači automatsko rešavanje imovinsko-pravnih sporova:
- Ne rešava eventualne sukobe sa drugim suvlasnicima ili vlasnicima zemljišta.
- Ne zamenjuje postupke sudskog utvrđivanja prava na zemljištu ili objektu.
- Ne otklanja moguće zabeležbe ili druge terete koji opterećuju pravo svojine.
Drugim rečima, evidentiranje objekta ne garantuje čistu imovinsko-pravnu poziciju bez dodatnih pravnih radnji.
2. Porez na imovinu se često obračunava i unazad, po nekoliko godina
Jedna od najznačajnijih posledica evidentiranja nelegalnog objekta po Zakonu o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima jeste obaveza plaćanja poreza na imovinu, koja najčešće uključuje i retroaktivne obaveze za period pre upisa.
Pored naknade za evidentiranje propisane ovim zakonom, prethodno neplaćeni porezi na imovinu mogu biti predmet naknadne naplate od strane lokalne poreske administracije.
Osnovna pravna osnova za porez na imovinu
Prema Zakonu o porezima na imovinu, porez na imovinu se plaća za sve nepokretnosti koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije na osnovu prava svojine ili drugih prava na nepokretnosti predviđenih zakonom. Obaveza plaćanja poreza nastaje kada pojedinac ili pravno lice ima stvarno ekonomsko uživanje ili posed nepokretnosti, bez obzira na to da li je objekat evidentiran u katastarskim evidencijama ili nije.
To znači da se porez na imovinu ne odnosi samo na pravno evidentirane objekte, već na sve građevine koje se koriste kao imovina, uključujući i nelegalne.
Ako započnete postupak evidentiranja nelegalnog objekta danas, porez koji se traži može obuhvatiti period mnogo pre podnošenja zahteva.
Kako to izgleda u praksi?
- Poreski organi (najčešće lokalne samouprave) utvrđuju porez na imovinu za nelegalne objekte unazad („retroaktivno“) — obično za period od tri do pet godina pre evidentiranja ili otkrića objekta.
- Razlo za to jer se smatra da je poreska obaveza nastala u momentu kada je objekat faktički postojao i korišćen, a ne tek kada je upisan u katastar.
Ovo znači da čak i ako započnete postupak evidentiranja nelegalnog objekta danas, porez koji se traži može obuhvatiti period mnogo pre podnošenja zahteva.
Prema važećoj poreskoj praksi:
- Nelegalno izgrađeni objekti se već sada tretiraju kao poresko oporeziva imovina, jer se porez na imovinu primenjuje na sve nekretnine na teritoriji Srbije, o čemu postoje brojni primeri lokalnih poreskih rešenja kojima se poreska osnovica utvrđuje i za nelegalne prostore.
- Novi zakon o evidentiranju nelegalnih objekata samo širi bazu obveznika poreza na imovinu i više osigurava da lokalne samouprave identifikuju takve objekte, ali ne oslobađa obaveze poreza.
Drugim rečima, obaveza nije vezana samo za trenutak legalizacije ili upisa — poreska obaveza nastaje danom kada objekat postoji i koristi se kao imovina.
Šta to znači za vlasnike nelegalnih objekata
- Lokalni poreski organ može utvrditi retroaktivne poreske obaveze za period korišćenja objekta pre upisa.
- Porez nije obavezan samo za buduće godine — može se obračunati i za prijašnje godine, često do tri do pet godina unazad.
- U praksi to znači značajne finansijske obaveze koje mogu biti neplanirane ako se o njima nije ranije razmišljalo.
3. Nelegalni delovi objekta mogu dovesti u pitanje i legalni deo
Prema Zakonu, predmet evidentiranja i upisa su objekti ili njihovi delovi izgrađeni suprotno propisima, što znači da ukoliko želite da evidentirate i nelegalni deo koji ste dogradili na već postojećem objektu koji je upisan sa upotrebnom dozvolom to možete, ali pre nego što to učinite treba da znate sledeće:
- Ako je samo jedan deo objekta legalan, a deo koji je nelegalno dograđen zauzima tuđe zemljište postoji rizik da nadležni organ ne prihvati upis ili da takav upis bude uslovljen uklanjanjem spornih delova.
- U ekstremnim slučajevima, celo vlasništvo nad objektom može biti dovedeno u pitanje zbog pravne kolizije između legalnog i nelegalnog segmenta.
4. Evidentiranje objekta ne oslobađa prekršajne ni krivične odgovornosti
Zakon uređuje posebne uslove i postupke za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, ali ne ukida postojeće odredbe drugih propisa kojima se uređuju odgovornosti za bespravnu gradnju, prekoračenje građevinskih dozvola i druge prekršaje ili krivična dela.
Drugim rečima:
- Čak i ako je objekat evidentiran i upisan u katastar, potencijalna krivična odgovornost za nelegalnu gradnju ostaje na snazi prema opštim propisima (npr. Zakonu o planiranju i izgradnji i relevantnim krivičnim odredbama).
- Sudski i inspekcijski postupci mogu biti pokrenuti nezavisno od samog postupka evidentiranja.
Čak i ako je objekat evidentiran i upisan u katastar, potencijalna krivična odgovornost za nelegalnu gradnju ostaje na snazi.
5. Država ne garantuje bezbednost objekta, a odgovornost ostaje na vlasniku
Posebna odredba Zakona (član 5, stav 2) jasno navodi da Republika Srbija ne garantuje bezbednost i sigurnost korišćenja objekta koji je evidentiran po ovom zakonu, uključujući njegove delove ili posebne delove. Ova odredba stavlja odgovornost za bezbednost objekta na vlasnika, a ne na državu.
Za vlasnike to znači:
- Ukoliko žele da budu sigurni u bezbednost svog objekta ili dela objekta neophodno je da odrade stručnu tehničku proveru stabilnosti i bezbednosti objekata.
- Evidentiranje ne znači automatski ispunjenje uslova za upotrebnu dozvolu.
- Prilikom elementarnih nepogoda i vanrednih situacija država ne snosi odgovornost i pitanje je da li će biti omogućena naplate odštete od države.
- Podizanje kredita i osiguranje same nekretnine će verovatno biti otežano.
Zaključak
Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima jeste važan administrativni instrument za formalizaciju vlasničkih prava na objektima izgrađenim bez dozvole. Međutim, kao što pokazuju njegove odredbe:
- Ne rešava imovinsko-pravne sporove automatski.
- Uvodi dodatne finansijske obaveze i moguće retroaktivne troškove.
- Ne garantuje bezbednost i pravnu sigurnost bez dodatnih provera i procedura.
- Ne eliminiše krivičnu ili prekršajnu odgovornost za nelegalnu gradnju.
- Ostaju tehničke i bezbednosne posledice
Zbog toga je preporuka da pre pokretanja evidentiranja sagledate sve pravne i tehničke aspekte svog objekta ili dela objekta, posebno u kompleksnim slučajevima, kako bi se rizici precizno identifikovali i umanjili.
Bravo. Hvala Ana!
Hvala! Korisno je znati sve posledice upisa nekretnine.
Dakle smisao tog zakona težišno je uterivanje poreza?
Ovde se radi samo o porezu na imovinu koji se retroaktivno naplacuje 5 godina unazad.Ljudi ne znaju za to tako da ce mnogi uzimati kredite samo da plate unazad 5 godina a posle nastavljaju da placaju
Isto tako gube se benefiti na starost objekta koje ste imali.U Beogradu za trecu zonu kuca od 100m2 porez je preko 40 000 din posto niste placali porez za 5 godina ce vam stici preko 200000 din plus kamate koje su ogromne.
Jedan segment jeste uterivanje poreza, to i treba da se uvede u red. Zašto bi neko plaćao porez, a neko ne. Problem je što će neko plaćati porez, ali možda neće rešiti pravno imovinsko pitanje, a Zakon ne precizira šta se dešava u tom slučaju i da li se gubi vlasništvo nad objektom.
Dali objekat koji je već upisan u katastar sa pravom svojine ali je izgrađen bez dozvole kako se navodi u vlasničkom listu treba i po ovom zakonu prijaviti.Hvala.
Da naravno, svaki objekat koji nije priveden nameni tj nema upotrebnu dozvolu treba pravno regulisati, ja kao višedecenijski agent za nekretnine to znam i ušorbonupitoravam sve moje klijente a posebno prodavce da ne mogu i već i posledice ne upisivanje u katastar od momenta sticanja vlasništva da li overe kod beležnika ili ranije u sudu. Imao sam slučaj kuće gradjane ’70 godina prošlog veka nikada nije dobijena upotrebna ker to tada niko nije tražio i onda da bi se uspešno prevela sa oca na sina nakon smrti oca i regularno prometovsla moralo se proći kroz proces onog prethodnog ozakonjenja. Ali problem nastaje jer opština novi sad je ozakononila objekat ali je status zemljišta ostao poljoprivredno šumski i da bi se prometovalo moralo se izvršiti konvertovanje zemljišta u gradjevinsko, ovo poljoprivredno je uradjeno ali šumski ne. Toliko o našim zakonima i institucijama… Vodite računa kada kupujete nekretnine mnogi adv, posebno kritičari, ne ulaze dubinski u problematiku
Nisam sigurna da treba, kod vas je svojina već regulisana i objekat upisan.
Postavite to pitanje preko zvaničnog sajta „Svoj na svome“ ili na mail katastra.
Čitam sve tekstove i izjave i nigde nisam našla rešenje za moj slučaj. Naime, zbog prodaje kuće morala sam da je legalizujem. Imam rešenje o ozakonjenju objekta iz 2024 godine Predmet se nalazi u katastru već godinu i po dana. Da li ja sada po ovom zakonu moram opet da podnesem zahtev za upis? Dobila sam i poresko rešenje za 2025.
Ako jw rešenje pravosnažno treba progurati katastar, ako rešenje nije pravosnažno onda sve iz početka. Ja sam licencirani agent za nekretnine, u poslu od 1993g. Oprez prilikom kupovine objekata posebno obratite paznju na status zemljišta mora biti konvertovan u gradj i biti u vlasništvu pobednika objekta na not zemljištu
Pogledajte odgovor na prethodno pitanje. Znači tražite zvaničan odgovor preko sajta „Svoj na svome“ ili na mail katastra nepokretnosti.
Ako je kuća rađena pre 2000 g bez dozvole za gradnju plaćen porez uvedena u katastar ima struju a sad traži sve koliko vidim trebaće i geometar kao svoj na svome pa čijem sam to zemljištu izgradio kuću ako mi traži sve ponovo da li je ovo lopovluk ili je država poludela pa nek mi država izgradi kuću legalno pa da plaćam porez ovako je to da nas još više osiromaše ja mislim da je ovo lopovluk toliko su stavki izmislili samo da nam uzmu što više para sramota tolika sam sredstva uložio u gradnju kuće koja im 83kvadrat a sad daj još pare pare pare ja mislim da je ovo lopovluk
Ako si napravio kucu i u njoj zivis, moras placati na nju porez! Ako se sudis sa komsijom za zauzece dela placa, sudices se i dalje ali ako si je napravio na tom problematicnom delu parcele, nece ti je upisati u evidenciju! Ako si je tehnicki napravio da valja-valjace ali ako nisi – nece!!! Mnogo ima zluradih komentara!!!
Mnogi žive u kući ili delu kuće za koji ne plaćaju porez. Samo oni koji su prijavili porez na kuću za nelegalne objekte plaćaju porez, oni koji nisu za njih država nema evidenciju i do sada nije mogla da naplati porez. Sa novim Zakonom to će ici automatski.
Da li će neko da objasni kako se dobija „Upotrebna dozvola“?
Ajd malo to pojednostaviti i koristite taj malo prostiji rečnik da vas svi razumeju a ne da unosite paniku tim zavijenim formama. Sve prosto i jednostavno i čak i jeftino kako je i najavljeno jer sam ja završio i čekam obaveštenje o daljim koracima ali brate tako je sve jednostavno ako je sve legalno. Samo komplikuje te i u tim vašim naklapanjima pa otuda i ovi komentari
Kako se ljudi usudjuju da grade bez dozvole, pa nije ovo Divlji zapad. Sada jos optuzuju za lopovluk. Podjite uvek od sebe
Porez se naplaćuje i gradjaninu koji je greškom suda i sudije dobio tudji objekat u nasledje na papiru,a očima nije vido i nezna gde se nalazi to ,,nasledjeno“. Dvadeset godina borba za povravaj novca i za stop tom činu oporezivanja i za ponistaj,ali ništa.
Plati budala.
Samo da se plati porez.nista ne dobijate vise ,samo oni
Plac koji sam kupio nema izlaz na javnu površinu,kuća od 69m2 doziranje na 490m2 oko 10m2 greškom ušlo u državnu imovinu.plac je 1/1 vlasništvo privatno.dali moze biti.upisano
Trebalo bi da vam upišu vlasništvo, a onda imate 5 godina da rešite sa državom vlasništvo nad zemljištem.
Pošati i vi zvanično to pitanje preko sajta „Svoj na svome“ ili mejlom na katastar nepokretnosti.