Sremska Mitrovica dobija sve više zgrada, ali ne i više grada
Dok privatna gradnja ubrzano popunjava nekadašnje blokove kuća i bašta, planirane ulice, zelenilo i javni prostori ostaju uglavnom samo na urbanističkim planovima.
Sremska Mitrovica poslednjih godina dobija novo lice. Stare prizemne kuće sa velikim dvorištima i baštama nestaju, a na njihovom mestu rastu višeporodične stambene zgrade. Grad se popunjava iznutra: ono što je nekada bila porodična bašta postaje građevinska parcela, dok se na obodima starih blokova nizovi kuća postepeno zamenjuju objektima sa više stanova.
Sam proces nije neobičan. Naprotiv, urbani infill, odnosno progušćavanje već izgrađenog gradskog tkiva, jedan je od principa savremenog urbanizma. Umesto da se grad nekontrolisano širi na nove površine – američki urban sprawl, gde vam za bilo šta treba automobil – racionalnije je iskoristiti već urbanizovan prostor. Problem nastaje kada se popunjavanje parcela odvija brže nego što se gradi infrastruktura koja bi takav rast trebalo da prati.
Pročitajte još na Gradnja.rs:
U urbanističkim planovima jesu planirani trgići u bloku i minimalni procenat zelenila, ali nisu realizovani (dr Slavenka Mitrović-Lazarević).
Upravo to se, prema oceni arhitektice i proceniteljke vrednosti i održivosti gradnje dr Slavenke Mitrović-Lazarević, dešava u pojedinim delovima Sremske Mitrovice.
„Kod nas je generalno, od samog Zakona o planiranju i izgradnji do lokalnog nivoa, jako potcenjen značaj recikliranja i zelenila. U urbanističkim planovima jesu planirani trgići u bloku i minimalni procenat zelenila, ali nisu realizovani“, kaže dr Mitrović-Lazarević.
Njena primedba nije usmerena samo na količinu zelenila. Ona ukazuje na širi problem: gradski prostor se intenzivno privatno gradi, dok javni deo urbanizacije ostaje nedovršen.
Od bašte do stambenog bloka
Sremska Mitrovica ima specifičnu urbanu strukturu. Njeni blokovi su veliki i nepravilni, mnoge ulice su postavljene ukoso, postoje trouglasti trgovi, a gustina ulične mreže vrlo je neujednačena. Negde imamo dve bliske ulice, a zatim sledeću tek nekoliko stotina metara dalje. Prostor između glavnih ulica tradicionalno su činile porodične kuće sa dubokim parcelama i velikim baštama.
Upravo su ti prostori, posebno od početka novog ciklusa urbanizacije oko 2009. godine, prepoznati kao potencijal za intenzivniju gradnju. Ideja je bila da se nekadašnji blokovi bašta postepeno transformišu u kompaktnije gradske celine.
U centralnom delu grada već su postojali primeri višeporodične izgradnje unutar blokova, poput naselja Matije Huđi, Dekanskih bašta i Orla. Novi planovi nastavili su taj proces u većem obimu. Kao primer izdvajaju se blokovi kod Ratarske ulice, za koje je PDR donet 2017. godine, i Jupiterove ulice, čiji je plan još iz 2010.
Na papiru, koncept je jasan. Unutar velikih blokova trebalo je formirati novu mrežu ulica, obezbediti pristup obodnim saobraćajnicama, ostaviti prostor za zelenilo i napraviti manje javne trgove i mesta za boravak.
To je važna razlika u odnosu na jednostavno deljenje velikih parcela na što više građevinskih placeva. Urbanizacija ne znači samo postaviti zgradu na parcelu – ona znači i napraviti grad oko te zgrade. A upravo je taj drugi deo procesa u Mitrovici ostao u drugom planu.
Kada ulica ostane samo na planu
U blokovima kod Ratarske i Jupiterove ulice, a sve više i u Starom Šoru, problem je u tome što planirane unutrašnje saobraćajnice nisu realizovane. Investitori su gradili na postojećim parcelama, a te parcele su bile tipične duge sremske bašte.
Posledica je veoma specifična urbana situacija. Na jednoj velikoj parceli, umesto jedne porodične kuće, može se pojaviti pet ili šest novih zgrada. Neke su postavljene u nizu, neke sa relativno malim rastojanjem od susednih objekata. Za razliku od pojedinih drugih gradova, ovde ipak ne postoji ono čuveno „jedni drugima gledaju u tanjir“ – mitrovački urbanisti vodili su računa o rastojanju glavnih fasada i zbog toga ih valja pohvaliti.
Ako između zgrada nije izgrađena planirana ulica, ceo novi stambeni ansambl ostaje saobraćajno zavisan od stare ulice na obodu bloka.
Ali ako između zgrada nije izgrađena planirana ulica, ceo novi stambeni ansambl ostaje saobraćajno zavisan od stare ulice na obodu bloka. Stanari do nje često dolaze kroz uske, ponekad natkrivene prolaze, takozvane ajnforte. To može da funkcioniše dok je reč o nekoliko kuća. Kada na istom prostoru živi nekoliko desetina ili stotina ljudi, situacija se menja.
Šta se dešava kada u takav blok treba da uđe vatrogasno vozilo, hitna pomoć ili komunalna služba? Obilaskom pojedinih lokacija lako se uočava da dimenzije i organizacija ovih prolaza najmanje otvaraju pitanje adekvatnog pristupa interventnim vozilima. Urbanistički plan može da predvidi pristup, ali ako taj pristup nikada nije izgrađen, on praktično ne postoji.
Ko je platio infrastrukturu?
Posebno zanimljiv aspekt problema jeste pitanje komunalnog opremanja. Investitori pre dobijanja građevinske dozvole plaćaju doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta. Logika tog sistema je jednostavna: sa intenzivnijom gradnjom dolazi i potreba da se prostor opremi infrastrukturom koja tu gradnju čini mogućom.
Ako na mestu jedne porodične kuće nastane pet zgrada sa desetinama stanova, nije dovoljno samo priključiti ih na postojeće mreže. Potrebno je proveriti da li su vodovod, fekalna i atmosferska kanalizacija, elektroenergetska mreža, saobraćajnice, parking i ostala infrastruktura sposobni da prihvate novo opterećenje – od jedne porodice na njih osamdeset.
U suprotnom dobijamo paradoks: investitor završi svoj deo urbanizacije, ali grad ne završi svoj. Zgrada dobije upotrebnu dozvolu, stanovi se prodaju i ljudi se usele, ali ulica koja je trebalo da omogući normalno funkcionisanje novog bloka i dalje postoji samo kao linija na planu.
Kada parking pojede zelenilo
Drugi problem koji se prirodno nadovezuje na nedostatak unutrašnjih ulica jeste zelenilo. Stare mitrovačke bašte nisu bile samo rezervne građevinske površine. One su bile deo gradskog ekosistema. U njima su rasla stabla oraha, voće i drugo zelenilo, a postojale su i površine koje su propuštale kišnicu i doprinosile mikroklimi grada.
Kada se takva parcela izgradi, veliki deo te površine nestaje. Problem je što se u novim blokovima planirano zelenilo često sudara sa drugim zahtevom – potrebom za parkiranjem. Ako nema izgrađene unutrašnje ulice, parking se prirodno širi po raspoloživom prostoru. Tamo gde je trebalo da budu zeleni pojasevi, drvoredi ili površine za boravak, pojavljuju se automobili.
Plan može da predvidi određeni procenat ozelenjavanja parcele, ali je ključno pitanje ko kontroliše da li je taj procenat zaista realizovan nakon završetka objekta.
„U Mitrovici se ti veliki blokovi isplaniraju tako da se smisle ulice i ulazi u blok, ali investitori grade maksimalno – maksimalan broj etaža, čak i u tavanu se prave stanovi, što više soba, sve sobe minimalne površine, samo parking tamo gde je trebalo i zelenilo, a grad ne kontroliše da li je zelenilo izvedeno“, kaže dr Mitrović-Lazarević.
Ovde se sudaraju dve različite logike. Investitor optimizuje građevinsku parcelu. Grad bi trebalo da optimizuje grad, odnosno samog sebe, a to nije isto.
Maksimum dozvoljene gradnje nije isto što i optimalan grad
Urbanistički planovi propisuju spratnost, indeks izgrađenosti, stepen zauzetosti, položaj objekta, procenat zelenila, broj parking mesta i druge uslove. Ako investitor iskoristi maksimalne dozvoljene parametre, to samo po sebi ne znači da je prekršio plan.
Ali upravo zato je uloga grada važna. Ako deset investitora, svaki pojedinačno, izgradi dozvoljeni maksimum, rezultat može biti mnogo intenzivnija urbana struktura nego što je prosečni građanin očekivao kada je video plan.
Ako deset investitora, svaki pojedinačno, izgradi dozvoljeni maksimum, rezultat može biti mnogo intenzivnija urbana struktura nego što je prosečni građanin očekivao kada je video plan.
Zato se urbanizam ne sme završiti pitanjem: „Da li je ova zgrada u skladu sa planom?“. Mora postojati i drugo pitanje: „Da li ceo blok posle izgradnje funkcioniše kao gradski prostor?“. Ako nema ulice, trotoara, javnog zelenila, prostora za boravak i odgovarajuće komunalne infrastrukture, formalna usklađenost jednog objekta sa planom samo je deo slike.
Urbanistički plan nije izgrađena infrastruktura. On je dogovor o tome šta grad želi da bude. Da bi ta vizija postala stvarnost, neko mora da izgradi ulicu, kanalizaciju, drvored ili trg koji su planom predviđeni. U suprotnom, privatni kapital efikasno realizuje svoj deo plana, dok javni sektor kasni sa svojim.
Matija Huđi: Kada je dobar urbanizam i odluka da se ne gradi
Primer naselja Matija Huđi pokazuje i drugu stranu procesa – situaciju u kojoj se postavlja pitanje da li je svaka planirana nova zgrada i dalje potrebna. Plan iz 2014. godine u međuvremenu je delimično prevaziđen. Na obodima naselja izgrađeno je više novih objekata, pa se promenila i sama njegova slika.
Prema oceni dr Mitrović-Lazarević, izgradnja još planiranih višeporodičnih objekata unutar naselja mogla bi da proizvede suprotan efekat od željenog: umesto unapređenja, dodatno bi smanjila kvalitet postojećeg prostora.
„Naselje je u smislu ocene održivosti upravo idealno“, kaže ona. Tu su škola, vrtić, pijaca, supermarket, pošta, apoteka, restorani, kafići i drugi sadržaji svakodnevnog života. Stanovanje je povezano sa uslugama i javnim sadržajima, a raznovrstan stambeni fond omogućava da u istom prostoru žive različite generacije. Nije potrebno da svaki deo grada izgleda isto da bi bio funkcionalan.
Dobar plan nije onaj koji omogućava maksimalnu izgradnju, već onaj koji najbolje usklađuje gustinu, stanovanje, saobraćaj, zelenilo, javne sadržaje i kvalitet života.
Zbog toga su stanovnici pokrenuli inicijativu da se plan izmeni i da se uklone neke planirane višespratnice i saobraćajnice. JP „Urbanizam“ najavilo je da će predlog biti uvršten u program rada. Urbanističko planiranje se, dakle, ne završava usvajanjem plana: grad i potrebe stanovnika se menjaju, pa bi trebalo da se menja i planska dokumentacija.
Dobar plan nije onaj koji omogućava maksimalnu izgradnju, već onaj koji najbolje usklađuje gustinu, stanovanje, saobraćaj, zelenilo, javne sadržaje i kvalitet života. Ponekad to znači planirati novu zgradu. Ponekad novu ulicu. A ponekad, možda najteže od svega, zaključiti da na određenom mestu ne treba graditi još jednu zgradu.
Nije problem u tome što se gradi
Sremskoj Mitrovici su novi stanovi potrebni. Menja se struktura domaćinstava, postoji potražnja za savremenim stanovanjem, a stare kuće u centralnim blokovima ustupaju mesto novim tipovima stanovanja.
Problem, dakle, nije u samoj izgradnji. Problem je kada intenziviranje gradnje nije praćeno intenziviranjem javnih ulaganja. Nova zgrada nije samo još jedna adresa. Ona znači nove stanovnike, automobile i veću potrebu za vodom, kanalizacijom, odvozom otpada, parkingom, školama, vrtićima, javnim prevozom, zelenim površinama i prostorima za pešake.
Svaki novi stan proizvodi potrebu za delom grada koji se ne prodaje kao kvadratni metar. A upravo taj deo grada je javna infrastruktura.
Ulica, drvored, pločnik, javni prostor, kanalizacija i pristup hitnim službama nisu dodaci gradu – oni su njegova osnovna infrastruktura i njegova srž.
Slika novih mitrovačkih blokova zato je paradoksalna. Sa jedne strane vidimo beton, ciglu, nove stanove, ulaze, fasade i parkinge. Sa druge nedostaju elementi koji od zgrada prave kvart: ulica, trotoar, drvored ili mali trg. Ako nema prostora za sve to, najlakše je prepustiti ga automobilima. Time se gubi upravo ono što bi urbanizacija trebalo da donese: kvalitetniji gradski život na manjem prostoru.
Stara Sremska Mitrovica imala je svoju cenu za malu gustinu – velike bašte, kuće, voćke i ogromne parcele. Nova Mitrovica može da ima drugu cenu – veću gustinu bez dovoljno javnog prostora. Između te dve krajnosti nalazi se ono što dobar urbanizam zapravo traži: kompaktniji grad koji nije skučen, više stanovnika koje ne znači samo više betona i veća gustina koja ne podrazumeva manje zelenila.
Sremska Mitrovica ima priliku da kroz sadašnji građevinski ciklus dobije kvalitetniji i kompaktniji grad. Ali za to nije dovoljno da se grade samo zgrade. Potrebno je izgraditi i ono između njih. Jer grad nije zbir parcela i nekretnina, kao što ni kvart nije zbir zgrada. Ulica, drvored, pločnik, javni prostor, kanalizacija i pristup hitnim službama nisu dodaci gradu – oni su njegova osnovna infrastruktura i njegova srž.
Ukoliko privatna gradnja nastavi da napreduje brže od javnih radova, Sremska Mitrovica dobiće sve više novih stanova, ali ne nužno i sve više grada. A upravo je to razlika između izgradnje nekretnina i izgradnje grada.
