Isti projekat, cena od 36.000 do 140.000 evra: Koliko zaista košta projektovanje u Srbiji
Istraživanje ASAP-a pokazuje drastične razlike u cenama projektovanja, uz udeo usluga od svega dva do tri odsto ukupne investicije.
Asocijacija srpskih arhitektonskih praksi (ASAP) predstavila je rezultate najnovijeg istraživanja o cenama arhitektonskih usluga u 2025. godini, kao i prognoze kretanja tržišta i ključne izazove u sektoru projektovanja stambenih i poslovnih objekata u Beogradu, Novom Sadu, Nišu i Kragujevcu.
U istraživanju koje je sproveo ASAP učestvovale su arhitektonske firme iz svih krajeva Srbije. Za potrebe anonimne ankete odabrano je više karakterističnih tipova i veličina projekata, kako bi se obezbedio relevantan i reprezentativan uvid u tržišne cene projektantskih usluga.
Istraživanje je realizovano početkom 2026. godine, na anonimnoj osnovi, čime je učesnicima omogućeno da pruže objektivne i pouzdane podatke.
Pročitajte još na Gradnja.rs:
Kako je koncipirana analiza
Analizirani obim usluga obuhvatio je standardni paket u skladu sa važećim domaćim zakonodavstvom, kroz tri ključne faze projektovanja: izradu idejnog rešenja (IDR), projekta za građevinsku dozvolu (PGD) i projekta za izvođenje (PZI).
U obzir su uzeti svi neophodni projekti, kao i sprovođenje procedure direktnim putem izdavanja lokacijskih uslova, bez potrebe za izradom urbanističkog projekta. Time je obuhvaćen kompletan proces, od razvoja koncepta arhitektonskog rešenja do pribavljanja saglasnosti nadležnih organa, uključujući i odobrenje MUP-a na predviđene mere zaštite od požara, za standardne stambene i poslovne objekte.
Analizirani obim usluga obuhvatio je izradu idejnog rešenja, projekta za građevinsku dozvolu i projekta za izvođenje.
Istovremeno, analiza nije uključivala dodatne ili specijalizovane usluge koje izlaze iz okvira standardnog projektantskog angažmana. To znači da u obračun nisu ulazile usluge urbanističkog planiranja, value engineering-a, projektovanja enterijera javnih prostora, izrade marketinških materijala, stručnog ili projektantskog nadzora, geomehaničkih elaborata, kao ni projekata infrastrukture.
Anketa je takođe uzela u obzir isključivo poslove realizovane po standardnim ugovornim modelima, bez posebnih zahteva u pogledu bankarskih garancija. U segmentu poslovnih objekata, obuhvaćeni su projekti u tzv. shell & core fazi, bez uključenog fit-out dizajna, čime je dodatno obezbeđena uporedivost i konzistentnost prikupljenih podataka.
Ključni nalazi istraživanja
1. Značajne regionalne razlike cena usluge projektovanja
Cene usluga projektovanja u Beogradu u proseku su dvostruko više nego u Novom Sadu, Nišu i Kragujevcu. Istovremeno, raspon cena u glavnom gradu je izrazito širok i kreće se u odnosu 1:4 za projekte iste veličine.
Primera radi, u Beogradu stambeni objekat od 2.000 m² se projektuje po ceni od 36 do čak 140 hiljada evra, objekat od 5.000 m² po ceni od 90 do 300 hiljada evra, objekat od 10.000 m² za cenu od 130 do 500 hiljada evra a, objekat od 20.000 m² za cenu od 240 do 610 hiljada evra.
Poslovni objekat od 10.000 m² se u 2025. ugovarao po ceni od 150 do 450 hiljada evra. Sa druge strane, u Novom sadu, Nišu i Kragujevcu su cene gotovo linearne i odstupanja od minimalne do maksimalne cene su oko 5-10 odsto.
2. Učešće projektantskih usluga u ukupnim troškovima je ispod evropskog proseka
Učešće projektantskih usluga u ukupnim troškovima izgradnje u Beogradu iznosi između 2 i 3 odsto, što je značajno ispod evropskog proseka. Poređenja radi, u Hrvatskoj i Sloveniji ovaj udeo iznosi između 5 i 9 odsto, dok je u Nemačkoj 8 do 12 odsto.
ASAP ukazuje da približavanje evropskim standardima kada se radi o načinu obračuna i vrednosti arhitektonskih usluga povećava kvalitet projekta, osigurava dodatnu vrednost naručiocima i smanjuje vreme koje je potrebno za izgradnju objekta.
3. Razlika u broju radnih sati potrebnih za realizaciju projekta
Istraživanje je takođe ukazalo na značajno veće opterećenje projektantskih timova u Beogradu u odnosu na druge gradove, što se ogleda u gotovo duplo većem broju radnih sati potrebnih za realizaciju projekata. Kao ključni razlozi navode se kompleksnije administrativne procedure, veći nivo konkurencije i složeniji tržišni uslovi.
4. Značajan udeo ukupne cene čine usluge saradnika na projektu
U strukturi cena, značajan udeo imaju i saradnici na projektu (statičari, MEP inženjeri, konsultanti i drugi), koji učestvuju sa 42 do 45 odsto ukupne cene u većim gradovima, dok je u Novom Sadu taj procenat i viši (od 55 do 58 odsto).
5. Porast cena arhitektonskih usluga u 2025. sa tendencijom daljeg rasta
Cene arhitektonskih usluga u 2025. godini porasle su za oko 9 odsto u odnosu na prethodnu godinu, a sličan trend rasta očekuje se u 2026. godini. Kao ključni uzroci navode se rast zarada, povećanje cena softverskih licenci (godišnje u proseku 15 odsto) i opšti inflatorni pritisci.
Istovremeno, ističe se u istraživanju, sve češće investitori zahtevaju tzv. „full-service“ pristup, koji uključuje dodatne usluge poput stručnog nadzora, dizajna enterijera i izrade promotivnih materijala.
Cene arhitektonskih usluga u 2025. godini porasle su za oko 9 odsto u odnosu na prethodnu godinu, a sličan trend rasta očekuje se u 2026. godini.
Koji su najveći izazovi
Najveći izazovi u saradnji sa investitorima odnose se na nedovoljno definisane projektne zadatke, nerealne rokove i nerazumevanje obima arhitektonskih usluga.
Poseban problem, ističe se, predstavlja nejasna komunikacija u ranim fazama projekta, što dovodi do naknadnih izmena koje često nisu adekvatno kompenzovane.
Sa druge strane, arhitektonska struka prepoznaje potrebu za unapređenjem sopstvenih poslovnih praksi, pre svega u oblasti upravljanja projektima, interne organizacije i komunikacije sa klijentima.
„Administrativne procedure ostaju jedan od najvećih sistemskih problema, uz česte primedbe na neefikasnost i neujednačenost postupanja nadležnih institucija”, navodi se u ASAP-ovom istraživanju.
Preporuke ASAP-a
Na osnovu rezultata istraživanja, ASAP preporučuje arhitektonskoj zajednici jasnije definisanje ugovornih odnosa, precizno određivanje obima usluga i naplatu svih naknadnih izmena projektog zadatka.
Poseban akcenat stavljen je na transparentnu komunikaciju sa klijentima i racionalno upravljanje internim kapacitetima arhitektonskih firmi u cilju očuvanja kvaliteta rada.
Realan uvid u stanje na tržištu
Kako je objasnio Igor Marsenić, izvršni menadžer Asocijacije srpskih arhitektonskih praksi, najnovije istraživanje je deo kontinuiranih aktivnosti ovog udruženja usmerenih na praćenje i unapređenje tržišta arhitektonskih usluga u Srbiji.
„Cilj je da našim članicama, kao i stručnoj javnosti pružimo realan uvid u stanje na tržištu, uključujući raspon i prosečne cene usluga, kao i identifikaciju prostora za unapređenje poslovnog okruženja. Dodatno, proširićemo ovo istraživanje na oblast unutrašnje arhitekture, kao i projektovanja individualnih stambenih objekata” istakao je Marsenić.
ASAP preporučuje jasnije definisanje ugovornih odnosa, precizno određivanje obima usluga i naplatu svih naknadnih izmena projektog zadatka.
Izvršni menadžer ASAP-a dodaje da su dobijeni podaci značajni za naredne aktivnosti ASAP-a koje će biti, između ostalog, usmerene i na intenzivnije institucionalno delovanje kako bi se unapredio regulatorni okvir i smanjile administrativne prepreke.
„Sve to, zajedno sa radom na standardizaciji usluga, definisanju referentnih cenovnih okvira i razvoju metodologije za obračun radnih sati, treba da rezultira jasnije i bolje utvrđenim cenama arhitektonskih usluga”, rekao je na kraju Marsenić.
