Arhitekta kao Hudini: Kako dizajnirati hotel u koji će se gosti vraćati
O brendovima koji žele da uđu investitorima „pod kožu“, važnosti kompromisa i tolerancije, ali i o kršenju pravila i borbi za projektantsku slobodu uprkos ograničenjima.
Kroz drugu panel diskusiju na konferenciji BuildUp 2025, pod naslovom „Dizajn koji prodaje noć: Kako dizajnirati hotele i restorane da privuku gosta… koji se vraća“, pokušali smo da damo odgovor na pitanje da li je u hotelijerstvu dizajn samo estetika, ili je i osnov za pravljenje profita.
U tome su nam pomogli Jugoslav Janjić (dA Dizajn Arhitektura), Živorad Vasić (Kadena), Nikola Milović (The Bristol), Igor Vučelić (Artecon/Treco) i Bojan Jelenić (Intercontinental Hotel Group), dok je moderator diskusije bio Marko Korošec (Remorker Architects).
Pročitajte još na Gradnja.rs:
Discipline bez kojih nema dobrog hotela
Razgovor je koncipiran kroz potragu za odgovorom na tri pitanja: Kako dizajn direktno utiče na poslovni uspeh hotela? Kako se kroz prostor oblikuje iskustvo koje prodaje, a ne samo zadovoljava potrebe? Da li postoji neka „tajna formula“ koja povezuje kreativnost i komercijalni rezultat?
Nakon inspirativnog uvoda moderatora, prvi je reč dobio arhitekta Igor Vučelić: „Dizajn u hotelijerstvu obično se vezuje za dizajn enterijera, a pre bi trebalo da bude nešto što kompletno, u arhitektonskom, tehničkom, inženjerskom i tehnološkom smislu i zajedno sa dizajnom enterijera predstavlja jednu celinu koja je veoma važna da na kraju hotel uspešno posluje“.
Vučelićev kolega po struci Jugoslav Janjić nastavlja: „Sam dizajn je jedan kompleksan proces i mnoge discipline utiču na krajnji rezultat i kvalitet hotela. To je, otprilike, dvadesetak i nešto disciplina bez kojih se ne može – na prvom mestu urbanizam, arhitektura, spoljno uređenje, ozelenjavanje, irigacija… Onda imamo konstrukciju, vodovod i kanalizaciju, akustiku, zaključno sa lighting designom, kitchen technology, a pre svega toga moramo da obezbedimo food and beverage konsultanta. Suština je u tome da bez ijedne od tih disciplina, na primer, bez akustike, nemoguće je napraviti dobar hotel“.
Od ideje do realizacije minimalno šest godina
Što se pak tiče trajanja procesa projektovanja jednog hotela, Janjić dodaje: „Da bi izašli na ’zelenu granu’ što se tiče plana i urbanizma to je otprilike nekih dve godine od odluke investitora da bi želeo tu da radi. Onda sledi razrada projektne dokumentacije, uključujući i enterijer, uključujući sve fine detalje i te discipline o kojima sam govorio. Taj proces isto traje negde oko dve godine i minimum dve godine izvođenje. Znači, neki minimalni period da bi se ceo ciklus završio je nekih šest godina od početne ideje, od toga kad investitor kaže: Možda bih mogao dobro da u uložim svoj novac u hotelski biznis“.
O tome koga nakon inicijalne ideje o ulasku u hotelski biznis prvo treba da kontaktira investitor, govorio je arhitekta Bojan Jelenić iz Intercontinental Hotel Group: „Ukoliko investitor ima želju da ide u pravcu razvijanja međunarodnog brenda i ima već neke orijentacione vidike u vidu hotelskih kompanija s kojima bi hteo da radi, onda je najbolje ući u taj proces sa operaterom. To je dobro zato što smanjuje troškovnik u smislu prerade projekta posle“.
Osamdeset pet posto onoga što pravi novac su sobe, tako da je bitno za arhitekte i za dizajn da sobe budu što komfornije i da ih ima što više.
Živorad Vasić, suosnivač i generalni direktor kompanije Kadena Sotheby’s International Realty, nadovezuje se na temu: „Brend, u principu, dođe na kraju, da li je on franšiza ili menadžment nije uopšte važno, ali svi mi kao brendovi želimo da uđemo ’pod kožu’ investitoru, tako da investitori, a i arhitekte znaju da se pravi dobar tender, da možete sve nas da pozovete i da ćemo mi da se otimamo o sve vas da bi vam dali brend jer tako zarađujemo novac“.
Vasić zaključuje da je, na osnovu njegovog iskustva, najvažnije da u čitavom procesu vlasnik, operater i onaj koji se bavi arhitekturom i dizajnom – prave kompromis: „Kompromisi su izuzetno bitni u tome da hotel bude uspešan. Nekada su se hoteli pravili kao ovaj danas, da imate 50% javnih površina i 50% soba. To sada nije normalno, nije normalno da imate ovako velik ruski lobi zato što u hotelima sobe prave pare. Osamdeset pet posto onoga što pravi novac su sobe, tako da je bitno za arhitekte i za dizajn da sobe budu što komfornije i da ih ima što više, a da sve ono što je public area bude dobro iskorišćeno – restorani, barovi itd.“
Lokalni karakter prezentovan sa stilom
Nikola Milović dotakao se teme stvaranje brenda „od nule“, a koji je u slučaju lanca The Bristol započeo rekonstrukcijom čuvenog beogradskog hotela Bristol: „Osamdesete su bile pik tog starog Bristola i bitno nam je da nam dolazi i ta generacija, ali i Instagram generacija koja apsolutno ne posustaje. Sve je to nešto što treba da bude u ovakvom hotelu, ali poenta je da sada to treba staviti negde na mapu, pogotovo što mi više nismo hotel Bristol, nego The Bristol, tako da pravimo brend ispočetka“.
Milović nas potom uvodi u atmosferu hotela The Bristol Belgrade: „Muzika koja se čuje, miris, osvetljenje, ceo vajb, da vi ne ulazite na recepciju već prvo ide jedan lobi gde će vas dočekati sa ’Bosiljčić’ bombonama iz 1937. godine… Gledali smo da hotel ima lokalni karakter, ali da to ne bude lokalna priča bez promišljanja, nego smo se igrali sa elementima secesije ili ćirilice na fasadi koje smo primenili u našu svakodnevnu praksu“, rekao je naš panelista, najavivši pritom sledeći The Bristol hotel na ostrvu Brač u Hrvatskoj, nakon čega slede Maroko, Etiopija, Abu Dabi, Dubai i, na kraju, Albanija.
Igor Vučelić izneo nam je svoja iskustva vezana za hotelijerske brendove: „Mi smo, kada smo se prvi put susreli sa brendom i standardima, imali mali otpor prema tome. Međutim, ubrzo smo shvatili da to olakšava posao, jer su ljudi koji imaju mnogo više znanja i iskustva već definisali kako treba da se projektuju određene celine, a s druge strane olakšava i odluke koje investitor treba da donese. Kada nije brend u pitanju, onda se mnogo više vremena potroši na donošenje odluka“.
Jednosmeran i unison način razmišljanja nije prepoznat kao neka vrednost ni među stranim investitorima ni među stranim operatorima.
Na pitanje koliko je estetika koja se u našem društvu neguje i izučava na fakultetima atraktivna u međunarodnom hotelijerstvu, Jugoslav Janjić objašnjava: „Mi vučemo jedno nasleđe od 1945. godine pa na dalje, koje je takvo kakvo jeste. To modernističko nasleđe sigurno ima neke vrednosti ali od toga ne bi trebalo praviti ikonu. Ono ima svoje mesto ali takav način razmišljanja, jednosmeran i unison, nije prepoznat kao neka vrednost ni među stranim investitorima ni među stranim operatorima,“ rekao je Janjić.
Dodaje da se u praksi susretao i sa klijentima i operatorima koji imaju drugi ugao gledanja i drugačiju valorizaciju estetike: „Mislim da je to dobro za nas, da se malo raširi taj pogled i da ima malo više tolerancije u svemu tome, jer bez ljubavi i tolerancije nema ničega. Ceo taj tim koji se sastoji od nekih pedesetak ljudi – počev od investitora, operatora, konsultanata za razne discipline itd. – to je jedan orkestar koji treba da bude u harmoniji i ljubavi, ne u takmičenju, jer bez toga nema uspešnog rezultata“.
O (ne)dolasku hotela sa pet zvezdica u jugoistočnu Evropu govorio je Živorad Vasić: „Zašto u Beogradu svi otvaraju hotele sa tri ili četiri zvezdice? To su hoteli koji imaju 20-25 zaposlenih, gde noćenje košta 100 evra i gde je profit mnogo dobar, gde je profitna marža 35, 37, 40 posto u odnosu na prihod. Kada pogledate prihod nekog hotela za koji je dato 50 ili 100 miliona evra, problem je što se taj novac vraća investitoru tek za 15 ili 20 godina. U Srbiji i regionu, nažalost, mi ne možemo da naplatimo cenu sobe onoliko koliko možemo da naplatimo u zapadnoj Evropi, to je osnovni problem hotela sa pet zvezdica“.
Beogradu je potreban i hotel pored aerodroma
Ipak, u našoj prestonici napredak je vidan, ocenio je Vasić: „Mislim da je Beograd u odnosu na ceo region svetlosnu godinu ispred, znam koliko smo gledali investicije po drugim gradovima i stvarno je mnogo lepo videti tu evaluaciju koja je krenula 2008/2009. godine, pa su se pojavili Falkensteiner, Crowne Plaza, Radisson itd. Hyatt je tu uvek imao primat, pa se onda pojavio niz butik hotela koji su bili ’no name’ hoteli, u Čika Ljubinoj ulici imamo ih pet-šest, pa su onda krenuli luksuzni brendovi, pa se onda desio i ovaj fascinantni The Bristol, dok mi trenutno radimo na Ritz Carltonu koji će biti na mestu hotela Jugoslavija“.
Kao arhitekta čija je firma sarađivala sa Marriottom i Accorom, a u vezi sa poštovanjem standarda velikih hotelijerskih brendova, iz sopstvenog iskustva govorio je i Igor Vučelić: „Standardi Marriotta su izuzetni što se tiče protivpožarnosti, tu nema nikakvog ustupka osim ako je u suprotnosti sa našim zakonodavstvom. Treba prihvatiti te standarde, naći sebe u nekoj toj priči i dati svoj izraz“.
Kada je reč o hotelima pored aerodroma, koje Beograd još uvek nema, Bojan Jelenić se osvrnuo na jedan takav objekat koji je projektovao u Rusiji: „To je biznis hotel čija je specifičnost u tome da morate da podredite određene funkcije letačkim posadama koje dolaze u različito doba dana ili noći, ali i gostima kada imate otkazivanje letova. Takvi hoteli imaju i svoje prednosti, kao što je double occupancy, tj. da prodajete sobu dvaput u toku jednog dana. Budući da je beogradski aerodrom značajno povećao broj putnika i letova, smatram da bi u perspektivi trebalo da imamo i jedan takav hotel“.
Dajte mi propise, ograničite me, sputajte me, vežite mi ruke – a onda gledajte kakav Hudini mogu da budem.
Na kraju svog izlaganja, Jelenić je uputio motivacionu poruku mladim kolegama u publici: „Nemojte da se ustručavate da vas ograničavaju bilo koji standardi, standardi su tu da vam daju smernice. Dajte sebi slobodu da se izražavate i dajte sebi slobodu da zaštitite svoju ideju. Tu je obično samo pitanje kako uskladiti domaći standard, na koji si navikao, sa smernicama koje ti daju standardi brenda. Pogledaš, na primer, dizajn enterijera, uskladiš se sa smernicama i daš svoje rešenje, svoju ideju, koja će možda biti čak i bolja, možda će čak dati i viši aspekt nekog dizajna koji brend dosad nije predvideo“.
Završnu reč nakon diskutanata dao je Marko Korošec: „Čovek izuzetno ceni slobodu – pravimo spomenike slobodi i pevaju se himne slobodi, ali ja bih možda argumentovao da mi zapravo i ne želimo da budemo slobodni. Mislim da mi želimo ta ograničenja, mi možda želimo da budemo slobodni samo da biramo koja ćemo ograničenja sami sebi da napravimo, imamo pravila i propise i uvek ih sami sebi pravimo“, istakao je moderator i dodao:
„Međutim, iako mi znamo da nam ta ograničenja i pravila trebaju, mi nalazimo sreću u kršenju tih pravila, jer su pravila tu da bi se prekršila. Mi želimo da se borimo za tu slobodu jer nalazimo sreću u borbi, a ne u eksploatisanju slobode. I onda, kada projektujemo, imamo taj stav: ’Dajte mi propise, ograničite me, sputajte me, vežite mi ruke – a onda gledajte kakav Hudini mogu da budem’“, zaključio je Korošec.
BuildUp 2025 podržale su najznačajnije kompanije iz građevinsko-arhitektonske industrije, među kojima su: Xella, Velux, EuroDOM, Alumil, TECE, Tarkett, Saint-Gobain Glass, RadinAG, Hörmann, Rehau, InnoFilt, Mladost Leskovac, Intra Lighting, Ecotech, Geberit, Fundermax, Energynet, Isomat, Herz, MaraHome, Grohe, Robots4All i Vueco.
