„Svoj na svome“ nije uvek 100 evra: Evo kada račun za kuću može da naraste na nekoliko hiljada

Slučaj Nišlijke kojoj je obračunato 2,8 miliona dinara otvorio je pitanje naknada za velike kuće. Objašnjavamo šta se plaća do 400 m², šta preko te granice i šta vlasnici treba da provere u obračunu.

Zakon „Svoj na svome“ u javnosti je najčešće predstavljan kroz naknade od 100 do 1.000 evra. Prvi meseci primene, međutim, otvorili su pitanje velikih porodičnih kuća i iznosa koji mogu biti višestruko veći.

Nakon polemike u javnosti, Zakon je izmenjen, a način obračuna naknade za porodične kuće površine preko 400 m² sada je preciznije definisan.

Šta su pokazali prvi meseci primene Zakona

Kada je 2025. godine donet Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, poznatiji kao „Svoj na svome“, jedna od informacija koja je privukla najveću pažnju bila je visina naknade za upis.

Za veliki broj građana ona zaista iznosi nekoliko stotina evra. Međutim, prvi meseci primene pokazali su da to ne mora da bude slučaj za svaki objekat.

Posebno pitanje otvorilo se kod velikih porodičnih kuća, odnosno objekata površine preko 400 m², kod kojih naknada može biti značajno veća od iznosa koji se najčešće pominju u javnosti.

Upravo je način obračuna takvih naknada jedno od pitanja koje je precizirano poslednjim izmenama Zakona.

Pročitajte još na Gradnja.rs:

• Kuća na sprat ili prizemna kuća: Šta je jeftinije da gradim?

Šta je promenjeno u članu 8. Zakona?

Veliku pažnju javnosti privukao je slučaj vlasnice kuće u Nišu kojoj je, prema informacijama objavljenim u medijima, za upis objekta obračunata naknada od oko 2,8 miliona dinara, odnosno približno 24.000 evra.

Ovaj slučaj otvorio je sasvim logično pitanje: “Kako od naknade od nekoliko stotina evra dolazimo do nekoliko desetina hiljada evra?”

Odgovor se krije pre svega u tome što Zakon ne tretira na isti način sve objekte, kao i u razlici između fiksne naknade za određene objekte i doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta. Posebno je značajna granica od 400 m².

Članu 2. Zakona o izmenama i dopunama dodat je novi stav kojim je sada izričito preciziran način obračuna naknade za porodične stambene objekte površine preko 400 m².

Izmenama i dopunama Zakona iz 2026. godine promenjen je član 8. Zakona, koji uređuje naknadu za evidentiranje. Članu 2. Zakona o izmenama i dopunama dodat je novi stav kojim je sada izričito preciziran način obračuna naknade za porodične stambene objekte površine preko 400 m².

Za porodični stambeni objekat ukupne neto građevinske površine do 400 m² primenjuje se sistem fiksnih naknada propisan članom 8. Međutim, kada porodični stambeni objekat ima više od 400 m², za površinu koja prelazi 400 m² plaća se dodatna naknada u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta.

Ovo je ključna promena. To znači da se kod kuće površine, na primer, 450 m², doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta ne obračunava za svih 450 m², već za 50 m² preko granice od 400 m².

Drugim rečima:

• za porodični stambeni objekat do 400 m² naknada se i dalje obračunava prema fiksnim iznosima iz člana 8;
• za deo objekta preko 400 m² plaća se dodatna naknada u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta za svaki kvadrat preko 400 m².

Kolika je fiksna naknada?

Visina fiksne naknade zavisi od toga gde se nepokretnost nalazi. Za porodične stambene objekte u Beogradu naknada se, u zavisnosti od zone, kreće od 100 do 1.000 evra.

U gradovima sa više od 100.000 stanovnika iznosi se kreću od 100 do 500 evra, dok je u manjim jedinicama lokalne samouprave i selima osnovna naknada uglavnom 100 evra.

Zbog toga je u javnosti i nastala pojednostavljena slika da „Svoj na svome košta 100 evra“. Za veliki broj objekata to zaista može biti slučaj. Ali za kuću preko 400 m² računica se menja.

Šta znači „doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta“?

Ovde dolazimo do najvažnijeg razloga zbog kojeg konačan iznos može biti mnogo veći. Doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta nije jedinstven iznos koji važi za celu Srbiju.

Njegova visina zavisi od parametara koje propisuje lokalna samouprava, između ostalog od:

• zone u kojoj se objekat nalazi,
• namene objekta,
• površine objekta,
• prosečne cene kvadratnog metra novogradnje,
• i koeficijenata koje primenjuje konkretna lokalna samouprava.

Zato dodatnih 50 ili 100 m² preko zakonske granice od 400 m² neće imati istu cenu u svakoj opštini ili gradu. Upravo tu može nastati velika razlika između očekivane fiksne naknade od nekoliko stotina evra i konačnog iznosa koji vlasnik treba da plati.

Primer: Kuća od 500 m²

Uzmimo pojednostavljen primer porodične kuće ukupne površine 500 m². Prvih 400 m² potpada pod režim fiksne naknade. Preostalih: 500 – 400 = 100 m² ulazi u dodatni obračun.

Za tih 100 m² obračunava se naknada prema pravilima za doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta. Koliko će to konkretno biti? Ne može se dati jedan odgovor za celu Srbiju.

Ista kuća od 500 m² može imati različitu naknadu u različitim gradovima, pa čak i u različitim zonama istog grada. Zbog toga podatak da kuća ima 500 m² sam po sebi nije dovoljan da bismo izračunali konačan iznos.

Zašto je granica baš 400 m²?

Ova granica nije slučajno izabrana. Sam Zakon definiše porodični stambeni objekat kao objekat sa najviše dve stambene jedinice i ukupnom neto građevinskom površinom do 400 m². Upravo zato je pitanje objekata koji prelaze tu površinu od početka bilo problematično.

Izmenama je sada praktično napravljena jasnija finansijska granica: olakšani režim do 400 m², a za površinu preko toga dodatni obračun. To je veoma važna informacija za vlasnike velikih porodičnih kuća.

Izmenama je sada praktično napravljena jasnija finansijska granica: olakšani režim do 400 m², a za površinu preko toga dodatni obračun.

A šta ako kuća ima građevinsku dozvolu?

Još jedna važna stvar često se gubi u raspravi o visini naknade. Nije isto ako vlasnik:

• nema građevinsku dozvolu,
• ima građevinsku dozvolu, ali nema upotrebnu dozvolu,
• ili ima građevinsku dozvolu, ali je objekat izveden sa većom površinom ili drugačijom namenom od odobrene.

Zakon posebno uređuje objekte za koje je bila izdata privremena ili građevinska dozvola, ali nije pribavljena upotrebna dozvola. Ako vlasnik dokaže da je doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta za celu kvadraturu već plaćen, naknada se ne plaća.

Međutim, ako je objekat izveden sa odstupanjem u površini ili nameni, može nastati obaveza plaćanja razlike. Zato je pre prihvatanja visokog obračuna veoma važno proveriti: šta je bilo odobreno građevinskom dozvolom, šta je stvarno izgrađeno i za koju površinu je doprinos već plaćen.

Dobili ste veliki račun – šta prvo proveriti?

Upravo slučajevi iz prakse pokazuju da vlasnik ne bi trebalo da gleda samo konačan iznos. Ako je obračun mnogo veći od očekivanog, potrebno je utvrditi najmanje:

1. Koja površina objekta je uzeta za obračun?
2. Da li je objekat tretiran kao porodični stambeni objekat?
3. Kolika površina prelazi granicu od 400 m²?
4. Za koju površinu je obračunat doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta?
5. Koja zona i koji lokalni koeficijenti su primenjeni?
6. Da li je za objekat ranije izdata građevinska dozvola?
7. Da li je doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta već bio plaćen?
8. Da li izvedeni objekat odstupa od dozvole u površini ili nameni?

Tek kada se odgovori na ova pitanja može se proceniti zbog čega je konkretna naknada dostigla određeni iznos.

Bez plaćanja nema ni upisa

Izmenjeni član 8. Zakona doneo je još jednu veoma važnu posledicu za vlasnike. Kada Agencija utvrdi obavezu plaćanja, podnosiocu dostavlja instrukciju za uplatu i ostavlja rok od 30 dana od uručenja obaveštenja.

Ali je sada precizirano da će potvrda potrebna za upis biti prosleđena Republičkom geodetskom zavodu tek nakon što naknada bude plaćena. Sa ovom promenom usklađeni su i član 10. stav 5. i član 14. stav 1. Zakona.

Praktično: obračun > plaćanje > potvrda Agencije > RGZ > upis.

To znači da eventualni spor oko obračunate naknade nije sporedno finansijsko pitanje. Dok naknada nije plaćena, potvrda se ne prosleđuje RGZ-u, pa se ni upis ne može završiti.

Nova pravila važe i za postupke koji su već bili u toku

Za vlasnike koji su prijave podneli pre poslednjih izmena posebno je važan član 6. Zakona o izmenama i dopunama. Njime je propisano da se postupci koji nisu okončani do stupanja izmena na snagu završavaju prema novim pravilima.

Dakle, preciziranje načina obračuna za površinu preko 400 m² nije važno samo za buduće prijave. Može biti značajno i za već podnete prijave kod kojih postupak još nije bio završen.

Šta su izmene zakona zapravo priznale?

Prvobitna poruka Zakona bila je jednostavna i lako razumljiva: veliki broj građana konačno će moći da upiše svoju nepokretnost uz relativno malu naknadu.

Praksa je, međutim, pokazala da kod velikih porodičnih kuća način obračuna naknade nije bio dovoljno jasno definisan, što je u pojedinim slučajevima dovelo do veoma visokih iznosa i otvorilo pitanje kako treba tretirati površinu preko 400 m².

Zato su izmene Zakona povukle jasniju granicu. Do 400 m² ostaje privilegovani režim fiksne naknade. Za kvadrate preko te granice vlasnik mora da računa i na doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta. A taj iznos više nije simboličan i ne može se unapred svesti na jednostavnih „100 evra“.

Zbog toga bi vlasnici velikih objekata pre završetka postupka trebalo da provere ne samo da li njihov objekat može biti upisan već i koliko kvadrata ulazi u dodatni obračun i po kojim parametrima je taj obračun izvršen.

Drugim rečima, ako ste očekivali račun od 100 evra, a dobili nekoliko hiljada, prvo proverite šta vam je tačno obračunato – jer sada Zakon mnogo jasnije određuje šta se plaća do, a šta preko granice od 400 kvadrata.