Da li ste zaista preplatili stan? Evo šta zapravo pokazuje nova procena RGZ-a

Procenjena vrednost stana ponovo je dostupna na RGZ portalu, ali stručnjaci upozoravaju da ona nije isto što i tržišna cena niti dokaz da je neka nekretnina preplaćena.

Kada je Republički geodetski zavod ponovo omogućio prikaz procenjene vrednosti stanova na svom portalu Geosrbija, mnogi građani požurili su da provere koliko „vredi“ njihov stan.

Ubrzo su usledila i poređenja sa cenama iz oglasa i kupoprodajnim cenama, pa su se na društvenim mrežama pojavili komentari da su pojedini kupci svoje stanove „preplatili“ i po nekoliko desetina hiljada evra.

Međutim, da li zaista možete zaključiti da ste platili previše samo zato što procenjena vrednost na portalu RGZ-a pokazuje manji iznos?

Prema rečima Ivane Marinković Kovjanić, diplomiranog inženjera arhitekture i procenitelja vrednosti nekretnina, odgovor je – ne.

Četiri različite vrednosti koje građani često mešaju

Kako objašnjava proceniteljka, u javnosti se često poistovećuju četiri potpuno različita pojma: tržišna vrednost, vrednost dobijena masovnom procenom, ostvarena (kupoprodajna) vrednost i oglašena, odnosno tražena cena.

Iako svi govore o „vrednosti stana“, oni zapravo predstavljaju različite kategorije podataka i imaju različitu namenu.

To što je kupoprodajna cena viša od vrednosti iz masovne procene ne znači da je neko preplatio stan.

„Vrednost koju prikazuje RGZ predstavlja vrednost dobijenu masovnom procenom nepokretnosti. Ona nije isto što i tržišna vrednost koju utvrđuje licencirani procenitelj, niti predstavlja ostvarenu vrednost, odnosno cenu po kojoj je konkretna nepokretnost zaista prodata“, objašnjava Marinković Kovjanić.

Model masovne procene zasniva se na statističkoj obradi velikog broja podataka o realizovanim kupoprodajama i karakteristikama stanova, poput lokacije, površine, starosti objekta, strukture i spratnosti. Rezultat je procena tipične vrednosti stana određenih karakteristika, ali bez individualnog obilaska i detaljne analize konkretnog stana.

Primer iz Novog Sada: Razlika od skoro 50.000 evra

Koliko razlika može biti velika pokazuje primer jednog stana na Novom naselju u Novom Sadu.

Stan površine 75 kvadratnih metara trenutno se oglašava po ceni od 190.000 evra, dok RGZ za isti stan prikazuje procenjenu vrednost od 143.802 evra za prvi kvartal 2026. godine.

Na prvi pogled moglo bi se zaključiti da je stan precenjen za gotovo 46.000 evra.

Međutim, Ivana Marinković Kovjanić upozorava da bi takav zaključak bio pogrešan.

Naime, oglašena cena predstavlja očekivanje prodavca i nije isto što i cena po kojoj će stan zaista biti prodat. S druge strane, masovna procena predstavlja statistički model zasnovan na velikom broju podataka, a ne detaljnu procenu konkretnog stana.

Vrednost koju prikazuje RGZ nije tržišna vrednost stana, već rezultat modela masovne procene.

Ni luksuzni stanovi nisu izuzetak

Slična situacija može se videti i kod znatno skupljih nekretnina.

Jedan stan od 141 kvadratnog metra u novogradnji na Novom Beogradu oglašava se za 700.000 evra, dok RGZ procenjuje njegovu vrednost na 517.659 evra.

Ni u ovom slučaju razlika od gotovo 182.000 evra sama po sebi ne znači da je stan precenjen ili da će biti prodat ispod tražene cene.

Zašto se vrednosti razlikuju?

Ivana Marinković Kovjanić objašnjava da statistički model ne može da obuhvati sve karakteristike koje utiču na vrednost pojedinačne nekretnine.

„Tržišna vrednost može se razlikovati jer procenitelj analizira konkretnu nepokretnost i uzima u obzir elemente koji često nisu dostupni u bazama podataka, kao što su kvalitet renoviranja, kvalitet ugrađenih materijala, funkcionalnost rasporeda, pogled, orijentacija i osunčanost, kvalitet mikrolokacije i stanje zgrade.“

Na konačnu kupoprodajnu cenu dodatno utiču i okolnosti same prodaje – odnos ponude i tražnje, pregovori kupca i prodavca, hitnost prodaje ili način finansiranja kupovine.

Zbog toga, kako ističe sagovornica Gradnje, nije pravilno zaključiti da je neko „preplatio stan“ samo zato što je kupoprodajna cena viša od vrednosti dobijene masovnom procenom.

Može li procena RGZ-a da posluži kupcima?

Odgovor je da, ali kao orijentir.

Procenjena vrednost može građanima da pruži dobru predstavu o vrednosnom nivou nekretnina na određenoj lokaciji, ali ne predstavlja zamenu za pojedinačnu procenu koju izrađuje licencirani procenitelj.

Takva procena neophodna je u situacijama kao što su kupovina ili prodaja stana, podizanje stambenog kredita, sudski postupci ili deoba imovine.

Kako proveriti vrednost stana na portalu RGZ

Otvorite portal Geosrbija Republičkog geodetskog zavoda i u polje za pretragu unesite adresu ili broj katastarske parcele i katastarske opštine.

Zatim kliknite na ikonicu Katastar (u donjem levom uglu mape), pa na objekat koji vas interesuje. U desnom meniju otvoriće se podaci o nepokretnosti.

Pronađite odeljak Posebni delovi zgrade, a zatim odaberite stan koji želite da proverite – listanjem kroz spisak ili unosom broja posebnog dela (broja stana).

Klikom na Detalji, u polju Vrednost prikazaće se procenjena vrednost stana prema modelu masovne procene Republičkog geodetskog zavoda.

Šta zapravo prikazuje RGZ?

Kada na portalu proverite vrednost svog stana, važno je da razlikujete četiri pojma:

• Masovna procena vrednosti
  Statistička procena koju prikazuje RGZ, dobijena primenom modela na osnovu realizovanih kupoprodaja i karakteristika sličnih nekretnina. Služi kao orijentaciona vrednost.
• Tržišna vrednost
  Procena koju izrađuje licencirani procenitelj nakon analize konkretnog stana, njegovog stanja, lokacije i drugih specifičnih karakteristika.
• Ostvarena vrednost
  Cena po kojoj je stan zaista prodat, odnosno iznos koji su kupac i prodavac dogovorili u konkretnoj transakciji.
• Oglašena vrednost
  Cena koju prodavac traži u oglasu. Ona predstavlja početnu ponudu i ne mora biti ista kao konačna kupoprodajna cena.