Najveća greška je angažovati biro bez iskustva u projektovanju hotela – Igor Vučelić pred BuildUp 2025
Kao arhitekta koji stoji iza realizacije velikih hotelskih i rezidencijalnih projekata, naš sagovornik učestvovaće u panel diskusiji pod nazivom „Dizajn koji prodaje noć“.
„Najveća greška, koja posledično donosi mnogobrojne greške, jeste angažovanje projektantskog biroa sa nedovoljnim iskustvom i kvalitetom u projektovanju hotela“ – kaže za Gradnju arhitekta Igor Vučelić, jedan od osnivača beogradskog studija Artecon i učesnik konferencije BuildUp 2025.
Kao autor i odgovorni projektant projektovao je više od 400.000 m² objekata, od čega je oko 200.000 kvadrata realizovano ili se trenutno nalazi u fazi izvođenja. Njegov portfolio obuhvata arhitekturu i enterijer hotela, stambeno-poslovnih kompleksa i luksuznih rezidencijalnih objekata.
Pročitajte još na Gradnja.rs:
Lokacija na prvom mestu
Kao neko ko stoji iza realizacije velikih hotelskih i rezidencijalnih projekata, šta po vašem mišljenju najviše utiče na to da hotel privuče gosta – arhitektura, enterijer, brend, ili sinergija svega navedenog, ili nešto drugo?
Na prvom mestu je lokacija, a zatim efektivan marketing. U svemu tome značajno pomaže ako hotel pripada nekom hotelskom lancu, odnosno prepoznatljivom brendu. Sve ovo navedeno se odnosi na prvi dolazak gosta. Da bi se klijent vratio, presudno je da bude zadovoljan uslugom za koju je odgovoran menadžment hotela.
Jednaku ulogu u svemu tome imaju i kvalitetna arhitektonska i inženjerska rešenja, koja su tu da obezbede komfor i udobnost korisniku, ali ta rešenja takođe utiču na efikasnost osoblja koje opslužuju hotel. Posledično se se stvara dobra ili loša reputacija, koja se širi društvenim mrežama i specijalizovanim sajtovima, što se na kraju odražava na broj noćenja.
Utisak koji ostavlja arhitektura nema presudni značaj kod gradskih hotela, a naročito za hotele koji imaju dominantno poslovnu klijentelu.
Utisak koji ostavlja arhitektura, bilo spoljašnja ili unutrašnja, nema presudni značaj kod gradskih hotela, a naročito za hotele koji imaju dominantno poslovnu klijentelu, dok kod planinskih ili primorskih turističkih objekata, odnosno „rizorta“ dizajn ima znatno veći uticaj, kao i kod luksuznih hotela, ali dizajn je samo deo koji utiče na iskustvo boravka gosta.
Arhitekta ima ulogu da isprojektuje funkcionalan i energetski efikasan hotel, i da korisniku prostora kroz unutrašnju arhitekturu stvori osećaj prijatnosti i pripadnosti i želju za povratkom u taj prostor, ali uloga arhitekte nije presudna.
Svođenje mesečnih troškova na minimum
Radili ste na projektima za Marriott i Accor i sa investitorima iz Srbije, dominantno sa MK Groupom. Šta je zajedničko tim internacionalnim i domaćim investitorima kada je reč o očekivanjima u projektovanju?
Zajedničko je profit, ali principi do ostvarivanja istog su različiti, što utiče na način na koji se projektuje. Hotelijerstvo ima relativno spor povrat uloženog novca i iz tog razloga je veoma važno isprojektovati hotel koji ima funkcionalnu, tehničku i tehnološku organizaciju tako postavljenu da mesečni troškovi se svedu na minimum. Osnovni trošak predstavlja osoblje koje zaposleno, odnosno njihov broj, kao i trošak utrošene energije koja se minimalizuje kroz energetski efikasan objekat.
Hotelski lanci se u potpunosti podređuju standardima u projektovanju, koji su tu da zaštite investiciju i da se kroz eksploataciju uloženi novac najbrže povrati.
Turizam sa hotelijerstvom kod nas je relativno mlada industrijska grana. U poslednjih 10 do 15 godina su prisutni hotelski lanci sa svojim brendovima sa trendom porasta. Hotelski lanci se u potpunosti podređuju standardima u projektovanju, koji su tu da zaštite investiciju i da se kroz eksploataciju uloženi novac najbrže povrati.
Kompletno njihovo ogromno iskustvo i znanje je pretočeno u standarde. Ta jasna i precizna standardizacija, prema kojoj se projektuje, i u operativi se primenjuje u toku eksploatacije, uveliko povećava potencijal što bržeg povrata uloženih sredstava, a zatim i profit.
Ako je investitor firma koja se bazira na korporativnom principu poslovanja, zahtevi u projektovanju su da se maksimalno smanje troškovi u segmentu dizajna enterijera.
Odstupanja od propisanih standarda za određeni brend su moguća u skladu sa kulturološkim i sociološkim karakteristikama naroda, odnosno mesta i nasleđa na kome se hotel nalazi. Takođe zakonska regulativa domaćeg zakonodavstva ima primat u odnosu na standarde brenda.
Projektant mora da ispoštuje kompleksnu saradnju sa hotelskim lancem i paralelno da projektuje u skladu sa našom regulativom, ali isto tako mu je olakšan dugotrajan proces projektovanja, jer postoje jasne direktive po kojima se postupa odnosno projektuje.
Hoteli koji ne pripadaju hotelskim lancima, u eksploataciji se dominantno oslanjaju na principe improvizacije i inventivnosti. To je posledica industrije koja je relativno mlada, pa samim tim i nedovoljnog broja osoblja i kvalitetnog menadžmenta i iskustva. Investitori i od projektanata zahtevaju, da te principe primenjuju u samom projektovanju.
U nekim slučajevima investitori znaju da se u potpunosti oslanjanju na projektante, mnogo više nego što je realno moguće. Arhitekte pre svih ostalih, preuzimaju ulogu i odgovornost drugih profesija, što za posledicu ima lošiji krajnji proizvod. Projektovanje u takvim uslovima, a naročito ako ugovorima između investitora i projektanta dodatne usluge nisu definisane, može postati finansijski neisplativo.
Zanimljivost iz stečenog iskustva jeste da, ako je investitor firma koja se bazira na korporativnom principu poslovanja, zahtevi u projektovanju su da se maksimalno smanje troškovi u investiciji u segmentu dizajna enterijera, ali ako je investitor firma u kome se odluke svode na vlasnika kapitala, budžeti za arhitekturu i unutrašnju arhitekturu umeju da budu i neopravdano visoki u smislu odnosa efekta koji oni donose i ekonomske isplativosti.
Šta određuje projekat hotela
Kada projektujete veliki hotelski objekat, koliko težina pripada ambijentu, a koliko funkcionalnosti – i kako nalazite balans između estetike i operativne efikasnosti?
Kao i kod bilo kog drugog objekta, koji je u službi ostvarivanja profita, osnovna načela su ista, samo što kod projektovanja hotela, imate izraženu kompleksnost, zbog velikog broja funkcionalnih, tehnoloških i inženjerskih zahteva, na relativno malom volumenu.
Funkcionalan i lako operativan prostor, i energetski efektivan inženjering određuju projekat. Unutrašnja arhitektura se podređuje prethodno navedenom, sa poštovanjem prema nasleđu i geografskom položaju. Forma, volumetrija i materijali na fasadi su određeni mestom objekta u prostoru.
Arhitektura i dizajn enterijera moraju da budu prihvaćeni od strane investitora, u pogledu budžeta i prilagođeni njegovom ličnom shvatanju estetike.
Ispraviti nedostatke je ponekad gotovo nemoguće, jer bi intervencije zahtevale zatvaranje hotela na neko vreme, pa onda hotel posledično „živi sa manama“.
Koje su najčešće greške u projektovanju koje kasnije investitora mogu skupo da koštaju tokom izvođenja i u eksploataciji hotela?
Najveća greška, koja posledično donosi mnogobrojne greške, jeste angažovanje projektantskog biroa sa nedovoljnim iskustvom i kvalitetom u projektovanju hotela.
Greške u projektovanju koje se odnose na izvođenje jesu greške koje su karakteristične za sve objekte, a to je da nisu predmerom, kao i grafičkom dokumentacijom isprojektovane sve pozicije. Takve pozicije u naknadnim radovima u većini slučajeva se višestruko naplaćuju u odnosu na trenutne tržišne cene.
Greške koje za posledicu mogu da imaju veće finansijske gubitke od onih koje su indentifikovane u toku izgradnje su projektantske greške u organizaciji funkcija, kao i loših inženjerskih rešenja. Takve greške nisu vidljive odmah, već nakon nekog vremena rada hotela. Ispraviti nedostatke je ponekad gotovo nemoguće, jer bi intervencije zahtevale zatvaranje hotela na neko vreme, pa onda hotel posledično „živi sa manama“.
BuildUp 2025: Arhitektura ugostiteljstva
Arhitektura ugostiteljstva tema je konferencije BuildUp 2025, koja se 23. oktobra održava u beogradskom hotelu Crowne Plaza u organizaciji portala Gradnja.
Konferencija BuildUp 2025: Horekatura okupiće najznačajnije aktere iz oblasti arhitekture, hotelijerstva i investicija u ugostiteljski sektor. Reč je o najvećem regionalnom događaju posvećenom arhitekturi ugostiteljstva, čiji je cilj da poveže stručnjake, predstavi najnovije trendove i otvori diskusiju o budućnosti HoReCa industrije.
U prodaju je pušten poslednji kontingent ulaznica, stoga ne propustite priliku da rezervišete svoje mesto na vreme.
Više informacija potražite na sajtu BuildUp, a karte možete nabaviti putem sajta Tickets.
