Kako je moguće izgraditi zgradu iznad bulevara? Slučaj LACMA otkriva zanimljivo pravno rešenje

Dok novi muzej umetnosti u Los Anđelesu privlači pažnju spektakularnom konstrukcijom koja premošćuje jednu od najprometnijih gradskih saobraćajnica, iza ovog projekta krije se još zanimljivija priča – ona o tome kako je uopšte bilo moguće dobiti dozvolu za gradnju iznad ulice.

Nova zgrada Muzeja umetnosti okruga Los Anđeles (LACMA), delo švajcarskog arhitekte Pitera Cumtora, jedna je od najzanimljivih novih građevina u SAD. Umesto da ostane unutar granica svoje parcele, objekat se poput mosta proteže preko bulevara Wilshire, jedne od glavnih saobraćajnica ovog kalifornijskog grada.

Takvo rešenje odmah otvara pitanje koje je podjednako zanimljivo arhitektama, urbanistima i pravnicima: kako je moguće izgraditi zgradu iznad javnog puta?

Na prvi pogled moglo bi se pomisliti da je investitor kupio takozvanu vazdušarinu (air rights). Međutim, u slučaju LACMA primenjen je sasvim drugačiji pravni model.

Grad nije prodao „vazduh“

Za razliku od brojnih komercijalnih projekata u Njujorku ili Čikagu, gde investitori kupuju pravo da grade iznad železničkih koridora ili susednih parcela, Grad Los Anđeles nije prodao niti iznajmio prostor iznad bulevara.

Umesto toga, kako piše Urbanize, primenjen je postupak poznat kao airspace vacation.

Iako naziv može da zvuči neobično, njegova suština je jednostavna. Grad nije otuđio ulicu niti je promenio njenu namenu. Saobraćajnica je ostala javna, dok je samo precizno definisan trodimenzionalni prostor iznad kolovoza izuzet iz režima javnog prava puta kako bi omogućio izgradnju muzeja.

Drugim rečima, nije prodat „vazduh“, već je uklonjeno pravno ograničenje koje je sprečavalo gradnju.

Šta su zapravo air rights?

U mnogim američkim gradovima vlasništvo nad zemljištem podrazumeva i pravo korišćenja prostora iznad parcele. Ta prava, poznata kao air rights (vazdušarina), mogu se kupovati, prodavati ili prenositi između susednih parcela.

Najpoznatiji primer dolazi iz Njujorka, gde vlasnici istorijskih zgrada često ne iskoriste maksimalnu dozvoljenu spratnost. Tu neiskorišćenu mogućnost gradnje mogu da prodaju investitoru na susednoj parceli, koji zahvaljujući tome može da izgradi viši objekat nego što bi mu urbanistički uslovi inače dozvoljavali.

Saobraćajnica je ostala javna, dok je trodimenzionalni prostor iznad kolovoza izuzet iz režima javnog prava puta kako bi bila omogućena izgradnja muzeja.

Na sličnim principima realizovani su brojni veliki projekti, uključujući kompleks Hudson Yards iznad aktivnog železničkog depoa na Menhetnu.

Slučaj LACMA, međutim, razlikuje se od ovih primera. Ovde nije došlo do kupovine vazdušnih prava, već do posebnog administrativnog postupka kojim je Grad Los Anđeles ukinuo javno pravo puta u precizno definisanom vazdušnom prostoru iznad bulevara, zadržavajući ulicu u potpunosti u javnoj funkciji.

Srpski propisi ne poznaju poseban pravni mehanizam kojim bi se izdvojio vazdušni prostor iznad javne ulice i omogućila gradnja samo u tom delu.

Naravno, postavlja se pitanje zašto je Grad uopšte pristao na ovakav aranžman? Odgovor leži u karakteru samog projekta.

Nova zgrada nije komercijalni objekat, već javni umetnički muzej čiji je vlasnik grad, dok neprofitna organizacija Museum Associates upravlja institucijom i prikuplja najveći deo sredstava za njeno finansiranje.

Grad je upravo zbog toga zaključio da projekat donosi značajnu javnu korist.

Kako bi se sprečila eventualna zloupotreba u budućnosti, u dokumentaciji je upisano trajno ograničenje namene. Deo zgrade koji premošćuje bulevar može da služi isključivo kao javni umetnički muzej.

To znači da taj prostor jednog dana ne bi mogao jednostavno da postane hotel, poslovna zgrada ili stambeni kompleks bez novog pravnog postupka.

Četiri godine gradnje

Posle četiri godine radova, muzej vredan 715 miliona dolara otvoren je u aprilu 2026. godine.

Projekat je realizovan po CMAR modelu (Construction Manager at Risk), uz Clark Construction kao glavnog izvođača i Skidmore, Owings & Merrill (SOM) zaduženog za razradu projektne dokumentacije i njeno usklađivanje sa lokalnim propisima.

Da li bi ovako nešto bilo moguće u Srbiji?

Srpsko pravo poznaje vazdušni prostor iznad kolovoza kao sastavni deo javnog puta, ali ne poznaje opšti postupak sličan američkom airspace vacation, kojim bi se precizno određeni vazdušni prostor iznad ulice izdvojio iz režima javnog puta i na njemu zasnovalo pravo koje se može upisati u katastar, kaže za naš portal advokat Ivan Gazdić iz kancelarije Petrikić & Partneri.

„To ne znači da bi izgradnja objekta iznad ulice bila unapred isključena. Odgovarajući planski dokument mogao bi da predvidi takav građevinski volumen. Međutim, pored uslova i saglasnosti upravljača javnog puta, bilo bi potrebno rešiti i pitanja javne svojine, pravnog osnova za izgradnju i načina katastarskog upisa.“

Kako dodaje, takav model bio bi pravno izvodljiviji za objekat javne namene koji ostaje u javnoj svojini, dok za privatni objekat iznad javnog puta važeći propisi ne pružaju jasan i siguran pravni osnov. U tom slučaju verovatno bi bilo potrebno i posebno zakonsko rešenje.

Upravo zbog toga slučaj LACMA predstavlja zanimljiv primer kako pravni okvir može biti podjednako važan kao i arhitektonsko rešenje.