Kako nastaju „garažni stanovi“: Kada urbanistička pravila sretnu tržište
Sve je više oglasa za stanove koji se u katastru vode kao garaže. Struka upozorava da ovakva praksa može narušiti urbanističke planove i opteretiti infrastrukturu naselja.
U oglasima za prodaju nekretnina u poslednje vreme sve češće se mogu pronaći potpuno uređene garsonjere uz neobičnu napomenu da se nekretnina knjiži kao garaža pa da shodno tome kupovina putem stambenog kredita nije moguća.
Na prvi pogled deluje kao pojedinačan slučaj. Međutim, prema tvrdnjama projektanata i agenata za nekretnine sa kojima je razgovarala redakcija Gradnje, ovakva praksa postaje sve češća.
Ograničenje nije slučajno
Na površinama namenjenim porodičnom stanovanju, planski dokumenti propisuju ograničenje broja stambeno-poslovnih jedinica.
Kako objašnjavaju naši sagovornici, Generalni urbanistički plan, odnosno planovi nižeg reda koji ga razrađuju, predviđaju da objekat porodičnog stanovanja može imati najviše tri stambene jedinice, kako je slučaj u Novom Sadu, ili četiri kako je uglavnom u celom Beogradu.
Ideja ovakvog pravila jeste da se očuva karakter porodičnih naselja i spreči njihova pretvaranja u višeporodične zgrade.
Tržište želi garsonjere
Problem nastaje kada tržište traži nešto sasvim drugo. Kupci danas mnogo češće traže manje stanove od 25 do 50 kvadratnih metara nego tri velika porodična stana od po 120 kvadrata.
Kako tvrde naši sagovornici iz struke, pojedini investitori zato projektuju tri legalne stambene jedinice, dok se u prizemlju projektuje više garaža.
Kasnije se te garaže uređuju kao garsonjere ili jednosobni stanovi i kao takve izlaze na tržište.
Na papiru su garaže, ali u praksi služe za stanovanje.
Garaže se uređuju kao garsonjere ili jednosobni stanovi i kao takve izlaze na tržište. Na papiru su garaže ali u praksi služe za stanovanje.
Oglasi koji otvaraju pitanje
Povod za ovu priču jeste nekoliko ovakvih oglasa u Novom Sadu, gde se na renderima vidi potpuno opremljena stambena jedinica, ali u napomeni piše: “Nekretnina se knjiži kao garaža pa kupovina putem stambenog kredita nije moguća”.
Drugim rečima, kupac od početka zna da ne kupuje stan u pravnom smislu.
Da ovo više nije retkost potvrđuju i agenti za nekretnine. Jedan novosadski agent rekao je za Gradnju da je već prodao nekoliko ovakvih „garažnih stanova“.
Kako navodi, kupci su u početku bili skeptični, ali je razlika u ceni u odnosu na regularne stanove vremenom postala presudna. Takve nekretnine najčešće kupuju za izdavanje, a kupcima dodatno odgovaraju niži porez na imovinu i niži režijski troškovi. Kao najveći nedostatak izdvaja činjenicu da se ne mogu finansirati stambenim kreditom.
Posledice ne snosi samo kupac
Ipak, priča o „garažnim stanovima“ ne završava se na odnosu kupca i investitora. Ako se prostor koji je projektovan i evidentiran kao garaža u praksi koristi za stanovanje, posledice mogu da osete i svi ostali stanovnici naselja.
Problem nije samo što se garaže prodaju kao stanovi, već što se time menja broj stanovnika za koji je naselje projektovano.
Naime, planski dokumenti ograničavaju broj stambenih jedinica upravo zato što se na osnovu tog broja projektuju kapaciteti saobraćajne i komunalne infrastrukture. Broj stanovnika direktno utiče na dimenzionisanje vodovodne i kanalizacione mreže, broja parking mesta, ali i na potrebe za vrtićima, školama, zelenim površinama i drugim javnim sadržajima.
Ukoliko objekat koji je prema planu predviđen za tri stambene jedinice u stvarnosti koristi šest ili sedam domaćinstava, postavlja se pitanje da li se time narušavaju osnovne pretpostavke na kojima je plan uopšte zasnovan.
Drugim rečima, ovo više nije samo pitanje jednog investitora ili jednog kupca, već pitanje poštovanja urbanističkih planova i dugoročne održivosti naselja.
