Velika plaža između identiteta i investicija: Da li Ulcinj postaje novi Dubai?

Već decenijama poligon za velike snove i još veće sporove, Velika plaža stoji na raskršću između očuvanja autentičnosti i privlačenja stranih investicija.

Velika plaža u Ulcinju, sa svojih 13 kilometara netaknute obale, dugo je bila simbol prirodne lepote i kulturnog identiteta Crne Gore. Međutim, najavljeno preuzimanje ovog prostora od strane investitora Mohameda Alabara izazvalo je burne reakcije među meštanima i stručnom javnošću.

Mohamed Alabar je “veliki igrač” u svetu nekretnina – poznat je po svojim investicijama u Dubaiju, a zatim i u drugim zemljama, kao što su Bahrein, Oman, Jordan, Maroko. Tu su i zemlje regije, gde se gradi u Draču, a tamo će se nalaziti kompleks o kome smo pisali u tekstu “Šta se gradi na albanskoj obali?”, i naravno, Beograd na vodi ili Belgrade Waterfront.

Da ne bi bilo da Alabar uspeva samo na Balkanu, pobrinula se Letonija, gde se sprema veoma sličan projekat na reci Zapadna Dvina u prestonici Letonije, pod nazivom Riga Waterfront, o kome ćemo pisati uskoro.

A sada je Alabar zatresao regiju jer se namerio na nešto malo severnije od Drača, peščanu jadransku obalu idealnu za gradnju – Ulcinj. I njegovu Veliku plažu. Barem je tako Alabar mislio. Ali, nije išlo sve tako glatko.

Pročitajte još na Gradnja.rs:

• Konačno most preko Boke Kotorske – ali ne tamo gde je prvobitno predviđen

Kako su se menjali planovi za Veliku plažu? Port(o) Milena je bila prva

Velika plaža, kao veliki brisan prostor, prava je poslastica za maštarije investitora, te nije prvi put na meti grandioznih razvojnih ideja. Još 2007. godine, crnogorske vlasti predstavile su ambiciozni „Master plan za jug Crne Gore”, kojim su predviđene luksuzne marine, golf tereni i stambeni kompleksi uz plažu.

Projekat Porto Milena, koji je tada lansiran, predviđao je izgradnju na prostoru ušća reke Bojane — što je izazvalo prve ozbiljne reakcije ekologa i meštana. Porto Milena je zamišljena kao luksuzna marina i turistički kompleks koji bi transformisao Ulcinj u atraktivnu destinaciju za nautički turizam. Projekat je predviđao izgradnju modernih pristaništa, hotela i pratećih sadržaja, uz obećanja o ekonomskom razvoju i otvaranju novih radnih mesta. Šta je pošlo po zlu?

Realizacija projekta naišla je na brojne probleme, a svi su počeli posle razornog zemljotresa 1979. kada je krenula besomučna gradnja, te je potencijalne investitore dočekao haos. Tu su prvo bili ekološki problemi: nedostatak adekvatne kanalizacione infrastrukture doveo je do zagađenja vode i okoline. Porto Milena je postala poznata kao „septička jama“ zbog neprijatnih mirisa i zagađene vode.

Sledio je urbanistički haos: neplanska gradnja i neusklađeni urbanistički planovi doprineli su degradaciji prostora, umesto njegovog unapređenja. Zidao je ko je gde šta hteo, šuta je bilo posvuda. Nedostatak održavanja infrastrukture je doveo da se dodatno pogoršalo stanje i obeshrabrilo potencijalne investitore i turiste.

Prosečna širina Porto Milene je bila od 80 do 120 metara, a onda se smanjila na svega nekoliko metara. Sada je sve preuzela turska kompanija Fimar koja gradi luksuzni kompleks na ovom mestu, a i njega su od početka pratile razne kontroverze, poput pitanja da li su sve građevinske dozvole na mestu i slično. Sada po renderima, sve izgleda luksuzno, cela Porto Milena se dekontaminira i postoji šansa da će projekat i zaživeti, a najveći ekološki problem juga Crne Gore konačno biti rešen.

Crnogorski Dubai

Ima nešto u tom Dubaiju što fascinira široke mase ljudi, pa bi svako hteo jedan u svom dvorištu. Crnogorci su još u vreme vlade Đukanovića najavljivali projekat „Velika plaža – crnogorski Dubai“ prvo još 2010, sa vizijama veštačkih ostrva nalik Palm Jumeirah u Dubaiju, koji nikada nije realizovan, a zatim i tokom 2015–2018. kada se nekoliko potencijalnih investitora iz UAE i Azerbejdžana interesovalo za prostor, ali su projekti zaustavljeni zbog nerešenih imovinsko-pravnih odnosa i otpora lokalne zajednice. Nova faza interesa dolazi 2023–2025. sa Alabarovim grupacijama, ali uz slične arhitektonske koncepte: veštački kanali, višespratne zgrade, i privatizacija javnog prostora.

Alabar se namerio na Veliku plažu, koju su meštani opet počeli grčeviti braniti. A zašto, i zašto je Velika plaža toliko specifična? Prosto, radi se o jedinstvenom prirodnom sistemu: peskovita obala, močvare, podzemne vode i zaštićena flora i fauna. Velika plaža je, kao drugo, deo šireg ekosistema koji uključuje i Adu Bojanu — zaštićenu prirodnu oblast, tako da se ne može ni promatrati nezavisno jedno od drugog. Treće, ona je tradicionalno je bila društvena plaža — dostupna svima, a ne ekskluzivni resurs za bogate. Jeste da su koncesionari uzimali delove plaže i držali kafiće i ležaljke, ali ipak je to uvek bio javni prostor, uprkos privatluku.

Investicija koja menja pejzaž, klimu, podzemne vode, kulturu

A upravo je u sva tri elementa koja čine Veliku plažu jedinstvenom udario plan Eagle Hillsa: i na njenu javnu dostupnost, i na sam krajolik i topografiju, i na prirodni sistem. Planovi koji su procurili u javnost sugerišu izgradnju luksuznih hotela, marina i stambenih kompleksa, sa arhitektonskim rešenjima koja podsećaju na projekte iz Dubaija. Ovakav pristup izazvao je zabrinutost zbog potencijalnog narušavanja autentičnosti i ekološke ravnoteže Velike plaže. A šta predviđa taj sporni master plan?

Ako pogledate render koji je procurio u emisiji TV Vijesti, predviđena je izgradnja luksuznih višespratnica na prvoj liniji obale, ali i kopanje veštačkih kanala po uzoru na Dubai (poput „laguna“ između hotela i vila), čime bi se dobila duža linija obale, i posledično, više objekata bi bilo direktno uz more. Za one koji žele da znaju više, neka pogledaju Dubai Marinu i još kanala koji su dali Dubaiju mogućnost gradnje bezbrojnih nekretnina na samoj obali.

„Arhitektura koja imitira Dubai možda imponuje investitorima, ali ne čuva dušu prostora” – urbanista sa Univerziteta Crne Gore.

Sve u svemu, gradnja je predviđena veoma gusto – planirano je više od 5.000 apartmanskih jedinica, uz privatne marine i zatvorene hotelske zone nedostupne lokalnom stanovništvu, što je posebno udarilo u živac tradicionalno egalitarni lokalni živalj. Da sve bude gore, minimalan prostor je predviđen za javne parkove i šetališta.

Ekolozi upozoravaju da bi zahvatanje kanala narušilo prirodne tokove podzemnih voda i dovelo do salinizacije zemljišta, a ništa nema dobroga u slanom tlu, to vam i u Kartagini mogu reći. Gradnja višespratnica promenila bi mikroklimu i vetrove koji su važni za održivost flore i faune Velike plaže.

Meštani Ulcinja i ekološki aktivisti izrazili su nezadovoljstvo zbog nedostatka transparentnosti u procesu donošenja odluka i potencijalnog gubitka javnog prostora. Organizovani su protesti i peticije, zahtevajući očuvanje prirodnog karaktera plaže i uključivanje lokalne zajednice u planiranje razvoja.

Neki od komentara su možda najubedljivije pokazali šta meštani i građani Crne Gore misle o tome: „“Ne treba nam Vegas na pesku. Treba nam Ulcinj kakvog su voleli naši dedovi.” – arhitekta iz lokalnog udruženja građana; „Arhitektura koja imitira Dubai možda imponuje investitorima, ali ne čuva dušu prostora.”  – urbanista sa Univerziteta Crne Gore; „Mi nismo protiv razvoja, već protiv kolonizacije prostora i kulture.” – ekološki aktivista sa protesta.

„Bilo bi tu puno zelenila, zgrade sa apartmanima, ne veće od 3–4 sprata. Plaže bi ostale dostupne svim građanima, ali bile bi čiste” – Alabar.

Alabar je morao da se povuče i od zakupa skoro svih plaža koje je dobio na tenderu, i preorijentisao se na sever Crne Gore. Iako priča još uvek nije gotova, jer kapital je voćka čudnovata, ima nameru da se plodi na svakom mestu, i teško ga je privući, ali ga nije lako ni oterati.

Recimo, u drugoj polovini aprila Mohamed Alabar je izjavio sledeće: „Ako me pitate šta bih napravio na Velikoj plaži, rekao bih vam da bi to bio nastavak prelepe arhitekture kakvu imate. Apartmani i hoteli ne bi trebalo da zauzimaju više od 20 odsto ukupnog prostora. Bilo bi tu puno zelenila, zgrade sa apartmanima, ne veće od 3–4 sprata. Plaže bi ostale dostupne svim građanima, ali bile bi čiste. Bila bi uključena i lokalna zajednica, a 50% zemljišta za projekat u Ulcinju bi ostalo za zelenilo, drveće, puteve, biciklističke rute…”, kako je preneo Forbes.

Dana 26. aprila je sporazum Vlade Crne Gore i UAE potpisan, i spominju se investicije od 35 milijardi dolara, a opet se u njemu spominje Velika plaža, sa dodatnim elementima koji su i ranije spominjani, kao što su međunarodni aerodrom u Donjem Štoju (nalik na tivatski) kojim bi gosti dolazili direktno u Ulcinj, ali bi tu dolazili i gosti koji idu na sever Albanije, i Skadar; te klinički centar u samom gradu, u sklopu društveno odgovornog poslovanja.

Novi renderi još nisu procurili u javnost. Spominju se i direktne paralele sa Porto Montenegrom i šta je on doneo Tivtu. Spominje se i lex specialis, da se sve reši po kratkom postupku. Koplja se ponovo lome, iako je Alabar odustao od kopanja kanala i laguna, kao i od solitera.

Kuda dalje sa bogatstvom ulcinjskih plaža?

Ova situacija otvara šira pitanja o pravcu razvoja crnogorskog primorja. Da li je masovni turizam, inspirisan modelima sa Bliskog istoka, pravi put za Ulcinj? Kako uskladiti potrebe za ekonomskim razvojem sa očuvanjem kulturnog i prirodnog identiteta? Velika plaža stoji na raskršću između očuvanja autentičnosti i privlačenja stranih investicija.

Odluke koje se donesu u narednom periodu imaće dugoročne posledice po identitet Ulcinja i njegovu prirodnu baštinu. Važno je da se u proces uključe svi relevantni akteri kako bi se pronašlo rešenje koje balansira razvoj i očuvanje. Stručnjaci predlažu alternativni model „eco-resorta“ i niskih vila u mediteranskom stilu, prilagođenih pejzažu.

Bez obzira na lukrativnu prirodu pretvaranja Ulcinja u mini-Dubai, mi bismo voleli da vidimo neki… održiviji Ulcinj. Velika plaža je već decenijama poligon za velike snove i još veće sporove. Pitanje koje ostaje: da li će se i ovoga puta odbraniti od modela koji joj ne pripadaju?