Uroš Đaković: Nova generacija investitora mora da razmišlja o životu između zgrada, a ne samo o kvadratima

Investitor i osnivač kompanije Blok Properties govori o kvalitetu gradnje, cenama zemljišta, održavanju zgrada i zašto budućnost stanogradnje vidi u stvaranju zajednica, a ne samo novih kvadrata.

Tokom prethodne decenije učestvovao je u razvoju, prodaji i pozicioniranju nekih od najznačajnijih stambenih projekata u Srbiji, sarađujući sa domaćim i međunarodnim investitorima. Danas, kao osnivač i direktor kompanije Blok Properties, razvija sopstvene stambeno-poslovne projekte, ali i aktivno učestvuje u upravljanju i održavanju više stotina stambenih zgrada kroz njegovu kompaniju Beohost.

Za razliku od investitorskog pristupa koji se često svodi na broj kvadrata i ekonomsku računicu, Uroš Đaković zagovara model razvoja u kojem su javni prostori, održavanje objekata, vrtići, škole i kvalitet života stanovnika jednako važni kao i sama gradnja.

U razgovoru za Gradnju govori o tome kako danas izgleda tržište nekretnina, zašto kvalitet gradnje počinje mnogo pre izbora materijala, koliko cene zemljišta utiču na izgled naših gradova i kakvu odgovornost investitori imaju prema zajednici u kojoj grade.

Zajednica ne nastaje slučajno

Tokom prethodne decenije radili ste na razvoju i prodaji brojnih stambenih projekata. Kako danas vidite ulogu investitora u razvoju grada?

Naš ultimativni cilj nije samo izgradnja novih stambenih objekata, već stvaranje zdravih i održivih zajednica u digitalnom vremenu. Danas, kada sve više vremena provodimo iza ekrana, verujem da je važnije nego ikada stvarati prostore koji podstiču druženje, povezivanje ljudi i kvalitetan život van samog stana.

Kao neko ko je svoju karijeru posvetio razvoju stambenih projekata, građevini i sektoru nekretnina, smatram da su kvalitet gradnje, dugoročno održavanje i profesionalno upravljanje objektima ključni preduslovi za razvoj uspešnih zajednica. Izgradnja zgrade nosi veliku odgovornost – prema budućim stanarima, komšiluku, ulici i gradu u celini.

Verujem da zajednica ne nastaje slučajno. Zato i na našim najmanjim projektima vodimo računa o prostorima koji okupljaju ljude. Na projektu u ulici Milana Rakića na Zvezdari, koji ima svega 13 stanova, planirali smo privatno uređeno dvorište sa drvoredom i zelenilom, kao mesto susreta komšija i bezbedan prostor za boravak dece i porodica.

Projekat van centralnog gradskog jezgra

Često govorite o zajednici i kvalitetu života. Kako se takva filozofija prenosi na konkretne projekte?

Verujem da su najbolji primeri urbanog razvoja nastajali onda kada se nisu gradile samo zgrade, već kompletne životne zajednice. Nekada stambeni blokovi nisu bili zbir kvadrata, već zaokružene celine sa vrtićima, školama, zelenim površinama, igralištima i sportskim terenima, naravno tome doprinosi i sam grad kao i urbanistički planovi.

Upravo tom filozofijom vodimo se i danas. Trenutno pripremamo jedan od naših najznačajnijih projekata, van centralnog gradskog jezgra, sa idejom da budućim stanarima ponudimo mnogo više od samog stana.

U okviru projekta planirani su privatni vrtić, tereni za košarku i tenis, otvorena i zatvorena teretana, prodavnice i brojni sadržaji koji će omogućiti kvalitetan svakodnevni život bez potrebe da se za svaku aktivnost odlazi u drugi deo grada.

Paralelno sa tim razvijamo i projekte u centralnim gradskim zonama, gde kroz kvalitetnu arhitekturu i pažljivo planiranje doprinosimo unapređenju čitavih ulica i mikrolokacija.

Komfor stanara ne treba da bude predmet kompromisa

Mnogo se govori o kvalitetu gradnje, ali retko o tome šta on zapravo podrazumeva. Kako vi definišete kvalitetan projekat?

Danas se mnogo govori o kvalitetu gradnje, ali smatram da kupcima često nije dovoljno jasno šta taj kvalitet zapravo podrazumeva u praksi. Kvalitet nije jedna velika odluka, već zbir stotina manjih odluka koje investitor donosi tokom razvoja projekta.

Kao primer mogu da navedem naš manji stambeni projekat na Zvezdari, spratnosti P+2+PK. Sa čisto finansijske strane, mogli smo da ne ugrađujemo lift i na taj način uštedimo više od 70.000 evra. Međutim, odlučili smo da ugradimo lift brenda KONE jer verujemo da komfor stanara ne treba da bude predmet kompromisa.

Isti pristup primenili smo i na ostale elemente projekta – od aluminijum-drvo stolarije i višeslojnog parketa, visine plafona koji je 2,7 metara, visine parapeta koji su zbog tehničkih aspekata spušteni na minimum od 60 cm (iskreno, ja bih ih radio do 20 cm ali nekada projekti ne dozvoljavaju), visina vrata u projektu nam je 220 cm,  pa sve do granitnih ploča u ulazu i pažljivo projektovanih zajedničkih prostora. Upravo takvi detalji prave razliku između prosečnog i kvalitetnog projekta.

Koga očekuju najveći izazovi na tržištu nekretnina

Kako danas ocenjujete stanje na tržištu nekretnina?

Tržište nekretnina danas se značajno razlikuje u odnosu na period od pre godinu ili dve dana. Ušli smo u fazu u kojoj kupci imaju više vremena za donošenje odluka, više informacija na raspolaganju i mogućnost da uporede veći broj projekata pre nego što se odluče za kupovinu.

To, međutim, ne znači da je tržište usporilo. Naprotiv, kvalitetni projekti sa realno postavljenim cenama i dalje postižu veoma dobre rezultate.

Smatram da će najveće izazove u narednom periodu imati projekti koji ciljaju segment od 5.000 evra + PDV  po kvadratnom metru i više. Potražnja za luksuznim nekretninama svakako postoji, ali nisam siguran da je dovoljno velika da prati broj projekata koji se trenutno razvijaju u tom cenovnom rangu.

Ono što je posebno interesantno jeste da oko 80% naših kupaca dolazi van Beograda. To su najčešće preduzetnici, vlasnici kompanija ili porodice koje žele da sačuvaju kapital kroz nekretnine, ali i roditelji koji kupuju stanove za decu koja dolaze u Beograd na studije.

Kad kvalitet budućeg projekta ostane u drugom planu

U javnosti se investitori često optužuju za preteranu izgrađenost. Koliko na to utiče tržište zemljišta?

Kada govorimo o kvalitetu stanogradnje, dodatnim sadržajima i zelenim površinama, važno je da pogledamo kako svaki projekat zapravo počinje – od same lokacije.

U javnosti su investitori često prvi na udaru kritika, međutim jedan od ključnih faktora koji oblikuje svaki projekat jesu očekivanja vlasnika zemljišta. Danas se često susrećemo sa situacijama u kojima vlasnike lokacija prvenstveno zanima da ostvare što veću cenu ili što više kvadrata, dok kvalitet budućeg projekta ostaje u drugom planu.

Imali smo primere da se lokacije čija je realna vrednost oko sedam miliona evra prodaju za jedanaest miliona evra, uz insistiranje na maksimalnoj iskorišćenosti kapaciteta parcele. Rezultat toga često nisu bolji projekti, već objekti koji pokušavaju da izvuku svaki dodatni kvadrat, neretko na račun osunčanosti, zelenih površina i kvaliteta života budućih stanara.

Razvoj grada ne ogleda se samo kroz velike projekte i investicije

Koliko su javni sadržaji i infrastruktura važni za razvoj novih naselja?

Beograd danas prolazi kroz jednu od najintenzivnijih razvojnih faza u svojoj modernoj istoriji. Verujem da se razvoj grada ne ogleda samo kroz velike projekte i investicije, već i kroz svakodnevna unapređenja koja građani osećaju u svom komšiluku.

Kada planiramo nova naselja, moramo istovremeno planirati i kapacitete za vrtiće, škole i druge sadržaje koji su neophodni za kvalitetan život porodica, jer bez toga nema održivog razvoja zajednice.

Projekti poput Linijskog parka pokazuju koliko jedan dobro osmišljen javni prostor može promeniti način na koji građani koriste grad i provode svoje slobodno vreme.

Ono što je dobro jeste da 15% gradskog budžeta ide na predškolsko vaspitanje i obrazovanje, bilo bi dobro kada bi imali i određen deo u budžetu grada vezan za visoko obrazovanje, s obzirom da imamo deficit studentskih smeštaja, smatram da jedan od projekta koji bi bio dobar jeste javno-privatno partnerstvo gde bi se razvijao novi studentski dom u Beogradu.

Kvalitetni javni prostori utiču na zdravlje ljudi, podstiču društvenu interakciju i stvaraju osećaj pripadnosti zajednici. Projekti poput Linijskog parka pokazuju koliko jedan dobro osmišljen javni prostor može promeniti način na koji građani koriste grad i provode svoje slobodno vreme.

Čak 70% zgrada u Beogradu starije od 50 godina

Pored investicija bavite se i upravljanjem stambenim zgradama. Zašto je održavanje važna tema?

Gradnja traje nekoliko godina, ali održavanje traje decenijama. Naša firma za upravljanje i održavanje stambenih zgrada Beohost u svom porftoliju više od 400 stambenih zgrada. Kroz taj posao svakodnevno vidimo koliko kvalitet života ne zavisi samo od toga kako je zgrada izgrađena, već ko i kako se zgrada održava tokom godina upotrebe.

Čak 70% zgrada u Beogradu je starije od 50 godina, zgrade kao i svaki proizvod imaju svoj vek trajanja, posebno određeni elementi zgrade koji moraju redovno da se održavaju i unapređuju, to mislim na liftove, fasade, krovove itd.

Raduje me što smo sem održavanja i upravljanja izveli veće građevinske zahvate na stambenim zgradama. Do sada smo učestvovali u sanaciji više od 100 krovova i velikog broja fasada. Verujem da će tema održavanja u narednim godinama postajati sve važnija, jer kvalitet stanovanja ne završava trenutkom kupovine stana.

Luksuz su detalji koji unapređuju svakodnevni život

Da li Beograd danas gradi previše luksuznih stanova?

Nisam siguran da mogu da Vam dam odgovor na tu temu, naša firma se trudi da isprati tržište i da imamo sve informacije, međutim šta je luksuz danas je subjektivna stvar.

Mogu da Vam kažem da se dosta stanova reklamira kao luksuzni ali zapravo su to standardni stanovi. Za mene luksuz u stanogradnji nije samo pitanje skupih materijala, već celokupnog iskustva stanovanja.

To podrazumeva kvalitetnu alu-drvo stolariju, podno grejanje, visoke plafone, vrhunsku zvučnu i termo izolaciju, premium keramiku i parket, kao i pažljivo dizajnirane zajedničke prostore.

Međutim, pravi luksuz danas predstavljaju detalji koji unapređuju svakodnevni život – mir, privatnost, energetska efikasnost, kvalitet vazduha, dovoljno parking mesta, broj stanova u zgradi, dvorište i profesionalno održavanje objekta nakon useljenja.

Razvoj kroz stvaranje novih urbanih celina

Koji deo grada vidite kao sledeću veliku razvojnu zonu?

Smatram da će sledeće velike razvojne zone Beograda biti vezane za delove grada gde se istovremeno razvijaju infrastruktura, saobraćaj i veliki stambeni kompleksi. Tu pre svega vidim Makiško polje, Surčin i širu zonu ka EXPO kompleksu, jer se na tom potezu planira i gradi veliki broj kvadrata, a bolja povezanost će dodatno povećati interesovanje kupaca i investitora.

Posebno je važno što se razvoj više ne posmatra samo kroz pojedinačnu zgradu, već kroz stvaranje novih urbanih celina. Kupci danas ne traže samo stan, već okruženje u kojem mogu da žive kvalitetno – sa vrtićima, školama, zelenim površinama, sportskim sadržajima, parkingom i dobrom vezom sa ostatkom grada.

Metro će dodatno ubrzati taj proces, jer svuda u svetu zone oko velikih saobraćajnih čvorišta i metro stanica postaju prirodna mesta za novi razvoj. Zbog toga mislim da će pored tradicionalno jakih lokacija poput Novog Beograda, Zvezdare i Voždovca, u narednim godinama najveći potencijal imati upravo Makiško polje, Surčin i pravac ka EXPO-u.

Najveću vrednost neće imati samo projekti koji nude veliki broj stanova, već oni koji uspeju da naprave funkcionalno naselje – mesto gde ljudi imaju sve što im je potrebno za svakodnevni život.