Renovirali ste tuđi stan? To vas ne čini njegovim vlasnikom, upozorava advokat
Presuda Vrhovnog suda potvrdila je da adaptacija nekretnine ne stvara pravo svojine. Advokat Ivan Gazdić objašnjava u kojim situacijama građani najčešće greše i kako mogu da zaštite svoja prava.
Mnogi građani veruju da će, ako ulože veliki novac u renoviranje stana, porodične kuće ili tavana koji nije u njihovom vlasništvu, vremenom steći i pravo svojine. Međutim, sudska praksa pokazuje da stvari nisu tako jednostavne.
Presudom iz 2024. godine Vrhovni sud je potvrdio da se adaptacijom nepokretnosti ne stiče pravo svojine, čak i kada su ulaganja značajna i nekretnina se godinama koristi. Samo poboljšanje uslova stanovanja nije dovoljno da promeni vlasnika nepokretnosti, a saglasnost za izvođenje radova ne znači i saglasnost za prenos vlasništva.
Šta ova odluka znači u praksi, u kojim situacijama građani najčešće greše i kako mogu da zaštite svoja prava pre nego što ulože ozbiljan novac u tuđu nekretninu, za Gradnju objašnjava advokat Ivan Gazdić iz kancelarije Petrikić & Partneri.
Pročitajte još na Gradnja.rs:
Šta kaže presuda Vrhovnog suda
Kako objašnjava Gazdić, presuda Vrhovnog suda Rev 6378/2022 od 25. septembra 2024. godine ne donosi novo pravno pravilo, već potvrđuje dugogodišnji stav sudske prakse da se samom adaptacijom tuđeg ili suvlasničkog objekta ne stiče pravo svojine, osim ako je zakonom ili ugovorom drugačije određeno.
U konkretnom slučaju, objašnjava dalje advokat, tužilac je stan koristio kao zakupac, a izvedenim radovima nije povećana njegova površina niti je nastao novi deo objekta. Radovima su samo poboljšani uslovi stanovanja, pa je sud zaključio da ulaganje u adaptaciju nije osnov za sticanje svojine.
Dugotrajno korišćenje, plaćanje troškova i ulaganje u nepokretnost sami po sebi ne pretvaraju zakupca u vlasnika.
„Pravo svojine nije moglo biti stečeno ni održajem. Zakupac koji zna da nepokretnost koristi po osnovu zakupa nema savesnu državinu potrebnu za održaj. Dugotrajno korišćenje, plaćanje troškova i ulaganje u nepokretnost sami po sebi ne pretvaraju zakupca u vlasnika“, kaže Gazdić i nastavlja:
„Potrebno je razlikovati adaptaciju, kojom se preuređuje postojeći objekat, od dogradnje ili nadziđivanja, kojima može nastati novi deo objekta. Međutim, ni tada se svojina ne stiče automatski, već mora postojati odgovarajući zakonski ili ugovorni osnov“.
Ulaganja supružnika kao izuzetak
Gazdić navodi da su u praksi česta ulaganja u porodične kuće, kada neko godinama renovira ili dograđuje kuću roditelja ili drugog srodnika, računajući da mu zbog toga pripada deo nepokretnosti. Takva očekivanja najčešće nisu uređena ugovorom, jer se ulaže u zajednički dom i polazi od porodičnog dogovora.
„Samo ulaganje, međutim, po pravilu ne dovodi do sticanja svojine. Izuzetak mogu biti ulaganja supružnika kojima je znatno povećana vrednost posebne imovine drugog supružnika, kada Porodični zakon pod određenim uslovima priznaje pravo na udeo“, ističe sagovornik Gradnje.
Sporovi nastaju i kada zakupac uloži značajna sredstva u stan ili poslovni prostor, pa smatra da mu zbog toga pripada deo nepokretnosti. Saglasnost vlasnika za izvođenje radova nije isto što i saglasnost za prenos svojine.
Drugim rečima, vlasnik može da odobri renoviranje, a da pritom ne prenese ni deo vlasništva nad nepokretnošću.
„Ako sticanje svojine nije ugovoreno, ulaganje može biti osnov za novčano potraživanje, ali ono ne mora odgovarati iznosu uloženog novca, već zavisi od pravnog osnova koji se primenjuje i obima uvećanja vrednosti nepokretnosti“, navodi Gazdić.
Tavani i podrumi poseban izvor sporova
Kako dodaje, poseban izvor sporova jesu tavani i podrumi. „Nije svaki tavan ili podrum zajednički deo zgrade, pa njegov pravni status treba prethodno proveriti. Ako jeste zajednički deo, on ne postaje svojina jednog stanara time što ga je taj stanar uredio ili dugo koristio“, objašnjava advokat i nastavlja:
„Njegovo pripajanje postojećem stanu ili pretvaranje u novi stan zahteva odluku skupštine stambene zajednice, koja se donosi dvotrećinskom većinom ukupnog broja glasova, kao i ugovor između stambene zajednice i sticaoca“.
Ako tavan ili podrum jeste zajednički deo, on ne postaje svojina jednog stanara time što ga je taj stanar uredio ili dugo koristio.
Ulaganje i sticanje prava svojine nisu isto
Što se tiče saveta građanima koji planiraju da ulože značajna sredstva u nekretninu koja nije formalno u njihovom vlasništvu, Gazdić kaže da je najvažnije da pravne odnose urede pre početka radova. Najpre treba proveriti ko je upisan kao vlasnik, da li postoje suvlasnici, hipoteke ili druga prava trećih lica, kao i pravni status prostora u koji se ulaže.
„Ako je cilj sticanje svojine ili suvlasničkog udela, to mora biti izričito ugovoreno sa vlasnikom, odnosno svim suvlasnicima čija je saglasnost potrebna. Ugovor treba da odredi nepokretnost ili deo koji se stiče, obim ulaganja, uslove i rok sticanja i obavezu davanja saglasnosti za upis u katastar, a mora biti zaključen u zakonom propisanoj formi. Sama dozvola vlasnika da se izvedu radovi nije dovoljna“, navodi naš sagovornik.
Najpre treba proveriti ko je upisan kao vlasnik, da li postoje suvlasnici, hipoteke ili druga prava trećih lica, kao i pravni status prostora u koji se ulaže.
Dodaje da kod tavana, podruma ili drugog zajedničkog dela nije dovoljna saglasnost upravnika niti pojedinih stanara. Potrebni su odgovarajuća odluka skupštine stambene zajednice, ugovor sa stambenom zajednicom i odgovarajući akti u skladu sa propisima o planiranju i izgradnji.
Ako pak sticanje svojine nije dogovoreno, ugovorom bi trebalo unapred urediti odobrenje radova i njihovo finansiranje, pravo na naknadu i šta se događa sa ulaganjima kada prestane zakup ili drugi osnov korišćenja.
„Suština ove presude je da ulaganje i sticanje prava svojine nisu isto. Ulaganje može povećati vrednost nepokretnosti, ali samo po sebi ne menja njenog vlasnika“, zaključuje za Gradnju advokat Ivan Gazdić.
