Ko plaća kada se projekat promeni? Na BuildUpu o ugovorima, rokovima i naplati radova
Nepotpuna dokumentacija, naknadne izmene i prebacivanje rizika na izvođače mogu da prerastu u sporove koji traju i nakon završetka gradnje. Učesnici drugog panela BuildUpa govorili su o tome kako takve probleme sprečiti, ali i gde se interesi investitora i izvođača razilaze.
Objekat je prošao tehnički prijem, ali izvođač još čeka usaglašavanje okončane situacije. Govoreći o jednom velikom projektu, Zorica Josić navela je da je tehnički prijem završen 17. decembra prethodne godine, dok se krajem oktobra i dalje čekalo na konačan obračun. Razlog je, prema njenim rečima, bila neusaglašena vrednost naknadnih radova.
Taj primer otvorio je jedno od najvažnijih pitanja drugog panela konferencije BuildUp 2026: Megaprojekti – Powered by CRH. Šta se dešava kada su radovi izvedeni, ali ugovorne strane još ne mogu da se dogovore koliko oni vrede, ko snosi posledice izmena i kada novac treba da bude isplaćen?
Pročitajte još na Gradnja.rs:
Ko je sve učestovao u panel diskusiji
Na panelu „Od ugovora do gradilišta: Kako se vode megaprojekti?“, održanom 29. oktobra u Sava Centru, učestvovali su Tomaš Klima, generalni direktor kompanije SEBRE, Nikola Matić, potpredsednik Asocijacije konsultantskih inženjera Srbije – ACES, Predrag Vidović, generalni direktor kompanije FEAL, Zorica Josić, operativna direktorka kompanije Structura Concept, i Miloš Grujić, osnivač i direktor kompanije MGCONS.
Razgovor je moderirao Dragan Dingarac, inženjer sa iskustvom u projektovanju, nadzoru, upravljanju projektima i izvođenju, autor knjige „Projekt menadžment bez iluzija“. U diskusiju je uneo primere sa gradilišta i predloge za promene u načinu ugovaranja, evidentiranju radova i rešavanju sporova. Posebno je insistirao na pitanju šta mora da bude rešeno pre potpisivanja ugovora, a šta učesnici ostavljaju za trenutak kada su radnici i oprema već na gradilištu.
Bolja priprema može da skrati gradnju
Iz ugla investitora, Tomaš Klima je naglasio značaj tenderske faze, tokom koje treba razjasniti otvorena pitanja i svim ponuđačima dostaviti iste informacije. Prema njegovom mišljenju, dodatno vreme uloženo u pripremu može kasnije da smanji gubitke nastale zbog sporova, dokazivanja i pregovora o dodatnim radovima.
Na primeru Marine Dorćol objasnio je da je za fasadu angažovan eksterni konsultant sa iskustvom u različitim fasadnim sistemima. Sa njim je definisan projektni zadatak za tender. Ipak, ni detaljna specifikacija ne završava ceo posao. Nakon izbora ponuđača dokumentaciju treba prilagoditi konkretnom sistemu koji će biti primenjen.
Zorica Josić je sa strane izvođača ukazala na drugi problem. Projekti arhitekture, konstrukcije i instalacija često nisu dovoljno međusobno usklađeni. Nedostaju sinhroni planovi i jasno razrađen način funkcionisanja objekta. Posledice se otkrivaju tek tokom izvođenja, kada neusklađenost različitih delova dokumentacije preraste u dodatne radove.
„Na megaprojektima jedna nedovoljno promišljena odluka može da utiče na stotine detalja,“ rekao je Dragan Dingarac.
Da li ponude za fasadu zaista mogu da se porede
Predrag Vidović je naglasio da se kod fasadnih sistema arhitektonski zahtevi moraju usaglasiti sa statikom, energetskom efikasnošću i drugim tehničkim karakteristikama. Željeni izgled treba prevesti u precizne zahteve koje ponuđeni sklop mora da ispuni.
Ako dokumentacija ostane na osnovnim šemama bez razrađenih detalja, ponuđači mogu da pod istim nazivom pozicije ponude tehnički različita rešenja. Zato je važno na vreme razgovarati sa više proizvođača sistema i definisati uslove koji omogućavaju konkurenciju i poređenje ponuda.
Vidović je Marinu Dorćol izdvojio kao primer investitora koji je deo tih pitanja otvorio pre objavljivanja tendera. Klima je potvrdio da je fasada prepoznata kao jedan od značajnijih delova objekta, zbog čega je pripremi njenog ugovaranja posvećena posebna pažnja.
Koliko rizika izvođač može da preuzme
Rasprava se zatim usmerila na FIDIC modele ugovora, odnosno na posebne uslove kojima se menjaju njihova osnovna pravila. Nikola Matić je među čestim intervencijama naveo isključivanje klizne skale i odbora za rešavanje sporova. Posebno je naglasio značaj prevencije, kako bi se neslaganja razmatrala pre nego što ugroze projekat.
Miloš Grujić je ocenio da ugovori postaju obimniji i složeniji, dok istovremeno raste nepoverenje između ugovornih strana. „Rizici se sve više prebacuju na izvođače radova“, rekao je Grujić.
Kao primere naveo je pretvaranje obračuna po jedinici mere u paušalnu cenu, prenošenje odgovornosti za projektovanje na izvođača i ugovorne zahteve da izvođač preuzme posledice nepredviđenih uslova u tlu. Prema njegovoj oceni, investitor time može da stekne osećaj sigurnosti, ali ostaje pitanje da li izvođač zaista može da sagleda i kontroliše sve što mu je ugovorom preneto.
Klima je objasnio da veliki stambeni projekti imaju i posebne zahteve, poput izmena koje traže kupci i postupka primopredaje stanova. Zbog toga se ugovori prilagođavaju projektu. Diskusija je pokazala koliko je važno proveriti šta ta prilagođavanja znače za svaku stranu pre potpisivanja.
Izmena jednog stana može da utiče na celo gradilište
Može li prodajna služba da obeća kupcu izmenu stana pre nego što je provere projektant, nadzor i izvođač? Klima je objasnio da odluka o nuđenju takvih izmena mora da bude doneta na početku projekta, uz unapred definisane mogućnosti i postupak odobravanja.
Zahtev kupca zatim treba usaglasiti sa učesnicima u realizaciji i pretočiti u formalni nalog glavnom izvođaču. Kupac ne mora da vidi taj deo procedure, ali gradilište mora da dobije jasnu instrukciju šta se menja.
Josić je upozorila da svaka izmena ima svoj poslednji prihvatljiv trenutak u dinamici radova. Kada su instalacioni vodovi već izvedeni ili je određena faza konstrukcije završena, isti zahtev može da izazove znatno veći obim intervencija.
„Ne možete podneti zahtev za izmenu da porušimo pola zgrade“, rekla je Josić, dodajući da se takvi zahtevi ipak dešavaju uz očekivanje da rok ostane isti.
Trošak izmene, objasnila je, često se posmatra samo kroz ono što je nacrtano za konkretnu jedinicu. Međutim, posledice mogu da obuhvate organizaciju celog gradilišta, produženo angažovanje resursa i druge indirektne troškove.
„Ne možete podneti zahtev za izmenu da porušimo pola zgrade“, istakla je Zorica Josić.
Jedna dokumentacija za sve učesnike
Za Nikolu Matića, osnov saradnje ostaje poverenje. „Ukoliko ne postoji poverenje između učesnika u poslu, bolje ne počinjite posao“, poručio je.
Uz to, investitor, nadzor, projektanti i izvođač treba da rade sa istim podacima. Ako svako koristi svoju dinamiku i drugačiju verziju dokumentacije, teško je usaglasiti šta je stvarno izvedeno i zašto je došlo do odstupanja.
Matić je zagovarao zajedničke baze podataka i integrisano upravljanje projektom. Ukazao je i na to da se pri planiranju često zanemaruje raspoloživi prostor na gradilištu, iako je on resurs jednako važan kao ljudi i oprema.
Kod koordinacije instalacija posebno je upozorio na modele koji ne obuhvataju sve elemente stvarnog sklopa. Izolacija, nosači i veze sa konstrukcijom zauzimaju prostor, pa crtež koji ih zanemari može da deluje usklađeno sve dok ne počne montaža.
„Ukoliko ne postoji poverenje između učesnika u poslu, bolje ne počinjite posao“, poručio je Nikola Matić.
Događaj treba evidentirati dok se dešava
Grujić je objasnio da rekonstrukcija događaja predstavlja dominantan deo pripreme zahteva za dodatno plaćanje ili produženje roka, odnosno claima. Često nedostaju i osnovni tragovi, poput potvrde usmenih instrukcija i blagovremenog obaveštenja o potraživanju.
Ipak, evidentiranje događaja je tek prvi korak. Potrebno je utvrditi i ugovorni osnov zahteva, odnosno pokazati kako konkretan događaj utiče na prava i obaveze učesnika.
Josić je navela da kod skrivenih radova građevinski dnevnik sam po sebi često ne pruža dovoljno detalja. Za svaku poziciju treba znati po kojoj verziji dokumentacije je izvedena, napraviti opis, fotografije i odgovarajući detalj, a zatim obavestiti nadležne učesnike i zatražiti pregled.
Klima je potvrdio da na projektu koriste elektronski sistem za evidenciju. Njegov stav bio je da uspeh takvog sistema zavisi od toga da li ga svi učesnici odgovorno koriste i poštuju dogovorenu proceduru.
Sertifikat mora da prati ono što je stvarno ugrađeno
Kod fasade se odgovornost deli između proizvođača sistema, firme koja izrađuje gotove elemente i onih koji ih ugrađuju. Vidović je objasnio da se zato uzorak za ispitivanje pravi u izvođačkoj firmi, uz podršku proizvođača sistema. Tako se proverava i sposobnost buduće proizvodnje da postigne traženi kvalitet.
„Mi živimo sa celim projektom sve vreme dok se projekat ne završi“, rekao je Vidović.
Ispitani uzorak zatim postaje referenca prema kojoj treba organizovati i kontrolisati dalju proizvodnju. Vidović je naveo da investitori sve češće unapred budžetiraju laboratorijska ispitivanja i provere na objektu.
Josić je tome dodala da se detalji ugradnje moraju prilagoditi stvarno izvedenom stanju i dozvoljenim odstupanjima konstrukcije. Dokumentacija proizvođača jeste osnova, ali na gradilištu treba rešiti spoj konkretnog prozora ili fasadnog elementa sa ostatkom objekta.
„Mi živimo sa celim projektom sve vreme dok se projekat ne završi“, rekao je Predrag Vidović.
Predrag Vidović je na primeru FEAL-a objasnio kako proizvođač aluminijumskog sistema može da pomogne izvođaču da od ispitanog uzorka dođe do ujednačenog kvaliteta na objektu.
Uzorak se izrađuje u radionici izvođača, uz podršku FEAL-ovih stručnjaka, kako bi se ispitalo rešenje izrađeno u uslovima u kojima će nastajati i elementi za ugradnju. Kada uzorak prođe laboratorijsku proveru, služi kao merilo za dalju proizvodnju.
Vidović je istakao da se tehnička podrška FEAL-a zato nastavlja i posle isporuke profila, kroz obuku u radionici i praćenje kvaliteta tokom realizacije projekta.
Kada nesporni radovi čekaju sporne
U završnom obračunu posebno se otvara pitanje mogu li se razdvojiti nesporni izvedeni radovi, naknadni radovi, pozicije sa otklonjivim nedostacima i one sa trajnim nedostatkom. Josić je podržala takav pristup, uz napomenu da izvođač mora da prihvati odgovornost i umanjenje cene kada ugovoreni kvalitet nije u potpunosti postignut.
Jedno od najizraženijih neslaganja odnosilo se na vezivanje naplate za upotrebnu dozvolu. Klima je taj uslov posmatrao kao deo komercijalnog dogovora koji obe strane poznaju prilikom potpisivanja ugovora.
Grujić je ocenio da nema objektivnog razloga da izvođač čeka zbog upotrebne dozvole. Založio se i da se nove cene za izmenjene pozicije rešavaju tokom projekta, čim za to postoje uslovi, umesto da se pitanje njihove vrednosti ostavi za završetak radova.
Moderator je posebno otvorio posledice koje čekanje naplate ima za podizvođače, čiji su finansijski kapaciteti često ograničeniji od kapaciteta glavnog izvođača.
Projektanti treba da dolaze na gradilište
Matić je pozvao na redovno prisustvo projektanata tokom izvođenja. Naveo je da su na projektima koje je vodio postizali dobre rezultate kada je koordinator projektantskog tima dolazio na gradilište najmanje jednom nedeljno.
Stvarno stanje, dozvoljena odstupanja i uslovi izvođenja zahtevaju odluke koje je teško doneti samo pregledom crteža. Istovremeno, takvo angažovanje mora da bude predviđeno u budžetu. Ako se od projektanta očekuje da nakon predaje dokumentacije stalno rešava nova pitanja, potrebno je ugovoriti i platiti tu uslugu.
Panelisti su otvorili i problem prenošenja obaveza glavnog izvođača na podizvođače po principu back-to-back. Grujić je naveo primer ugovora u kojem glavni izvođač ima obavezu projektovanja i izvođenja, dok angažovani podizvođač obavlja samo radove. Automatsko prenošenje svih obaveza u takvoj situaciji ne odgovara njegovoj stvarnoj ulozi.
Gde su se stavovi razišli
Dingarac je na kraju predložio više sistemskih promena, među njima javni registar rezultata firmi na prethodnim projektima i brže stručno razmatranje sporova. Podršku registru pratili su zahtevi da podaci budu objektivni, transparentni i podložni prigovoru.
Matić je ukazao na mogućnosti arbitraže i rada stručnih tela, dok se kod pitanja da li kompletan projekat za izvođenje treba zahtevati ranije pokazala razlika u pristupima. Klima je podržao veći obim pripreme na početku, a Josić je naglasila da mogućnosti zavise i od načina ugovaranja i sposobnosti firme. Matić je upozorio da različite vrste objekata zahtevaju različit pristup, posebno kada se tehnologija i oprema brzo menjaju.
Razgovor je tako završio na istoj tački sa koje je počeo – koliko obaveza treba razjasniti pre ugovaranja. Tokom više od sat vremena pokazalo se da se posledice nedorečenih uslova pojavljuju u svakoj narednoj fazi, od prve izmene instalacija do poslednje neisplaćene situacije.
Pogledajte video!
Generalni sponzor konferencije BuildUp 2026 bio je CRH Adria & Western Balkans.
Konferenciju su podržale i kompanije: EuroDOM, Kärcher, Isomat, Delta Real Estate, Knauf Insulation, MIVUS, Xella, Alumil, Intra lighting, MC-Bauchemie, REHAU, Hörmann, Saint-Gobain Glass, PREFA, Geberit, Marera, Tarkett, Lamex Fundermax, Sika, TeamCAD, Garda, Mara Home, Schneider Electric, Fabbrica Estetico, K8 Properties, Volum3, Stegu Adria, Jekko, FEAL, SilentBox, Alpod FLOOREXPERTS, Blok Properties, TECE, Atlas Sofas i Jugogradnja.
