Coreside objavio prvi izveštaj: U Beogradu prošle godine prodato 17.800 stanova vrednih 4,8 milijardi evra

Vrednost tržišta porasla je za 17,4%, a gotovo polovina prodatih stanova pripada cenovnom rangu od 2.100 do 3.000 evra po kvadratnom metru.

Beogradsko tržište stanova i stanogradnje zadržalo je stabilnost tokom 2025. godine, uprkos izazovnijem makroekonomskom i političkom okruženju, pokazuje novo istraživanje brokersko-konsultantske kompanije za nekretnine Coreside, koja posluje u okviru kompanije Marera.

Prema nalazima izveštaja, u glavnom gradu je tokom prošle godine prodato 17.800 stanova, što je 2,5% više u odnosu na 2024. godinu. Ukupna vrednost tržišta stanova iznosila je 4,8 milijardi evra, uz godišnji rast od 17,4%, dok je 31% prodatih stanova finansirano kreditima.

U Beogradu je tokom prošle godine prodato 17.800 stanova, što je 2,5% više u odnosu na 2024. godinu.

Ovi podaci ukazuju na nastavak stabilne tražnje, ali i na sve izraženije pomeranje tržišta ka srednjem i višem cenovnom segmentu.

„Beogradski segment stambenih nekretnina ostaje dinamičan, ali i sve selektivniji. Kupci i investitori danas pažljivije analiziraju lokaciju, kvalitet projekta, strukturu stanova i dugoročni potencijal za rast vrednosti nekretnine. Upravo zato su ovakvi izveštaji važni, jer oni podatke stavljaju u širi kontekst i omogućavaju dublje sagledavanje pravca razvoja tržišta“, izjavio je Bojan Ljubičić, real estate direktor u kompaniji Marera.

Najviše se gradi u ključnim gradskim zonama

Iako se tržište ne oslanja isključivo na premium lokacije, najveća koncentracija velikih stambenih projekata i dalje je u najatraktivnijim delovima grada. Kada je reč o projektima većim od 30.000 kvadratnih metara, trenutno je u izgradnji više od 30 projekata, ukupne površine 3,9 miliona kvadrata.

Najveći udeo u ovoj strukturi imaju centralne gradske opštine i Novi Beograd. Prema izveštaju, centar grada učestvuje sa 34%, a Novi Beograd sa 31% u ukupnoj površini velikih projekata. Slede Palilula sa 14%, Čukarica sa 11% i Voždovac sa 7%.

Kada je reč o projektima većim od 30.000 kvadratnih metara, trenutno je u izgradnji više od 30 projekata, ukupne površine 3,9 miliona kvadrata.

Novi Beograd se i dalje izdvaja kao jedan od vodećih centara savremene stambene izgradnje, dok se Palilula prepoznaje kao opština sa značajnim razvojnim potencijalom, posebno zbog kombinacije centralnih i perifernih zona koje omogućavaju različite tipove projekata i cenovnih kategorija.

Belgrade Waterfront ostaje pojedinačno najveći razvojni projekat na tržištu. Prema izveštaju, do sada je realizovano oko 1,3 miliona kvadratnih metara, dok je dodatnih milion kvadrata planirano za realizaciju do 2030. godine.

Manje završenih stanova, ali veća prosečna kvadratura

Poslednji podaci o završenim stanovima pokazuju blago usporavanje u segmentu nove ponude. U užem urbanom području Beograda 2024. godine završeno je 9.223 stana, što je 3,7% manje nego godinu ranije. Ukupna površina završenih stanova iznosila je 715.112 kvadratnih metara, odnosno 2,1% manje nego 2023.

Međutim, manji pad ukupne završene površine u odnosu na broj stanova ukazuje na rast prosečne kvadrature i sve izraženiju orijentaciju tržišta ka kvalitetnijoj ponudi.

Četiri opštine čine više od 60% nove ponude završenih stanova u Beogradu: Zvezdara, Palilula, Voždovac i Novi Beograd. Najveći pojedinačni udeo imala je Zvezdara sa 16,7%, zatim Palilula sa 16%, Voždovac sa 14,2% i Novi Beograd sa 13,9%.

Dominantan cenovni rang: od 2.100 do 3.000 evra po kvadratu

Jedan od najvažnijih nalaza izveštaja odnosi se na promenu cenovne strukture. Segment stanova od 2.100 do 3.000 evra po kvadratnom metru postao je dominantna tržišna kategorija i čini 46% ukupno prometovanih stanova u 2025. godini.

Za poređenje, 2020. godine najveći udeo imao je segment od 1.100 do 2.000 evra po kvadratu, koji je tada činio 60% tržišta. U 2025. njegov udeo smanjen je na 23%.

Istovremeno, značajno je porastao udeo stanova iznad 3.000 evra po kvadratu, što se dovodi u vezu sa razvojem premium novogradnje, naročito u atraktivnim gradskim zonama. Prema izveštaju, premium i mid-market projekti postali su ključni pokretači novogradnje.

Najveći deo investicione tražnje usmeren je ka stanovima površine od 40 do 60 kvadratnih metara, dok mlade porodice najčešće traže stanove od 60 do 80 kvadrata, sa dve spavaće sobe. Dominantan cenovni raspon u oba segmenta kreće se između 2.500 i 3.500 evra po kvadratnom metru.

Zakupnine prate razvojnu hijerarhiju grada

Poseban deo izveštaja posvećen je tržištu zakupa. Najviše zakupnine ostvaruju premium zone, gde se kirije kreću od 18 do 35 evra po kvadratnom metru mesečno. U ovu kategoriju ulaze lokacije kao što su Belgrade Waterfront, Dedinje, Senjak, Vračar i Dorćol.

Srednji i viši segment zakupnina, od 12 do 20 evra po kvadratu, predstavlja okosnicu tržišta izdavanja stanova u Beogradu, dok zone u razvoju nude pristupačnije nivoe zakupa, uglavnom od 8 do 13 evra po kvadratnom metru.

Ipak, izveštaj ukazuje da zone u razvoju mogu imati bolji odnos uloženog kapitala i prinosa, uz potencijal rasta vrednosti nekretnina kako se ti delovi grada budu infrastrukturno i urbanistički razvijali.

Najviše zakupnine ostvaruju premium zone, gde se kirije kreću od 18 do 35 evra po kvadratnom metru mesečno.

Stabilnost uz sve veću selektivnost kupaca

Coreside zaključuje da tržište stambenih nekretnina u Beogradu zadržava karakteristike stabilnog i otpornog tržišta. Glavni faktori koji podržavaju tražnju su migracije ka urbanim centrima, rast zarada, veća kreditna aktivnost i percepcija nekretnina kao sigurnog investicionog ulaganja.

Ipak, naredni period mogao bi da bude sve zahtevniji za investitore.

„Stabilna tražnja, migracije ka urbanim centrima, rast zarada i veća kreditna aktivnost nastavljaju da podržavaju tržište. Ipak, naredni period će sve više zavisiti od kvaliteta ponude, pravilnog pozicioniranja projekata i sposobnosti investitora da razumeju realne potrebe kupaca“, dodao je Ljubičić.

Prema najavama kompanije, Coreside planira da ovakve analize objavljuje na polugodišnjem i godišnjem nivou, sa ciljem da izveštaji postanu redovan izvor informacija za stručnu javnost, investitore, developere i građane koji prate tržište stanova u Beogradu.

Izveštaj je dostupan na linku: RESIDENTIAL REPORT 2025

O kompaniji Coreside

Coreside je brokersko-konsultantska kompanija za nekretnine koja pruža podršku klijentima u oblasti transakcija i investicija, procena i istraživanja, upravljanja projektima, razvojnog konsaltinga i tržišta kapitala. Kompanija posluje u segmentima stambenih, poslovnih, maloprodajnih i industrijskih nekretnina.

Više informacija dostupno je na coreside.rs.