Zašto bi svaki ozbiljan investitor trebalo da razmotri arhitektonski konkurs

ASAP je objavio prvi vodič za organizaciju arhitektonskih konkursa namenjen privatnim investitorima. Vladimir Đorić i Nemanja Zimonjić objašnjavaju šta konkurs donosi investitoru, kada se isplati i zašto kvalitetno pripremljen proces može da unapredi čitavu investiciju.

Kada privatni investitor u Srbiji započinje razvoj novog projekta, konkurs je retko među opcijama koje razmatra. U najvećem broju slučajeva angažuje jedan projektantski biro i sa njim razvija arhitektonsko rešenje, bez upoređivanja različitih koncepata.

Upravo tu praksu Asocijacija srpskih arhitektonskih praksi (ASAP) pokušava da promeni. Nakon višegodišnjeg rada objavila je Vodič za arhitektonske konkurse namenjen privatnim investicijama, dokument koji sistematizuje iskustva iz Srbije i evropske prakse i daje preporuke kako organizovati konkurs koji će biti koristan i investitoru i arhitektama. Vodič je nastao analizom praksi organizacija poput RIBA-e, AIA i SIA, uz oslanjanje na domaći pravilnik o sprovođenju konkursa.

O tome zašto su konkursi važni, koliko koštaju, šta investitor zaista dobija i da li Srbija ima kapacitet da ovakav model zaživi razgovarali smo sa Vladimirom Đorićem i Nemanjom Zimonjićem, članovima radne grupe koja je pripremila vodič.

Zašto privatni investitori i dalje retko raspisuju konkurse?

U Srbiji se arhitektonski konkursi i dalje najčešće vezuju za javne investicije, dok ih privatni investitori retko koriste kao alat za razvoj projekata. U ASAP-u smatraju da razlog nije nedostatak interesovanja, već činjenica da mnogi investitori ne poznaju dovoljno dobro način na koji se konkurs organizuje i šta njime mogu da dobiju.

„Poslednjih desetak godina primećujemo da investitori intenzivno tragaju za alatima koji će im pomoći da svoje projekte razviju kroz kvalitetna arhitektonska rešenja. Međutim, učestvujući na konkursima koje su organizovali privatni investitori, uvideli smo da oni često ne raspolažu osnovnim informacijama i metodologijom za njihovo sprovođenje. Zbog toga rezultati neretko nisu odgovarali njihovim poslovnim potrebama, ali ni očekivanjima samih učesnika“, kaže Vladimir Đorić.

Dodaje da je na domaćem tržištu već postojao veliki broj konkursa koji su ostajali gotovo nevidljivi stručnoj javnosti, iako su na njima učestvovali neki od najpoznatijih evropskih arhitektonskih biroa. Upravo zato ASAP je odlučio da pripremi dokument koji će investitorima ponuditi jasan okvir za organizaciju kvalitetnog konkursa, a arhitektama obezbediti transparentniji i profesionalniji proces rada.

Nemanja Zimonjić smatra da je jedan od najvećih problema to što se konkursi i dalje doživljavaju kao komplikovana procedura namenjena isključivo arhitektama, umesto kao investicioni alat.

Jedan od ciljeva vodiča jeste da razbije uvreženo mišljenje da su konkursi spori, skupi i neizvesni.

„Organizacija konkursa nije sama sebi svrha. To je proces koji investitor zajedno sa organizatorom može da prilagodi svojim potrebama, budžetu, rokovima i ambicijama. U suštini, to je projekat komunikacije i dijaloga koji prethodi samom projektovanju“, objašnjava Zimonjić.

Prema njegovim rečima, jedan od ciljeva vodiča jeste da razbije uvreženo mišljenje da su konkursi spori, skupi i neizvesni.

Naprotiv, dobro pripremljen konkurs omogućava investitoru da već na početku projekta proveri različite scenarije razvoja, prepozna potencijalne rizike i donese kvalitetnije odluke, čime se kasnije mogu izbeći znatno veći troškovi i neizvesnosti.

Pored praktičnih preporuka za investitore, vodič definiše i standarde koji bi trebalo da doprinesu profesionalnijem odnosu prema arhitektama. Đorić ističe da preporučeni modeli konkursa imaju za cilj da spreče rasipanje vremena i resursa, obezbede jasna pravila igre i unaprede kvalitet saradnje između investitora, organizatora i projektantskih timova.

Zašto jedan biro nije uvek najbolje rešenje?

Prema autorima ASAP-ovog vodiča, najveća vrednost arhitektonskog konkursa nije samo u tome što investitor dobija više različitih predloga, već i u tome što može da uporedi različite pristupe istom projektnom zadatku i na osnovu toga donese informisaniju odluku.

„Ukoliko se ispoštuju preporuke iz našeg Vodiča, investitor dobija adekvatno rešenje za svoju investiciju. Činjenica da rešenja nudi tri, pet ili sedam različitih arhitektonskih timova obezbeđuje širok dijapazon ideja i pruža najsveobuhvatniju moguću studiju izvodljivosti (feasibility study), jasno mapirajući sve potencijale i ograničenja lokacije“, kaže Vladimir Đorić.

On dodaje da je istraživanje različitih opcija neizostavan deo procesa projektovanja, bez obzira na to da li investitor angažuje jedan biro ili organizuje konkurs.

Konkurs pruža širok dijapazon ideja i najsveobuhvatniju moguću studiju izvodljivosti, jasno mapirajući sve potencijale i ograničenja lokacije.

Nemanja Zimonjić smatra da konkurs investitoru donosi mnogo više od izbora jednog projekta.

„Prepoznatljivost, otklon rizika, odabir partnera, nove saradnike, znanje i brži proces kasnije. Za dobar rezultat morate imati i nekoga ko je spreman da odgovori na potrebe koje postavite, ali i nekoga da ih preispita ako treba i smisleno protivreči uz dokaze. Konkurs je razgovor, posebno model koji ASAP preporučuje, a to je otvoreni, dvostepeni, selektivni model koji daje šansu svima za učešće“, kaže Zimonjić.

Zimonjić posebno naglašava značaj organizatora konkursa, čija se uloga, prema njegovom mišljenju, kod nas često svodi na administraciju, iako je reč o važnom delu procesa. Zbog toga smatra da su domaćoj praksi potrebni stručni, nezavisni i specijalizovani organizatori koji mogu da vode konkursni postupak i koordiniraju dijalog između svih učesnika.

Trošak ili investicija?

Jedno od najčešćih pitanja koje privatni investitori postavljaju jeste da li organizacija arhitektonskog konkursa predstavlja dodatni trošak ili ulaganje koje može da donese konkretnu korist tokom razvoja projekta. Autori ASAP-ovog vodiča smatraju da odgovor zavisi od karaktera investicije, ali i od toga kako je konkurs pripremljen i sproveden.

Vladimir Đorić ističe da konkurs nije neophodan za svaki projekat.

„Postoje specifični projektni zadaci ili jednostavnije tipologije za koje konkursi možda nisu neophodni. Međutim, gde god želite da maksimizujete potencijal lokacije ili objekta, gde god težite da se diferencirate na tržištu i pronađete najsuperiornije rešenje – bilo da je reč o porodičnoj kući, poslovnom prostoru ili kompleksnoj komercijalnoj investiciji – konkursi su jedini pravi odgovor“, kaže Đorić.

On dodaje da investitori konkurs često poistovećuju isključivo sa potragom za atraktivnim izgledom buduće zgrade, dok se njegova vrednost ogleda i u ispitivanju različitih programskih opcija, prostornih kapaciteta i funkcionalnih rešenja.

Investitor tokom pripremne faze ima više prilika da promeni odluku ili zaustavi proces, a upravo ta fleksibilnost doprinosi kvalitetnijoj saradnji i smanjenju nesporazuma.

Nemanja Zimonjić smatra da odgovor na pitanje isplativosti treba tražiti još pre raspisivanja konkursa.

„Ne znači da vi uopšte imate najisplativije idealno rešenje kroz konkurs. Zato to možete da razjasnite u pripremi konkursa, a posebno uz prve korake, odnosno uz angažovanje organizatora i odabir provere ekonomskog modela. Tek tada možete da završite celu pripremnu fazu i donesete odluku da idete u projektantsku fazu u kojoj angažujete arhitekte“, kaže Zimonjić.

On dodaje da je važno da procenu investicije i ekonomskog modela radi nezavisan tim koji kasnije neće učestvovati u projektovanju, kako bi se izbegao sukob interesa. Prema njegovim rečima, investitor tokom pripremne faze ima više prilika da promeni odluku ili zaustavi proces, a upravo ta fleksibilnost doprinosi kvalitetnijoj saradnji i smanjenju nesporazuma.

Koliko košta organizacija jednog konkursa?

Pitanje troškova jedno je od prvih koje investitori postavljaju kada razmatraju organizaciju arhitektonskog konkursa. Prema autorima ASAP-ovog vodiča, ne postoji jedinstvena cena, jer ona zavisi od veličine, složenosti i ciljeva projekta, kao i od modela konkursa koji se sprovodi.
Vladimir Đorić navodi da se troškovi mogu okvirno grupisati prema obimu investicije.

„Ukoliko govorimo o konkretnim brojkama, trošak direktno zavisi od veličine i složenosti projektnog zadatka. On se kreće od 40.000 evra za jednostavnije objekte, poput stambenih zgrada površine oko 3.000 kvadratnih metara, preko 100.000 do 120.000 evra za dvostepene konkurse srednje složenosti, kao što su stambeno-poslovni objekti od 10.000 do 12.000 kvadrata, pa sve do 200.000 ili 250.000 evra za velike, složene višestepene konkurse koji obuhvataju velike komplekse od više desetina hiljada kvadratnih metara“, kaže Đorić.

On dodaje da ove cifre na prvi pogled mogu delovati visoko, ali da predstavljaju između 0,4 i 1,5 odsto ukupnih troškova gradnje, dok je njihov udeo u ukupnoj vrednosti investicije još manji.

Nemanja Zimonjić ističe da trošak konkursa ne treba posmatrati odvojeno od procesa razvoja investicije.

On objašnjava da je korisno razlikovati dve faze procesa. Prva obuhvata organizaciju, provere i pripremu, odnosno analizu mogućnosti, ekonomskih parametara, ambicije projekta, uslova i rizika. Tek nakon toga donosi se odluka o pokretanju druge faze, u kojoj su objedinjeni troškovi samog konkursa.

„Ne treba prvo misliti na cifre, jer je svaki konkurs custom-made prema potrebi i konkursi se mogu organizovati i bez velikih troškova“, zaključuje Zimonjić.

Može li ovakav model da zaživi u Srbiji?

Sagovornici Gradnja.rs smatraju da u Srbiji postoje stručni kapaciteti za organizaciju privatnih arhitektonskih konkursa, ali da je za njihovu širu primenu potrebno dosledno poštovanje preporuka i razvoj nezavisnih organizatora koji će voditi konkursne postupke.

Nemanja Zimonjić ocenjuje da model predložen u ASAP-ovom vodiču nije teško primenljiv.

„Konkurs prema preporukama vodiča je nadohvat ruke i potpuno ostvariv. To je sada pitanje želje investitora da procese organizuju zarad kvaliteta. Cilj je da vodič proverimo što pre kroz ASAP, prilagodimo ga i da ti koraci postanu mehanizam“, kaže Zimonjić.

Govoreći o organizaciji konkursa, ističe da tu ulogu ne bi trebalo da preuzimaju projektantski biroi koji imaju neposredan interes u postupku.

Konkurs ima smisla samo ako pobedniku garantuje ugovor o izradi projektne dokumentacije.

„Tu ulogu organizacije moraju preuzeti stručna i nezavisna tela, ne lični biroi sa interesom. Važno je da ne postoji monopol među organizatorima, već razmena i zajednički stav, platforma iskustva. To postaje deljeno znanje“, navodi Zimonjić.

Vladimir Đorić smatra da stručni kapacitet u Srbiji već postoji.

„Apsolutno verujem da kapacitet postoji i, ruku na srce, pojedini elementi u našoj konkursnoj praksi su već sada na zavidnom nivou. Na primer, raspisi i programi konkursa koje tradicionalno sprovodi Udruženje arhitekata Srbije (UAS) su, u poređenju sa regionom, na znatno višem nivou“, kaže Đorić.

Istovremeno upozorava da se pod nazivom „konkurs“ često organizuju postupci koji, kako kaže, ne ispunjavaju osnovne profesionalne standarde. Zbog toga poziva arhitekte da, pre nego što prihvate učešće, procene da li je konkurs organizovan u skladu sa pravilima koja štite dostojanstvo profesije. Kako ističe, ASAP želi da bude partner samo onim naručiocima koji su spremni da primene preporuke i principe definisane u vodiču.

Da li je vreme da konkurs postane standard?

Iako se arhitektonski konkursi u Srbiji i dalje uglavnom vezuju za javne investicije, autori vodiča smatraju da bi upravo privatni investitori mogli da pokrenu promenu prakse. Njihova poruka je da konkurs ne treba posmatrati kao dodatni trošak ili formalnost, već kao način da se u ranoj fazi projekta testiraju različite ideje, smanje rizici i izabere najbolje rešenje za konkretnu investiciju.

„Zalažemo se za fer proceduru iz koje svi uče, jasnu poruku da se arhitektonski konkursi moraju adekvatno plaćati i da konkurs ima smisla samo ako pobedniku garantuje ugovor o izradi projektne dokumentacije. Na kraju dana, arhitekte ne žive od jednokratnih nagrada, već od ugovora i realizovanih projekata“, poručuje Đorić.

Dodatni resursi

ASAP-ov Vodič za arhitektonske konkurse za privatne investicije dostupan je besplatno za preuzimanje. Dokument sadrži preporuke za organizaciju konkursa, pregled različitih modela, okvirne troškove i korake koje investitor treba da prođe pre raspisivanja konkursa.

Preuzmite vodič

Uz vodič je dostupna i duplerica sa grafičkim prikazom konkursnog procesa, koja na jednom mestu prikazuje sve ključne faze – od pripreme i definisanja ciljeva do izbora pobedničkog rešenja i nastavka projektovanja.

Pogledajte grafikon