Pad broja kvadrata u novogradnji za 53,5%: Hoće li usporavanje gradnje konačno spustiti cene u Beogradu?
Da li je trenutna stagnacija na tržištu nekretnina početak nove ere ili samo privremeni zastoj nakon građevinskog buma?
Pre samo dve godine, Beograd i Novi Sad su izgledali kao neprekidna gradilišta. Dizalice su izranjale iz temelja poput dinosaurusa iz magle, kvadrati su se prodavali dok je zgrada još u temeljima, a „ruski talas“ je iznajmljivao sve što ima vrata i prozore. Međutim, početkom 2025. godine situacija se naglo menja. I to drastično. Da li je vreme da kažemo da je mehur pukao – ili se samo “odmara”?
Statistika (ne)govori sve: Pad od 53,5% u Beogradu
Statistika je kao bikini, kako se slikovito kaže: pokazuje sve a ne otkriva ništa. Ali, evo je. U periodu januar-april 2025. godine, ukupna bruto površina objekata za koje su u Beogradu izdate građevinske dozvole iznosila je 489.569 m². U istom periodu 2023. – 1.052.087 m², navodi se na profilu Izgradnjainfo. Dakle, pad od tačno 53,5%. I to nije neka kozmetička korekcija, već ozbiljan signal.
Na nivou cele Srbije, trend je sličan, iako nešto blaži. Po podacima Republičkog zavoda za statistiku, u aprilu 2025. izdato je 2.316 dozvola, što je 14,9% manje nego u aprilu 2024. godine. Mart je prošao nešto blaže — pad od 3,7%, a u januaru 2025. izdato je 1.526
dozvola, što znači pad od 5,5 % u odnosu na januar 2024. Ali generalni trend je jasan: nešto se događa.
U periodu januar-april 2025. godine, ukupna bruto površina objekata za koje su u Beogradu izdate građevinske dozvole iznosila je 489.569 m². U istom periodu 2023. – 1.052.087 m².
Novi Sad i Niš se takođe priklanjaju trendovima smanjenja – tamo je tržište takođe manje dinamično, ali ipak stabilnije. Dok Beograd „naglo koči”, Novi Sad i Niš pokazuju znakove usporavanja, ali ne i panike.
Tržište u ova dva grada nije bilo toliko pregrejano kao u prestonici, pa ni pad nije tako dramatičan. Ipak, svi osećaju posledice: manje dozvola znači manje radova, manje investicija, manje optimizma.
Gde su nestali kvadrati?
Pitanje za milion evra – bukvalno. Zašto je došlo do tolikog pada? Evo analize po stavkama.
1. Demografija ne laže
Srbija je među evropskim liderima – ali po negativnom prirodnom priraštaju. Svake godine nestane jedan manji grad. Nema više domaće potražnje koja može da opravda gradnju tolikih kvadrata. I to nije stvar trenda, već strukturalnog problema.
I ovo takođe nije samo stvar Srbije – i u našoj južnoj pokrajini zida se nemilosrdno, iako je odliv stanovništva sa Kosova i Metohije najveći. Pa opet, Priština izgleda kao „boomtown”.
U Tirani, u zemlji u kojoj je odliv stanovnika ogroman, takođe se gradi kao nikada. Slično je i na drugim mestima na Balkanu. Kažu da ljudi žele svoju „slobodu” i da više žive u manjim stanovima, ali da ih ne bi delili sa članovima šire porodice i da je to jedan od uzroka, ali ipak… Puno se gradi kao i u drugim zemljama regije a stanovništvo se smanjuje. Ljudi je manje, a kvadrata sve više. Do kada?
2. Ruski i ukrajinski talas se povukao
Krajem 2022. i tokom 2023. Beograd i Novi Sad su postali svojevrsni digitalni Dubai za IT migrante iz Rusije i Ukrajine. Cene zakupa su eksplodirale, tražile su se garsonjere kao da su zlato. Investitori su videli svoju šansu i krenuli u novi ciklus gradnje.
Ali 2024. je donela zasićenje: deo migranata se vratio, deo otišao dalje, iako je veliki deo ostao da živi kod nas i snašao se – ali odjednom – prazni stanovi, smanjena tražnja, spuštene cene zakupa. Mnogi su shvatili da je u pitanju dranje i otišli u manje gradove da tamo kupe nekretninu ili iznajme stanove. Veliki gradovi su ostali na cedilu.
3. Kamate, inflacija i birokratija
Finansiranje je postalo skuplje. Krediti su uzleteli, inflacija je pojačala troškove, a dozvole se, naravno, i dalje čekaju kao da su iz srednjeg veka. Sve zajedno: mnogo veći rizik za investitore.
Sa druge strane, šta bi oni mogli učiniti? Tražiti da banke traže manje učešće (koje je najčešće najveća prepreka za kupovinu stana jer teško ko ima „na gomili” 20% vrednosti stana), ili čak, da odobre kredite za one sa manje stabilnim prihodima? To se desilo u SAD početkom 21. veka, pa je 2007. godine došlo do navale tzv. „subprime” kredita koji su eksplodirali 2008. trigerujući Svetsku ekonomsku krizu koja nas je sve mnogo koštala.
4. Pranje novca, ali i on se suši
Godinama se sumnjalo da je deo tržišta nekretnina zapravo bezbedno utočište za novac sumnjivog porekla. I to ne samo kod nas. Na prohibiciji su izgrađeni i Čikago, Njujork, i Majami i Bahami i Vankuver i ko zna koliko još gradova. Kokainski novac 80-ih je doveo do građevinskog buma na Floridi.
Prema Organizaciji za ekonomsku saradnju i razvoj (OECD), pranje novca putem nekretnina jedan je od najstarijih poznatih načina za premeštanje i skrivanje nezakonitih sredstava. Često se smatra popularnim načinom za „pranje“ sredstava jer se velike količine novca mogu oprati u jednoj transakciji, a izveštaj Globalnog finansijskog integriteta (GFI) otkrio je da je više od 2,3 milijarde dolara oprano putem nekretnina u SAD od 2015. do 2021. godine.
U istraživanju o stanju finansijskog kriminala 2025, 51% ispitanika navelo je pranje imovine visoke klase, uključujući nekretnine, kao jednu od svojih najvećih briga u vezi sa finansijskim kriminalom. Ali, s obzirom na rastuću pažnju međunarodnih i domaćih institucija, čak su i ti tokovi počeli da usporavaju. I kriminal, izgleda, traži ROI (povrat na investiciju).
5. Indijski radnici neće spasiti tržište
Već par godina traju komentari o sve prisutnijim radnicima sa Indijskog potkontinenta u Hrvatskoj koji su zamenili Hrvate na slabo plaćenim poslovima, a u poslednje vreme se to vidi i kod nas. Njih ima toliko da indijski low cost prevoznik IndiGo planira uvođenje jeftinih linija od Beograda i Zagreba do Indije, Pakistana, Nepala i Bangladeša!
I njih treba negde smestiti, naravno, i oni daju „demografsku infuziju društvima”, a takođe i pomažu da se nove zgrade sagrade. No, iako uvoz radne snage iz Azije olakšava izvođenje radova, ali ne rešava ključno pitanje – ko će zapravo kupiti sve te stanove? Ako su zgrade prazne, nije važno ko ih zida. Važno je – zašto se zidaju?
Posledice po tržište: manje zgrada, više razuma?
Ponuda će, nesumnjivo, pasti. Pad broja dozvola u 2025. znači da ćemo u 2026. i 2027. imati manje novih zgrada na tržištu. Za one koji čekaju pad cena – možda su prerano otvorili šampanjac. Manja ponuda, ako potražnja ostane ista, može čak zadržati ili blago pogurati cene. Sa druge strane, nepodnošljivo velike cene stanova u velikim gradova, a u poslednje vreme i u manjim, teraju mnoge građane da razmisle o odlasku tamo gde imaju veće šanse da reše stambeno pitanje – negde gde su cene kvadrata slične ili veće, ali su plate više odgovarajuće rati kredita.
Građevinska industrija, dakle, nesumnjivo usporava u Srbiji. Manje projekata jednako je manje posla. Izvođači, podizvođači, proizvođači materijala – svi osećaju zatezanje kaiša. Neki će preživeti, neki će se konsolidovati, a neki, nažalost, staviti ključ u bravu. Cene su za sada stabilne, ali… do kada? U Beogradu su, recimo, cene stanova i dalje visoke, ali rast je stao. Na Novom Beogradu više ne prodaju stanovi „na rupi“ (kad se iskopaju temelji) kao 2022, a stanovi u okolini Beograda se sve češće ponovo pojavljuju u oglasima. Kupci su oprezniji, a banke sve strože.
Privremeni zastoj ili početak nove ere?
Dr Slavenka Mitrović Lazarević, arhitektica iz Sremske Mitrovice komentariše ovu temu za naš portal: „Obe strane u poslu su malo ‘povukle ručnu’. Inženjeri neće više olako da ‘štancaju’ i potpisuju projekte (posle svega što se desilo), a opštinari ‘traže dlaku u jajetu’ – ovo navodim iz ličnog iskustva. To je sve, u suštini, dobro. Cene su već previsoke i u manjim mestima njihov rast više nije racionalan, naročito u Sremskoj Mitrovici. Ima mesta gde se i dalje puno gradi (Stara Pazova, Banovci), ali cene ne rastu više značajno”.
Kako dodaje Mitrović Lazarević, u jednom momentu će se uspostaviti održiv sistem da stanovi neće biti traženi ako nema demografskog rasta i rasta kirija:
“Ne znam da li je bankarsko investiciono kreditiranje takođe pooštrilo uslove zbog nadstrešnice (kao i ovo prvo), ali i to je moguće. Što se tiče kredita za kupovinu kod fizičkih lica, tu nema neke razlike, možda se čak i budi tržište, koje je bilo posrnulo kad su banke digle kamate i uslove zbog rata u Ukrajini. Jedino što kredit za mlade nije uopšte jednostavno dobiti, tako da to i nije neka velika promena. Dosta njih se ipak odluči za običan kredit pošto budu odbijeni.”
U jednom momentu će se uspostaviti održiv sistem da stanovi neće biti traženi ako nema demografskog rasta i rasta kirija.
Pitali smo i investitore i ljude iz agencija za nekretnine kako oni doživljavaju novonastalu situaciju. Osoba iz beogradske agencije za nekretnine, koja je tražila da je ne imenujemo iz razumljivih razloga, rekla je sledeće:
„Što se nas tiče, mi ne osetimo previše ovaj pad građevinskih dozvola – promet nam nije pao. I dalje nema dovoljno nekretnina koliko se traži da se kupi, tako da gradnja ima još uvek potencijal u Beogradu. Ono što je primetno, međutim, je da imamo izraženiji manjak stanova u malim projektima (pojedinačnim zgradama), dok se izgleda dozvole izdaju i dalje punom parom za velike, grandiozne komplekse iz kojih dolazi najviše stanova za prodaju i izdavanje u novogradnji.”
Srodni članci na portalu Gradnja:
Jedan investitor iz Novog Sada primećuje slično: „Ako i postoji nekakvo usporavanje, mislim da je prouzrokovano situacijom u proteklih osam meseci – postoji s jedne strane nepoverenje i opreznost kod samog odobravanja i potpisivanja projekata (ranije su gotovo „slepo verovali” da će sve biti u redu, posle nadstrešnice i još nekih naznaka na drugim gradilištima, pooštreni su i usporeni procesi i procedure provera”.
„Takođe, imamo i mali pad u narudžbama, ne tako veliki kao što pokazuje vaša statistika za Beograd, pa čak ni za Srbiju – ali to je više vezano, po mom mišljenju, za leto i vrućine i godišnje odmore u ovom trenutku, ali i za malo usporavanje dinamike zbog političke situacije i inače, ekonomskog usporavanja Srbije zbog istrošenog ekonomskog modela, kao i zbog usporavanja privrede EU i svetske nestabilnosti zbog svih ratova, sankcija, i carina u poslednjih nekoliko meseci.”
On dodaje da je primetno da se Rusi sele u manja mesta jer više ni oni nisu ludi da im se može podvaliti skupo. “Takođe, posle loših iskustava sa kvalitetom stanova građenih 2000-2020. sada ljudi malo više gledaju na kvalitet i traže ga navodi sagovornik Gradnje.
Korekcija, a ne kriza: Šta nas čeka dalje?
Ovo nije smak sveta, niti pucanje mehura kao u Bejrutu ili Španiji 2008. Više liči na korekciju tržišta koje je bilo prebrzo, preambiciozno, prerizično. Ako se demografija ne popravi, ako se ne privuče novo stanovništvo, i ako se potražnja ne regeneriše, onda ovaj trend može postati nova normalnost.
Ali, ako Srbija pronađe način da stimuliše stanogradnju za realne potrebe (socijalni stanovi, subvencije mladima), ako kamate padnu i ako birokratija konačno zakorači u 21. vek – možda nas čeka novi zamah. Ovaj put – pametniji.
Dobra, mahom realna analiza. Alavi su se previše zaigrali, kao da se projekti rade, dobijaju dozvole, i zgrade zidaju za 6 meseci pa će brže bolje da iskoriste situaciju na tržištu. Sad su dobili šamar realnosti, što je jako dobro. Ima mnogo neprodatih novih stanova, a kada će im i koliko cene pasti to željno isčekujemo da vidimo. Desiće se sigurno jer malverzacije i veštačko držanje cena neće moći doveka da traje. Usporavanje dozvola verovatno delom ima veze i sa ponudom „velikih“ igrača, pa dok oni ne prodaju sve što imaju, ostali neće imati prođu.
Npr zabranili su agentima za nekretnine uvid u cene po kojima su nekretnine stvarno prodate. To je bila informacija od javnog značaja. Cene u oglasima nisu realne.
I pozdravljam napokon osvešćivanje inženjera i nepristajanje da se potpiše bilo šta… odlično, ali mora još bolje.
Smanjenje gradnje podiže cene kvadrata. Ne smanjuje ih. Tržište reguliše cene. Da bi se gradilo moraju postojati PDR. Usvajanjem novih PDR povećaće se i broj izdatih dozvola. Autor nije pogodio suštinu. A o čemu se radi možda nekom drugom prilikom. Do tad neka iszražuje.
Za one koji znaju da čitaju napisano: „Ako se demografija ne popravi, ako se ne privuče novo stanovništvo, i ako se potražnja ne regeneriše, onda ovaj trend može postati nova normalnost. Ali, ako Srbija pronađe način da stimuliše stanogradnju za realne potrebe (socijalni stanovi, subvencije mladima), ako kamate padnu i ako birokratija konačno zakorači u 21. vek – možda nas čeka novi zamah.“ Za one koji znaju da čitaju između redova – prestanak generisanja ogromnog viška „crnog“ kapitala iz narkotrafikinga, jeste ključni uslov. To je osnovni razlog „tržišne regulacije cena“ koja je zapravo, potpuno NETRŽIŠNA, i kao u Bejrutu početkom ovog veka, pa do eksplozije u luci, gde ima veze sa bogatom dijasporom koja je zaradila ogroman novac i želi makar jedan stan od milion dolara u Bejrutu s pogledom na more – sve ovo predstavlja mehur, tj. real estate bubble. Ovde se u nekretnine „parkira kapital“ i sve se svodi na to – pošteni ljudi i sa velikim primanjima se guraju na periferije ili van velikih gradova, dok se prljav kapital pojavljuje kao diktirajući faktor potražnje, PDR koja se radi zbog investitora i na njihov zajtev, pa do cene kvadrata. Probajte da istražite TO.
U kojoj bajci Vi živite? Vi stvarno mislite da naše tržište regulišu realna ponuda i potražnja?
Drago mi je što grade Prištinu,da ima narod gde da se vrati,u nove stanove,jer su stari uništeni.A što se tiče investitora iz Novog Sada čovek sabrao sve moguće,a nije dao odgovor…Toliko o stručnosti.
Ja gledam izvestaje iz republickog zavoda za statistiku i ne dobijam ove brojke za prva 4 meseca 2023.
Jeste bilo vise 2023 po broju kvadrta, ali ne toliko koliko se navodi u tekstu. Sa druge strane, broj gradjevinskih dozvola je veci 2025.
Nikakve realne osnove u platama nema ovaj građevinski bum kako po kvantitetu gradnje tako po vsokim cenama kvadrata
Jednostavno radi se o nekom krugu lopovluka investitora i firmi koje tako izvlače novac iz poslovnih tokova.
U suštini treba zaustaviti gradnju u Bg, NS a stimulisati gradnju u varošicama gde ljudi mogu za garsonjeru od 30kvm dobiti kucu od 120kvm. E sad treba i napraviti poslovni ambijent da ljudi u unutrašnjosti mogu da zarade
Nema tu velike filozofije.U trgovini sam preko 30 godina i cene robe zavise koliki će broj biti kupaca.Tako je i sa stanovima.Cene su otišle u nebo zbog alavosti i zato se stanovi sporo prodaju. Tamo gde je cena 4000 e za kvadrat-treba da bude 3000 a gde je 3000 da bude 2000. Graditelji i da snize cene za 30% opet bi imali zaradu.Neki kupci imaju pare ali neće da kupe iz inata po ovim cenama,kao ja na primer.Neki opet ne mogu da kupe po ovim cenama.Graditelji ne mogu i jare i pare,ne mogu da prodaju mnogo stanova po ovim visokim cenama.Ili će sniziti cene pa da imaju veću prodaju ili će ostati ove cene sa lošom prodajom.Gledam oglase,pa to je sve prevara do prevare.Uglavnom svi bi da krš stanove prodaju za velike pare.U centru traže za kvadrat 5-6000e a nisu u stan uložili ni dinara zadnjih 40-50 godina.Hteo sam prodati moj stan,pa dodati para da kupim neki bolji,odustao sam kad vidim koje su cene.Oni stanovi iz oglasa,pa neće se nikad prodati ni 5% tih oglašenih stanova.Sve ovo sa cenama svega vodi samo u stagnaciju,recesiju i na duže staze do nezaposlenosti.Ima mnogo i muljatora,preprodavaca stanova, agencije nisu zadovoljne kao nekada da uzmu 2% od kupca,sada i od prodavca toliko uzimaju a još bi i da se ugrade u cenu pa stave u oglase veću cenu stana od one koju traži vlasnik.Država treba da uredi tu močvaru od našeg tržišta nekretnina.