Triangl stambene arhitekture Beograda – Između investitora, arhitekata i zakonske regulative

Urbanistički razvoj Beograda u poslednjih par godina u građevinskom sektoru, pored svih ostalih fenomena i kontroverzi, u najvećoj meri obeležava bum stanogradnje. Začudo, ova je oblast u stručnim krugovima, izuzev u domenu projekcija rasta cena i potražnje za stanovima, ponajmanje analizirana i istražena, piše arhitekta Vladimir Đorić, partner i konsalting direktor u Zabriskie d.o.o.

U poslednjih desetak godina skoro da nije bilo stambene zgrade u Beogradu koja je dobila neko od priznanja na najvažnijoj arhitektonskoj smotri u Srbiji (Salon arhitekture). Štaviše, dobre realizacije, koje je stručna javnost evidentirala, bile su van Beograda npr. u Kragujevcu (Studio Simović, Ured) ili Nišu (Alterno) ili u domenu socijalnog stanovanja (na bazi sprovedenih arhitektonskih konkursa). Razlozi za to su složeni a nalaze se u trianglu odnosa arhitekata, investitora i zakonske regulative u Beogradu. Nažalost, u poslednjih nekoliko godina, nije bilo ozbiljnije javne debate na temu stanogradnje i arhitekture stambenih objekata. U regionu je situacija ipak drugačija. Dani zagrebačke arhitekture su ove godine u potpunosti bili posvećeni temi projektovanja i gradnje stambenih objekata, uz učešće ne samo arhitekata već pre svega developera, predstavnika vlasti, real estate konsultanata a sve uz predstavljanje najnovijih tendencija na temu stanogradnje u EU.

Arhitekte su u najvećem broju slučajeva investitorima postale servis za dobijanje građevinske dozvole.

Najbitnija karakteristika u domenu stanogradnje u Beogradu je nedostatak slobodnih i iskoristivih lokacija za gradnju. Iako je dosta pomaka napravljeno donošenjem Plana generalne regulacije grada, utisak je da će u narednom periodu morati da dođe i do primene nekih urbo-ekonomskih metoda i reforme poreskog sistema kojima bi se oporezivanje imovine ubuduće vršilo u skladu sa urbanističkim parametrima, a ne u skladu sa stanjem na terenu. Na taj način bi se ogroman broj zapuštenih i neiskorišćenih parcela, po sili ekonomije, stavilo u promet. U ovom trenutku, skoro da nema primera da se neki investitor svesno odrekao maksimalne površine objekta u korist kvaliteta objekta ili funkcionalnosti stanova. Naprosto, cena zemljišta učestvuje sa preko 40% u ukupnoj investiciji, i u poređenju sa tim, trošak za naknadu za uređenje građevinskog zemljišta je skoro zanemarljiv.

U takvim tržišnim okolnostima, arhitekte su u najvećem broju slučajeva investitorima postale servis za dobijanje građevinske dozvole. Proces projektovanja je zanemaren a rokovi za izradu projekata postaju sve kraći. Pitanje arhitekture se stavlja u drugi plan i tek nakon najracionalnijeg pakovanja stanova u maksimalnu površinu objekta. Uspostavljanje autoriteta struke i revalorizacija njenog uticaja na razvoj i dobrobit društva, ključno je pitanje za samu struku.

Da li postoji arhitektura koja nije investitorska?

Međutim, struka u ovakvoj nemoćnoj poziciji i sa svešću da je neophodan iskorak, stoji u mestu, optužujući tržište, zakon, vlast, vrlo često i samooptužujući se, kreirajući tako za sebe mat poziciju. Investitor i takozvana investitorska arhitektura su u užim stručnim krugovima termini koji imaju pežorativno značenje. Da li postoji arhitektura koja nije investitorska? Stručna javnost bi morala da prepozna i podrži investitore koji su spremni da eksperimentišu i upuste se u hrabrije poteze kako u domenu materijalizacije, tako i u domenu arhitektonske forme ili tipologije stanova. Ne samo to, već je i deo naše odgovornosti kao arhitekata što investitori u većini ne prepoznaju ili isključuju benefite koje njihovoj investiciji donosi dobra arhitektura, dobro postavljen objekat, koji komunicira sa okruženjem, dobro funkcionalno artikulisan prostor, racionalno iskorišćen, savremen u arhitektonskom izrazu i u tehnološkoj opremljenosti. Nužna je dakle interakcija i obostrano prepoznavanje, razumevanje ili dijalog. Trenutno je situacija takva da se ni na jednoj web prezentaciji stambenih investicija u Beogradu ne pominje ko je autor, a sa druge strane nigde se u stručnoj javnosti ne pominje ili afirmiše investitor koji je gradio nagrađeni objekat. Sjajno bi bilo i kada bi se na nivou gradske uprave, uz podršku stručnog žirija nagrađivali i afirmisali najbolji projektanti ali i investitori kojima je izdata građevinska ili upotrebna dozvolu u toku kalendarske godine.

Planska regulativa i zakonske procedure su još rastegljive za tumačenje, tako da je čest slučaj da se u jednoj ulici u nizu od 10-ak objekata pojave potpuno šareni, stilski i pojavno neusaglašeni objekti. Pojava tzv. neoklasicizma je sve prisutnija, naprosto ne postoje planske ili zakonske prepreke kojima bi se stalo na put ovoj kakofoniji. Neki od načina regulisanja bi mogli biti sledeći: da se u planskim dokumentima jasnije razrade oblikovne i stilske karakteristike, koje bi korespondirale sa definisanim urbanističkim celinama kao i da se striktno zabrani primena anahronih, stilskih mutant obrazaca. Takođe čest je slučaj da se u toku gradnje odstupa od projekata i da se u realnosti izvedu samo gabariti i otvori na koje se kasnije nalepe različite aplikacije… Ovome se može stati na put i izvesnim unapređenjem podzakonskih akata koji tretiraju tehnički pregled objekata a koji trenutno ne uzimaju u obzir stilske i pojavne karakteristike projektovanih objekata već samo gabarite i otvore…

Podzakonski akti ne uzimaju u obzir stilske i pojavne karakteristike projektovanih objekata već samo gabarite i otvore.

U pozitivne tendencije na tržištu stambene izgradnje svakako se mogu ubrojati i pojava ozbiljnih stranih investitora (Izrael, Češka, Emirati…), kao i nekih novih tipologija koji do sada nisu bili poznati (kondominijumi, zatvoreni kompleksi i sl..). Ove okolnosti su dovele do toga da se upristoji i postigne bolja funkcionalnost stana, da se povećaju prosečne površine stambenih jedinica i da se sveukupno poboljša standard i kvalitet novogradnje.

Iako je činjenica da se stambena arhitektura i problemi u ovoj oblasti nalaze u pomenutom trianglu, smatram da je neophodno da kao arhitekte prvo postavimo pitanje šta možemo da uradimo da bi se desila makar i mala promena.

Često je rešenje i najkompleksnijih problema samo neučestvovanje u njima. Pa hajde zato da probamo da se istinski pogledamo u oči sa investitorima i sa državom, da pokušamo da shvatimo šta oni hoće od nas i da ih za promenu razumemo. Tako im zaista možemo ponuditi a oni možda i prihvatiti vrednosti znanja koje podrazumeva arhitektonska struka, korak po korak podižući time svest investitora o svrsi tog znanja. Samo tim putem Beograd može postati bolje mesto za život, sa više kvalitetnijeg prostora za ulaganja, više posla za investitore i za državu, a time i sa dugoročnijim benefitima za vlast, nezavisno od toga ko je sprovodi.

Tekst je prvobitno objavljen na Blogu arhitektonskog biroa Zabriskie.