Saznajte kako sankcioniti nelegalno korišćenje zajedničkog prostora; Foto: Gradnja
Građevinarstvo

„Komšija, opet ste zauzeli zajednički prostor?“ Evo šta kaže Zakon o stanovanju

Nakon ovog pitanja obično usledi odgovor u stilu: “Pa, komšija, šta vam smeta, ionako se ne koristi”. Jeste li bili u ovakvoj situaciji? Šta ste uradili po tom pitanju?

Da vam komšija u zgradi zauzme neki zajednički prostor, koji je, recimo, prolaz do unutrašnjeg dvorišta, to bi svakodnevno smetalo svima. Ali postoje situacije u kojima ne mora da svima smeta, već samo onima koji su prinuđeni da koriste vešeraj ili zajedničke prostorije, a ne mogu pošto se našao jedan pametan da bez saglasnosti proširi sobu ili terasu.

Često se dešava da se zauzme zajednička terasa, a vi bi baš tu hteli da napravite neku dobru fotku za društvene mreže. Šalu na stranu, mogu biti i ekstremne situacije, kada se zauzme deo skloništa pa niko i ne primeti dok ne dođe do ratnog stanja.

Pročitajte još na Gradnja.rs:

Neovlašćeno korišćenje treba sankcionisati

Nekada je dobro da neko zauzme neki zajednički prostor i ujedno reši problem svim ili pojedinim stanarima, kao što je, recimo, prokišnjavanje, vlaga, termoizolacija, buka… Takođe može da preuzme na sebe održavanje zajedničkog prostora i rastereti stanare.

Svakako, neovlašćeno korišćenje zajedničkih prostora je čist bezobrazluk i treba ga sankcionisati. Zato u daljem tekstu dajemo smernice kako možete koristiti zajednički prostor legalno u zgradi, a i kako možete sprečiti nekoga da to koristi bez dozvole.

Napomena: Zajednički prostori prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada („Sl. glasnik RS“, br. 104/2016 i 9/2020 – dr. zakon) jesu stepenište, zajednički hodnik i terasa, tavanski prostor, podrum, biciklarnica, sušionica za veš, zajednička terasa i druge prostorije namenjene zajedničkoj upotrebi vlasnika posebnih ili samostalnih delova zgrade i dr. U članovima zakona figurira izraz zajednički delovi, a pošto su zajednički prostori spadaju pod zajednički delovi onda sve isto važi i za njih.

Stepeništa su najčešća mesta koja se nelegalno zauzimaju; Foto: Gradnja

Kako legalno da koristim zajednički prostor?

Vlasnici stanova su ujedno i vlasnici zajedničkih delova zgrade, prema članu 8. i članu 9. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada.

Član 8.

“Nad zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine u skladu sa zakonom kojim se uređuju svojinsko-pravni odnosi.”

Član 9.

“Raspolaganje zajedničkim delovima zgrade je prenos prava svojine nad zajedničkim delovima zgrade u cilju dogradnje, nadziđivanja, pripajanja ili pretvaranja. O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova odlučuju u skladu sa odredbama ovog zakona koje se odnose na rad i odlučivanje stambene zajednice.”

Ovde treba razlikovati one koji misle da su vlasnici i one koji su to zaista u listu nepokretnosti. Naravno, za sve odluke na skupštini stambene zajednice važe se samo oni vlasnici koji su upisani u list nepokretnosti.

Pravo jednog glasa ima vlasnik ili vlasnici jednog posebnog dela. To znači da ako posebni deo (stan, lokal…) ima jednog vlasnika onda se njegov glas računa kao jedan glas. 

Ako posebni deo ima više vlasnika, onda se taj jedan glas deli proporcionalno u odnosu na udeo njihovog vlasništva.

Recimo, dva vlasnika imaju po polovinu stana, onda se glas jednog vlasnika računa kao polovina glasa, a glas drugog vlasnika takođe kao polovina glasa

Ako postoje tri vlasnika lokala, prvi je vlasnik 60% lokala, drugi 30 %, a treći 20% lokala onda se glas prvog vlasnika računa kao 0,6 glasa, drugog kao 0,3 i trećeg kao 0,2 glasa.

Da bi neko koristio zajednički prostor to mora biti izglasano na sednici skupštine stambene zajednice i da ugovorno bude regulisano i potpisano od strane stambene zajednice.

Nastavak Člana 9.

“Prenos prava iz stava 1. ovog člana vrši se na osnovu ugovora između stambene zajednice i lica koje stiče pravo nad delom zajedničkih delova”.

Saglasnost vlasnika za korišćenje zajedničkog prostora

Neko vreme je važilo pravilo da vam je potrebna saglasnost svih vlasnika za pripajanje zajedničkog prostora zgrade svom delu, recimo stanu ili lokalu. Isto je važilo i za nadogradnje i dogradnje zgrada.

To je novim zakom izmenjeno i sada u Zakona o stanovanju i održavanju zgrada u Članu 44. piše da vam je potrebna saglasnost samo 2/3 ukupnog broja glasova.

Član 44.

“O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju stambene zajednice skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova.”  

U praksi ovo znači da ako želite da neki zajednički prostor pripojite svom prostoru u zgradi, onda morate obezbediti 2/3 ukupnog broja svih glasova koji čine stambenu zajednicu. Na primer, ako zgrada ima samo 20 stanova i 5 lokala, onda vam je potrebno 16,67 glasova.

Međutim postavlja se pitanje da li ovo u praksi isto važi i za korišćenje zajedničkih prostorija ili za to važi druga praksa? Ako je za korišćenje zajedničkih prostorija drugačije, i za to važi standardna procedura, onda stvari stoje ovako:

Sednica skupštine stambene zajednice može da se održi i ako je samo većina vlasnika prisutno (Član 45. Zakona).

Na primer, kod iste zgrade koja ima samo 20 stanova i 5 lokala, da bi se održala sednica potrebno je da bude prisutno minimun 13 vlasnika, što znači da samo 9 vlasnika može glasati da se zajednički prostor koristi u određenu svrhu.

Član 45. ide dalje i kaže da ako prvi put nije održana sednica zbog toga što nije bilo prisutno 13 vlasnika onda se sledeća može održati za 3 dana sa samo 9 vlasnika od kojih samo 6 mogu glasati pozitivno da bi se predlog usvojio.

Član 45.

“Kvorum za održavanje i rad sednice skupštine čini obična većina od ukupnog broja glasova članova koji imaju pravo glasa po određenom pitanju, ako odlukom stambene zajednice nije određen veći broj glasova. Kvorum za održavanje i rad ponovljene sednice čini 1/3 ukupnog broja glasova članova, ako odlukom stambene zajednice nije određen veći broj glasova.”

U prevodu, može se desiti da za korišćenje zajedničkog prostora zgrade koja ima 25 vlasnika samo 6 mogu izglasati predlog.

Kada vlasnici nisu u dobrim odnosima međusobno i kada pojedinci gledaju svoj interes onda je lako da se sa vlasnicima izmanipuliše i da se neki prostor da na korišćenje, a da to većini nije u interesu.

Posebno ako vlasnici izdaju svoje stanove ili nisu često tu, pošto član 43. kaže da se vlasnik smatra da je obavešten ako je obaveštenje stajalo minimum 3 dana u hodniku zgrade.

U doba digitalizacije, mislimo da je ovo zaista ili odrađeno sa namerom ili se prosto nije vodilo računa o tome da vlasnici nisu nužno i korisnici svojih stanova, a da sami podstanari mogu biti nezainteresovani da prenesu vlasnicima.

Takođe, kada se, recimo, sednice održavaju u periodu odmora tada je veća verovatnoća da vlasnici stanova neće videti obaveštenje, ali bi svako dobili mejl obaveštenje i mogli da učestvuju u odlukama.

Član 43.

„Ukoliko je vlasnik posebnog dela nedostupan, njegov glas se ne uračunava u kvorum, odnosno ukupan broj glasova u postupku odlučivanja. Smatra se da je vlasnik posebnog dela nedostupan ukoliko se tri puta uzastopno ne odazove na sednicu skupštine stambene zajednice na koju je uredno pozvan, a da pri tome nije obavestio upravnika, odnosno stambenu zajednicu o razlozima svog neodazivanja.

Smatra se da je vlasnik posebnog dela uredno pozvan isticanjem obaveštenja o danu, času i mestu održavanja sednice skupštine sa predloženim dnevnim redom na vidljivom mestu u prostoru koji je zajednički deo zgrade i koji je u svakodnevnoj upotrebi vlasnika posebnih delova (ulaz, hodnik i sl.).

Obaveštenje o održavanju sednice skupštine mora se istaći najmanje tri dana pre dana održavanja skupštine, osim u hitnim slučajevima u kojima se obaveštenje može istaći i na dan održavanja skupštine“.

I opet, kontradiktorno je da Član 44. predviđa da može elektronskim putem da se glasa za odluku, a isti taj zakon nije predvideo da upravnik ima obavezu da sve vlasnike elektronskim putem obavesti, već samo je u obavezi da to uradi pismenim putem i to lepljenjem na nekom zidu hodnika.

Postavljanjem papira na zidu hodnika ostavlja se prostor za neobaveštenost i samim tim više konfliktnih situacija unutar stambene zajednice.

Član 44.

„Vlasnik posebnog dela može glasati i pisanim ili elektronskim putem, u kom slučaju se za potrebe izračunavanja kvoruma smatra da taj član stambene zajednice prisustvuje sednici„.

Idealno mesto za jednu ostavu… Foto: Gradnja.rs

Šta je dobro znati?

Član 13.

“Vlasnik posebnog dela zgrade ima pravo da mu se prvom ponudi prenos prava svojine nad zajedničkim delom zgrade radi pripajanja, pretvaranja, dogradnje, odnosno nadziđivanja (pravo prečeg prenosa).“

U prevodu, ako stambena zajednica odluči da prodaje ili ustupa neki zajednički prostor zgrade onda se ta ponuda dostavlja svim vlasnicima.

Ponuda mora da sadrži cenu ili uslove pod kojima se ustupa prostor. Ako vlasnici ne odgovore na ponudu u roku od 15 dana od dostavljanja ponude smatra se da nisu zainteresovani.

Ukoliko je više vlasnika zainteresovano, onda prednost imaju vlasnici čiji se delovi (misli se na stan, lokal) graniče sa prostorom. Ako je više takvih vlasnika, prednost ima onaj vlasnik koji taj deo planira za stanovanje, a ako pak ima više takvih onda prednost ima onaj sa većim brojem članova.

Ako je samo zainteresovano više vlasnika čiji se deo ne graniči sa zajedničkim prostorom, onda o ishodu odlučuje stambena zajednica primenom kriterijuma u Članu 90.

Kako da se sankcioniše nelegalno korišćenje zajedničkog prostora

Tako što se pozove građevinski inspektor koji prema Članu 127. ima prava i obavezu da proverava da li se zgrada i njeni delovi koriste u skladu sa svojom namenom.

Pre zvanja građevinskog inspektora može se obavestiti stambena zajednica, koja može pismeno obavestiti vlasnika da će se pozvati inspekcija ukoliko ne prestane sa nelegalnim korišćenjem zajedničkog prostora. Probate prvo na lep način sa komšijama, pa ako to ne daje rezultate, onda se zove inspektor.

Na osnovu uvida na licu mesta, inspektor donosi rešenje, na osnovu koga se postupa. Rešenje ima rok žalbe tako da procedura može da se oduži, ali svakako će biti u korist stambene zajednice ukoliko se radi  o nelegalnom korišćenju zajedničkog prostora.

Otvorili smo ovu temu sa aspekta arhitekte, pa vas pozivamo da iskomentarišete, da nas ispravite ako grešimo, dodate ako smo nešto propustili ili da napišete svoja iskustva.

Izabrali smo za vas...

Postani deo Gradnja zajednice

Najnovije vesti s našeg portala svakog petka u vašem sandučetu.

Srodni tekstovi

50 komentara

  1. Platforma koja lebdi iznad grada

    Recimo da imate sledeću situaciju: kupili ste mali stan na 4. spratu jedne zgrade na kom se nalaze ukupno 2 stana i „deo zajedničke terase“. Davne 1994. godine su prethodni vlasnici dogradili na toj zajedničkoj terasi po jednu prostoriju (oba mala stana su identično dogradjena) sa čim su se tada stanari usaglasili usmeno jer su u to vreme zakoni bili drugačiji (što danas ti isti stanari ne žele da priznaju). Vi odete u legalizaciju da se raspitate o mogućnostima ozakonjenja pre kupovine stana gde vam oni kažu da u potpunosti imate svako pravo jer je prostorija događena pre 2015. godine i vidljiva na satelitskom snimku, samo vam trebaju potpisi većine od 60%. I vi tako srećni sa tih „samo“ 60% zaista kupite stan da biste kasnije saznali da stanari i dalje na nekome žele da iskažu nezadovoljstvo i bes od pre 30 godina i iskaljuju se na novom vlasniku, i shvatate da nikada saglasnost nećete dobiti a pritom Vas ti isti stanari na raznorazne načine zlostavljaju, gde se čak obraćate i policiji, inspekciji u nadi da će neko imati sluha za vaš problem jer vam stanari i dalje uporno prete rušenjem. Pritom ta nazovimo „zajednička“ terasa fizički apsolutno nema nikakve veze sa stanovima ostalih vlasnika, koji vas uporno ugnjetavaju, već je direktno i jedino povezana sa malim stanovima na zadnjem spratu te bi korišćenje takvog prostora u zajedničke svrhe bilo čisto uznemiravanje 2 vlasnika koja su na tom spratu jer bi se na taj način „vršljalo“ ispod tudjeg prozora, pa čak i da se te prostorije nikada nisu dogradile. A još jedna bitna napomena uz taj nekadašnji koncept projektovanja „potpuno beskorisnih krovnih terasa“ je ta da su svi stanovi na nižim etažama po 2.5 puta veći od pomenutih stanova na zadnjoj etaži. I onda dodjete u situaciju da ste em uzeli mali stan, koji se em nalazi pored neke besmislene zapuštene krovne terase, em vas zbog toga zlostavljaju, pa ste čak pokušali taj zapušteni ružni prostor da malo uljudite sa čim su se zlostavljači usmeno složili, a onda Vas oni iza leđa svuda prijavili, pravili Vam dodatne smicalice i nastane opšti haos i rat u zgradi zbog 2 žardinjere i 3m2 terase… Čovek bi pomislio da se digla prašina oko platforme koja lebdi iznad grada a ne o parčetu “zajedničke” terase na kojoj čovek mora stajati na “kant” da bi eventualno popušio cigaretu. Mislim da je tema o kojoj pišete vrlo kompleksna i da nije baš svaki zajednički prostor nešto što se može nazvati takvim, a s druge strane ne postoji zakon koji štiti recimo ljude od ovakvih situacija. Niti postoji zakon koji se bavi preuređenjem nekadašnjih starih zgrada koje su eventualno doživele projektantski promašaj kao u ovom slučaju gde vam se isprojektovala zajednička terasa ispod prozora spavaće sobe.

    1. Aleksandra Koneski Mladenovic

      Žao mi je zbog vašeg lošeg iskustva. Na teži način ste naučili da sve mora biti napismeno i da papiri moraju budi rešeni da ne bi bilo problema. Ranije ljudi i namerno nisu papirološko rešavali ta pripajanja kako ne bi plaćali dodatne komunalije za taj prostor. Ne znam da li ste po povoljnijoj ceni kupili stan zbog nerešenog pripajanja, ali svakako ste poverovali na reč prodavca da je to stvar koju ćete moći da rešite. Nažalost za sada nema drugog načina nego da dobijete potrebnu saglasnost od stambene zajednice. Moj savet ke da možda ponudite nešto za uzvrat, neku novčanu nadoknadu ili neku vrstu održavanja drugih zajedničkih prostora i tako možda pridobijete vlasnike. U listu nepokretnosti možete saznati koji su svi vlasnici stanova na osnovu adrese i probate sa svakim pojedinačno da razgovarate. To jeste mukotrpno ali možda da rezultate. Želim vam da što pre rešite svoj problem.

      1. Platforma koja lebdi iznad grada

        Poštovana Aleksandra,

        Hvala puno na odgovoru. Prethodno ste u članku pisali i na temu prava prečeg prenosa. Da li bi to moglo biti rešenje u ovom slučaju? Na koji način bi se tu određivala cena? I ko istu određuje? Za recimo otkup te krovne terase od stambene zajednice.

        1. KolikoParaTolikoMuzike

          Postovani,

          koliko sam razumela vi ste ogorceni jer ste kupili mali stan (koji neopravdano uporedjujete sa kvadraturom vecih stanova ispod vas, koliko para toliko muzike. ako ste kupili stan od 40 kvm dobicete upravo to stan od 40kvm a ne i zajednicku terasu da se nadogradite jos BESPLATNIH 40kvm), zatim napadate komsije koji isto tako imaju pravo koriscenja ZAJEDNICKE terase. To sto ta terasa nije na istom spratu ili vertikali sa ostalim stanovima u ulazu (sto je i fizicki nemoguce da bude) ne znaci da ste vi apsolutni vlasnik ZAJEDNICKE terase.
          Na zalost, u staroj gradnji na Novom Beogradu je masa ovakvih primera poput vas. Uzurpatora koji su mislivsi da ce jeftino proci sa kupovinom legalnih 40ak kvadrata poceli da se sire kao kancer po ostatku objekta (u ovo racunam i ulaze – montiranje kapija i resetki u sred zgrade u ulazu; izbacivanje dodatnih terasa na fasadu, pa cak i sirenja u zajednicko dvoriste ispred zgrade). Ostalim komsijama svaka cast na upornosti i u potpunosti ih podrzavam da se izbore za ZAJEDNICKI prostor.

          1. Dušica

            Hm, koliko sam razumela, čovek je kupio stan, ispred stana zvrji neka lođa,koju niko ne može da koristi ni za šta ( takvih arhitektonskih promašaja pun Beograd) a pohlepni stanari iz zgrade, koji su stanove otkupili za paklo cigareta, sad zagorčavaju život ovom čoveku, ne bi li iskamčili neku siću od njega, da mu kao oni nešto dozvole….a verujem, kada bi malo zagrebali po toj zgradi, saznali bismo da je neko maznuo vešernicu, neko deo hodnika a neko uzurpirao podrum ili u prizemlju neko dvorištance….moj savet mladom čoveku je da se malo raspita šta su ostali uzeli da im ne pripada, a ima ih sigurno, da krene u kotranapad i da traži ponovnu preraspodelu zajedničkih prostorija(podrum, vešernica i sl.) pa da vidi reakcije…odmah će ga ostaviti na miru…

      2. Goran

        Ugovor usmenim i pismenim putem ima istu važnost na sudu samo usmeno treba dokazivati ako niko to nije osporava predhodnih godina možete to dokazati i resiti problem.

        1. Tamara

          Dobro je da znamo da se ti usmeni dogovori, koji su se nekada postovali, i dalje na neki nacin postuju, hvala za ovu veoma korisnu infromaciju, Ja sam uklnjizila zgradu da bih dobila tavasnki prostor iznad ada mog stan, nekada stana mojih roditelja, tri odmora sam potrosila za traženje gradjvinske i upotrebne dozvole na Karaburni, dala oko 360 svojih evra za takse, papire, taksi, arhiv snimke i projekte i da vidim ko nece da mi potpise prisorenje stana kojg smo debelo platili tada, 1998. Mada, deca nemaju obavezu da poštouju reč rpditelja, ali s nadam da će biti se u redu. Mada ima ljudi koji su pokušali da dovedu investitora da iznad nas prave dva sprata.., nema šanse, imamo i mi decu a i unuke jednog dana.

  2. Aleksandra Koneski Mladenovic

    Prvo treba stambena zajednica da odluči da će taj prostor otuđivati, a za tu odluku je isto potrebno 2/3 glasova što vam dođe na isto, ali možda će lakše glasati ako znaju da će dobiti neku kompenzaciju. Da bi se to pokrenulo možete na skupštini dati predlog ili sa upravnikom da porazgovarate da on takav predlog iznese na skupštini. Novčanu naknadu za otuđivanje takođe mora skupština stanara da odobri, a predlog može dati upravnik, a mislim da je vrednost stvar dogovora, mada nisam za to sigurna. Upravnik će vam najbolje reći. Ako se niko drugi ne graniči sa ovim prostorom onda će vama pripasti.
    Moj predlog je da prvo popričate sa upravnikom zgrade i da od njega čujete da li on ima neki predlog na koji način možete kompenzovati otuđivanje terase. Ako ne možete sa njim da se dogovorite onda dajte neki svoj predlog na skupštini stanara.

  3. Boris

    Pozdrav, imam pitanje. Upravnik stambene zajednice (komsija) je pre oko deset godina otudjio, od zgrade, to jest prisvojio vise podrumskih prostorija koje su bile zajednicke (tu su se drzale kofe i cetke itd za odrzavanje zgrade) kao i atomsko skloniste zgrade. Nikada nikoga nije pitao za to, samo je stavio svoje katance i brave i koristi to kao magacine i radionicu, pritom koristeci zajednicku struju, koju svi mi placamo, za svoje delatnosti u radionici (sklonistu).

    Da li i na koji nacin postoji mogucnost da ga isteramo iz tih prostorija?

    1. Aleksandra Koneski Mladenović

      Postoji. Slučaj prijavite građevinskoj inspekciji. Najbolje da prijavu podnese Stambena zajednica, ali i Vi možete sami podneti prijavu.

  4. Jelena

    Postovana, iapred ulaznih vtaza stana nalazi se hodnik koji samo mi koristimo u duzini od 4m, ako bi zeleli da pregradimo 2m tog hodnika, koliko sam shvatila, bili bi nam potrebni
    1. Potpisi 2/3 stanara
    2. Da skupatina 2/3 vecinom glasova donese odluku
    Da li se ta odluka skupstine moze osporavazi od strane nezadovoljnih komsija ili je konacna?
    Hvala

    1. Aleksandra Koneski Mladenović

      Dovoljni su potpisi 2/3 stanara i to su vam ti glasovi. Nisam pravnik, ali koliko znam, odluka se ne može osporiti od one 1/3 komšija koji nisu dali saglasnost, ali se te iste komšije mogu žaliti kada dobijete Lokacijske uslove ili Građevinsku dozvolu sve dok ta dokumenta ne postanu pravosnažna. Pravosnažnost se dobija 15 dana nakon izdavanja istih.

      1. Nada Jovanovic

        Meni nije jasno odakle zakon o 2/3 stanara? Logicno je da se zakon donese apsolutnom vecinom od 100% Da li ste vi ljudi svesni da zajednicke prostorije nemaju odvojene strujomere, radijatore… sve to placaju gradjani stanari korz infostan zajednicke el. energije? Svaki sud bi to morao da uzme ui obzir i ne dozvoli da 2/3 gradjana naloze 1/3 gradjana da moraju da placaju el. energiju koja je data nekom na koriscenje ili za prosirenje. Dajte bre malo normalnosti u ovj zemlji. Sve treba uzeti u obzir. Ovakvim zakonima se samo pravi jaz medju komsijama i ona nezadovoljna manjina moze da udje i u fizicki obracun za vecinom, jos ako je povezana sa krimogenim strukturama, preselo bi im prosirenje. Zakon mora da bude jasan i da ne dozvoli da se ljudi sukobe a resenje je samo 100% i apsolutni dogovor. Ako toga nema nema ni prosirenja. Kod mene su probali pre 10 godiina da otudje vesernicu pa je komsija koji je sakupio potpise preziveo horor jer su ga sacekala lica pri povratku na ulazu u zgradu. Odustao je od toga. Zar je to potrebno umesto da se postuje zakon od 100%???

  5. Deny

    Poštovana, molim Vas za pomoć. Ispred našeg stana nalazi se hodnik. Stanari iznad i ispod našeg sprata pripajali su takav hodnik svom stanu a da nisu ni pitali za dozvolu.
    Ja želim takođe da pripojim taj hodnik našem stanu. Prikupila sam više od 2/3 potpisa. Da li mogu sada da zaključim ugovor sa stambenom zajednicom, a da se i ne saziva skupština, jer mnogi ne žive tu, već u drugim gradovima. U Zakonu stoji da pisana saglasnost je kao prisutnost Skupštini, odnosno da se može glasati i pisanim putem.
    Takođe, komšinica pored nas, sa naše leve strane, ne dozvoljava da se ceo hodnik pripoji da bi tu mogla stavljati saksije, već da se pripoji samo polovina hodnika. Komšinica ima duplo veći stan i hodnik iste dužine ispred svog stana, međutim protiv je da mi tu polovinu pripojimo. Da li trebam obraćati pažnju na komšinicu ili jednostavno da gledam samo zakonski propis od 2/3 potpisa, koliko i imam.
    Interesuje me i kakva je dalja procedura, da li mora da se uradi projekat radi dobijanja građevinske dozvole i koliko bi to otprilike koštalo. Hodnik je veličine 4 ×1.5 m.
    Unapred najlepše hvala. Vaš odgovor bi mi zaista značio, jer mi je ovo baš briga.

    1. Deny

      Poštovana Isidora, krov spada u zajedničke delove zgrade, dakle svi solidarno snosite troškove popravke. Ovo je nešto što sa sigurnošću mogu da tvrdim
      Nadam se da moderator stranice neće mi zameriti na mom odgovoru.

    2. Aleksandra Koneski Mladenović

      Poštovana Deny, suštinski se potpisi stanara skupljaju na skupštini, ali je data mogućnost i sami da skupite. Da li će se ponovo sazivati skupština ipak zavisi od upravnika koji vodi Stambenu zajednicu.
      Glasovi se mogu davati i elektroski, putem maila, mogu i preko viber grupe. Praksa je da se uradi ugovor bez skupštine ako imate 2/3 potpisa, jedino ako sada upravnik ne insistira na validnosti tih potpisa.
      Morate raditi projekat za prenamenu prostora uz izvođenje građevinskih radova, a za to je potrebno Rešenje o odobrenju izvođenja radova.
      Što se tiče cene tu vam niko neće naplatti po kvadratu pošto je mala površina. Pozovite arhitektonske biroe iz vašeg mesta, nije ista cena u Beogradu i u Kragujevcu na primer. Raspon može biti od 200eura do 500eura pa i više…, a možda bi neko radio i za manje. Pozdrav!

  6. Isidora

    Poštovana, kupili smo stan na poslednjem spratu, od dva,i potrebna je sanacija krova jer prokišnjava. Zanima me da li smo mi dužni da snosimo troškove kompletne sanacije krova ( zamena greda i crepa), nemamo nameru da podižemo nikakav sprat niti galeriju, ili je potrebno da cela zgrada tj svi stanari učestvuju u troškovima sanacije krova a i oluka? Ako treba i oni da učestvuju, a ne žele, da li postoje zakonski mehanizmi da ih nateramo, jer je ipak krov cele zgrade a ne samo naš? Hvala na odgovoru.

    1. Aleksandra Koneski Mladenović

      Poštovana, sanacija krova je dužnost svih stanara. Taj posao treba da vodi Stambena zajednica. Na skupštini stanara da se izglasa predlog za sanaciju krova, onda da predsednik ili agencija koja to vodi nađe nekoliko ponuda i onda da se glasanjem usvoji neki od predloga. Bez obzira ko je glasao za, a ko protiv svi moraju da podele troškove. Nadam se da sam vam pomogla.

  7. Janja

    A sta je sa zemljistem ispod i oko zgrade?
    Naime imam saglasnost 2/3 stanara ,ali nemogu da legalizujem.

    1. Aleksandra Koneski Mladenović

      Zemljište može biti vlasništvo stanara, a može biti i vlasništvo države ili nekog trećeg ako je država prodala zemljište. Da bi odgovorila potrebno mi je više detalja o tome šta legalizujete, da li je zgrada upisana ili i ona nije legalizovana, kada je izgrađeno ….

      1. Janja

        Postovana Aleksandra imam problem sa jednim komsijom koji nece da mi potpise saglasnost. Naime davne 1988godine adaptirala sam deo podrumske prostorije koja cak nije ni bila zajednicka jer je bila nasuta sa zemljom od temelja do prve ploce. Zgrada ima cetiri stana od kojih trojica komsija su mi dali saglasnost,a jedan ne.. problem je sto sam ja izisla van zgrade i napravila verandu,i zbog tog mi je odbijena legalizacija
        Upisana mi je u katastar po Veljinom zakonu.
        Napominjem da imam ugovor,odluku i saglasnost tri vlasnika stanova od njih cetiri.
        Dta mogu jos da uradim?
        Hvala Vam

        1. Aleksandra Koneski Mladenović

          Veranda predstavlja problem. Ako imate 2/3 potpisa stanara probajte da idete na prenamenu i dogradnju, s tim da treba da tražite saglasnost za dogradnju verande od vlasnika zemljišta (u vašem slučaju verovatno grad).

  8. Verica Hjeremic

    Odlicno, sve bitno ste naveli za neuke
    .
    Upravnik samiz reda stanara vise mandata i unazad.
    Poznajem primenu zakona.
    Svaka cast.

    1. Aleksandra Koneski Mladenović

      Hvala!

  9. Renata

    Da li možete da mi objasnite ko je drzalac u katastru jer je zajednička prostorija u pitanju.Drugo pitanje.Isto zajednica prostorija gde je bez icije saglasnosti 30kv pretvoreno u 75 kv dobio je rešenje za iseljenje od inspektora i vraćanje u prvobitan položaj lokala.Samo se odselio nijednom nije prisustvovao pozivu za sastanak.Prisvoio i podrum.Ukratko kome za obratiti za osobu koja se vodi kao drzalac bez icije saglasnosti.I kome za osobu koja tri god.nakon resenja inspektora nista nije uradio a pri tom ima obavezu plaćanja prema stambenoj zajednici

    1. Aleksandra Koneski Mladenović

      Zajednička prostorija je vlasništvo svih stanara, osim ukoliko nije u katastru upisan drugi vlasnik kome je prodata u ime stanara. To možete proveriti u katastru nepokretnosti na njihovom sajtu https://katastar.rgz.gov.rs/eKatastarPublic/PublicAccess.aspx . Koliko sam razumela kod drugog pitanja nisu ispunjenili sve ono što je naloženo od strane inspektora? U tom slučaju jedino što možete jeste da se raspitate dokle je stigao vaš predmet (broj predmeta je onaj pod kojim ste uložili prijavu, na osnovu koje je inspektor doneo rešenje o iseljenju) i da se posavetujete sa advokatom.

  10. Ivan

    Poštovana,

    Živimo u maloj stambenoj zgradi koja u prizemlju ima dva stana i baštu u statusu poljoprivrednog zemljišta dobijenu od države na doživotno korišćenje uz naknadu čiji je vlasnik upisan u katastar. Taj vlasnik je bez bilo čije saglasnosti izdao ta dva stana bez prenamene prostora iz stambenog u poslovni igraonici koja je od bašte napravila zabavni park a cela zgrada i komšiluk su se pretvorili u ludnicu i stanari prolaze kroz agoniju zbog nesnosne buke i galame. S obzirom da nadležne institucije uglavnom proglašavaju sopstvenu nenadležnost ima li nam spasa ako izuzmeno sud i uzimanje pravde u svoje ruke?

    1. Aleksandra Koneski Mladenović

      Da li u obrazloženju o nenadležnosti piše zbog čeka ili ti zašto nisu nadležni? I koju ste instituciju kontaktirali. Građevinski inspektor je dužan po prijavi da izađe na lice mesta, napravi zapisnik i konačni izveštaj na osnovu koga se donosi rešenje. Da li ste podneli prijavu građevinskom inspektoru?

  11. Ivan

    Obraćali smo se komunalnoj miliciji i inspekciji, sekretarijatu za inspekcijski nadzor takodje i gradjevinskoj inspekciji koja je pozvala zakupodavca i zakupca na razgovor i čekamo rešenje od koga shodno dosadašnjem iskustvu malo toga očekujemo jer su institucije ili korumpirane ili nekompetentne ili i jedno i drugo što je posledica zapošljavanja poslušnika sa kupljenim diplomama. Sve u svemu imajući u vidu da su se zakupac i zakupodavac dobro pripremili kod nadležnih institucija uz podršku upravnika koji se pravi mrtav ne obazirući se na vapaje stanara i komšiluka. Interesantno je da su zakupodavac i upravnik bili suinvestitori prilikom izgradnje zgrade te da se zakupac sasvim lepo uklopio u ovu vragolastu ekipu. Sekretarijat za inspekcijski nadzor se oglušio o sve naše prijave komunalnoj miliciji nazvavši našu zgradu pod pogrešnim brojem stambenom kućom sa dvorištem a komunalna milicija je izlazila na teren uglavnom noću kada igraonica ne radi, ili su sakrili neprijatne izveštaje nepotkupljenih patrola. Za sada se vrtimo u začaranom krugu i najgore od svega je osećaj nemoći i bespomoćnosti u borbi protiv hobotnice kojoj za sada bezuspešno pokušavamo da doakamo. Ali nema predaje pa ili sa štitom ili na njemu!

  12. Janja

    Imam saglasnost vise od polovine stanara i nemogu legalizovati zajednicku prostoriju.
    Naime ,adaptirala sam zajednicku prostoriju u suterenu i izasla sam van gabarita . Vlasnici stanova imaju pravo koriscenja na zemljistu i ja nemogu legalizovati zajednicku prostoriju zbog toga.

    1. Aleksandra Koneski Mladenović

      To što ste izašli iz gabarita je problem. Morate tražiti saglasnost od vlasnika zemljišta, ako je grad ond aod grada ili opštine, a moguće je da će vam tražiti i saglasnost svih stanara. Takođe morate proći i legalizaciju tog proširenja, ili da prođete retroaktivo dobijanje građevinske dozvole. Svakako vas čeka mukotrpna papiroligija za to malo proširenje.

  13. Pekija Mirjana

    Zivim u stambenoj zgradi i na poslednjem spratu postoji zajednicka prostorija koja je prazna, u toj prostoriji nas nekoliko stanara smo odlozili 1 radni sto, 2 televizora i 3 tepiha. Svi stanari imaju kljuc od te prostorije. Neko nas je anonimno prijavio i dobili smo nalog od upravnika da stvari izbesemo u roku od 10 dana. Mene interesuje cemu sluzi zajednicka prostorija i ko sme da je koristi? Hvala.

    1. Aleksandra Koneski Mladenović

      Zajedničku prostoriju mogu da koriste svi, a na koji način to bi trebalo da je definisano od strane skupštine stanara. To znači da recimo ako se na skupštini usvoji da mogu da se ostavljaju stvari onda ih možete ostaviti, ako je samo za sastanke onda ne možete.

  14. Bosa

    Zivim u zgradi gde su nam zajednicki prolazi I terase,stanari drze ormare u terasama I prolazima..xve sto I’m netreba u stznu,elektricne uredjaje,bicikle po stepenistu..dali je to po zakonu zabranjeno..kako da u zajednickom prostoru migu drzati sta zele…dali ti isti stanari mogu glasati da drze sta hoce u zajednickim prostorijama?hvala unapred na odgovoru.

    1. Aleksandra Koneski Mladenović

      U zajedničkim prolazima i stepeništima ne smeju da se drže stvari, naroćito zbog protivpožarnih razloga. Znači o tome se ne može odlučivati. Jedino se zajedničke prostorije, znači posebni zatvoreni prostori namenjeni tome, mogu koristititi na način na koji za to odluči Skupština stanara.

      1. Bosa

        Hvala na odgovoru Aleksandra .nasla sam odgovor komunalnog inspektora koi je izasao na licu mesta,I kada je saslusao komsinicu koja je izjavila da nema podium I da mora sve te stvari drzati u zajednickom prolazu..nasta je inspektorka odgovorila,da moze biti da glasate,da drzite sve ili nista u terasama I zajednickom prolazu.stanari su ucenjeni,I iz straha su glasali za sve da se drzi u prolazu I terasama..gde sam ja dobila odgovor ,da su stanari izglasali da I dalje drze predmete I stvari na njima kao I do sada,tako da komunalni inspektor nema osnova za dalje postupanje po podnetoj predstavci..pecan I porpis KOMUNALNI ISPEKTOR Ivana Nikolic…kome da se zalim na ovaj „PREDMET:OBAVESTENJE..Kako pise,koje je bilo na vratima mesec dana.
        Kome da se zalim,jer je u pitanju vvsnjski zajednicki prolaz,nije u pitanju zajednicka zatvorena prostorija…hvala vi mnogo unapred draga Aleksandra.pozdrav od tetka Bose iz Cacka.

  15. Mirko

    Pozdrav .
    Kupovinom stana smo se svi odrekli zajednickih ptostorija-TAVANA u korist investitora.
    On sada hoce sa radi prenamenu tavanskog u stambeni…DA LI MU JE POTREBNA SAGLASNOST STANARA ZA TO?

    1. Aleksandra Koneski Mladenović

      Da potrebna mu je. Vi ste se odrekli u imovinskom smislu, ali za svaku prenamenu je potrebna saglasnost. Jedino što je u slučaju prenamene potrebna saglasnost samo većine stanara, a za otuđenje 2/3.

  16. Gorana

    Kako u praksi izgleda online, pismeno glasanje tj davanje saglasnosti drugom stanaru da koristi ili pripoji zajedničke prostorije? U slučaju kada konkretni vlasnik nije u zemlji.

    1. Aleksandra Koneski Mladenović

      Poštovana Gorana, zakon je to omogućio, a vi najbolje sa upravnikom zgrade da se iskonsultujete.

  17. Verica

    Pratim sve Vase komentare
    Odlicno.
    Interesuje me da li vlasnik lokaka ima pravo na ostavu – podrum, jer je rec i o ulazu br. 29 u kome su 2 lokala u prizemlju +18 stanova

    Objekat ima 2 ulaza br. 27 i 29.
    na svakom od njih po 2 lokala i stanovi (prizemlje + 3 sprata i potkrovlje.)

    Bicu Vvam zahvalna na odgovoru

    1. Aleksandra Koneski Mladenović

      Poštovana Verice, hvala što pratite! Prema Pravilniku za projektovanje stambenih zgrada ostave su obavezne samo za stanovanje, ne pominju se poslovni prostori. Da li će lokali imati ostave zavisi od samog projekta zgrade, ako su za njih planirane ostave onda moraju te ostave pripasti njima, ako nisu onda ja ne znam da li postoji neki pravilnik koji to reguliše.

  18. Vida

    Postovana,
    Pre nego je donesen Zakon o stanovanju i upravljanje zgradom, svojevoljno i iz licnih sredstava, ulozila sam cca 2000 Eura u kojoj sam vlasnik stana: Krecenje, farbanje spoljasnjost zgrade, krecenje hodnika zgrade,postavljanje novih postanskih sanducica, popravka cve nadstresnice na ulazu zgrade i zlazu u dvoriste. Po donosenju Zakona o upravljanju zgradom, na prvoj sednici stambene zajednice koju sam licno sazvala u prisustvu profesionalnog upravnika, donet je zakljucak da nisam u obavezi damesecmo uplacujem iznos za odrzavanje zgrade. Od profesionalnog upravnika nisam dobila pismenu odluku sa tog sastanka. Novi izabrani upravnik, koji je izabran od strane stanara zgrade a koji nije profesionalni upravnik (vlasnik je garsonjere u stambenoj zgradi), obavestio me je da clanovi stambene zajednice zahtevaju moje mesecno placanje u zajednicni fond za odrzavanje zgrade. Moje pitanje: Da li ja po zakonu ipak moram da uplacujem u zajednicki fond za odrzavanje zgrade?
    Napominjem da zivim u inostranstvu, u stanu niko ne zivi, dva puta godisnje dolazim u stan i tom prilimom izvrsavam sve svoje obaveze koje imam: Placanje svih troskova i prema stanu i dodatne troskove koji su nastali u zgradi u mom odsustvu: Zamena/postavljanje novih prozora u hodniku, havarija vodovodne cevi, ciscenje stepanista i mesecno placanje upravnika. Po mom saznanju, mesecno placanje upravnika a koji nije profeseionalni upravnik ( upravnik iz redova vlasnika stanova i nema licencu), ne bi trebala da placam jer taj i takav upravnik ne sme uzimati nadoknadu za svoj rad. Zgrada registraciom u opstini doja status pravnolig lica, a pravna lica ne smeju vrsiti placanja fizickim licima.
    U napred hvala na odgovoru.

    1. Aleksandra Koneski Mladenović

      Poštovana Vida, ukoliko nemate napismeno ,u vidu ugovora kojeg je potpisala stambena zajednica, da ne treba da plaćate troškove onda treba da ih plaćate, a uporedo da se izborite za takav ugovor. Upravnik zgrade može biti iz redova stanara, ali treba da ima licencu, a uplaćivanje mora da se vrši preko pravnog lica, a to je stambena zajednica koja je upisana u registar stambenih zajednica i ima svoj žiro račun. Da li je Zakon omogućio da fizičko lice skuplja naknadu pa da uplaćuje sve odjednom u to nisam upučena.

  19. Bosa

    Zivim u zgradi gde su nam zajednicke terase,stanari drze bicikle na stepenistu ,vise od 15 bicikli je zakljucano za gelendere na spratovima,zgradu krecimo,Ali biciklama se opet uprlja zid..u zajednickim prolazima stanari drze ormare,u ormarima povrce,pa nam dodju glodari,meni ucinili misi usavsi u stan,I dok sam bila odsutna par meseci,sve mis izgrizao I unakazio sto je mogao u stanu..drze resoe,kuva se rucak u zajednickom prolazu..upravnik zgrade kaze da nije nadlezan da im naredi da uklone sve u zajednickom prolazu sto ostavljaju..komunalna inspekcija I’m rekla da mogu da glasaju stanari,sve ili nista da nema u terasama I prolazu,gde su stanari ucenjeni I potpisali ,plaseci se da nesmeju drzayi sto I stolice u terasi.
    Pomozi mi Aleksandra,kako da se izborim sama protiv podmicene komunalne inspekcije,protiv neodgovornog upravnika,I surovo bezobraznih I nekulturnih stanara..unapred ti hvala,pozdrav od tetka Bose iz „Vojvode Stepe“226\16..Cacak

    1. Aleksandra Koneski Mladenović

      Poštovana Bosa, ukoliko je objekat viši od P+4+Pk onda on mora da zadovolji protivpožarne uslove, a hodnici su deo protivnožarnog puta. Ako nema tu visinu svakako se vama ugrožava bezbednost zbog prepreka po hodnicima. Po tom pitanju obratite se protivpožarnoj inspekciji u MUP-u. Protivpožarni inspektor može da da „zabranu vršenja određenog posla u objektu, delu objekta ili prostoru ako im očigledno preti opasnost od izbijanja i širenja požara ili ako nisu obezbeđeni uslovi za sigurnu evakuaciju ljudi, dok se drugim protivpožarnim merama (adaptacija objekta, dela objekta ili prostora postavljanjem protivpožarnih zapreka i sl.) ova neposredna opasnost ne otkloni“ Ovo u navodnicima možete iskoristiti za tekst u žalbi samo ga prilagodite.

  20. Sasa

    Poštovani,

    U zgradi na NBGD imamo situaiciju da je komsija davnih dana otudjio smecaru 20-30m2, zapravo stavio svoje katance i to koristi kao ostavu, komsija se odselio i prostorija nam je ukradena. U komsiliku se ista takva izdaje kinezima za 200-300eur mesecno od cega se dobrim delom finansiraju tekuća održavanja i fond za investicije. Neke komsije kazu da je *spor* u toku, i tako vec godinama…Upravnik zgrade pao sa marsa. Kako da znamo da li je zaista pokrenut spor? U kom je statusu i tome slicno?
    Sta nam je ciniti?

    1. Aleksandra Koneski Mladenović

      Poštovani Saša, ne bih ynala ta;no da vam kažem gde da se obratite, ali probajte kod javnog beležnika ili direktno u nadležni sud da vidite da li postoji mogućnost da prema adresi potraže da li je pokrenut spor. Možda bi vam bilo bolje da slučaj prijavite građevinskoj inspekciji koja bi trebala po dužnosti da proveri da li je započet spor i dokle se stiglo.

  21. Gordana

    Postovana,
    imam pitanje za Vas. Hodnik u zgradi je poprilicno veliki,skoro 30 m3. Zajednicke prostorije ne postoje,i ja imam problem sa susenjem vesa. Prinudjena sam da zicu ostavim pored svojih vrata. Nikome ne smeta,jer sam vec navela da je hodnik bas veliki. Upravnik u zgradi mi to ne dozvoljava,a ja nemam mesta u stanu. Novac za masinu nemam. Sta da radim u ovoj situaciji? Unapred zahvalna

  22. Aleksandra Koneski Mladenovic

    Poštovana, jedino ispravno je da dobijete saglasnost na skupštini stanara, da upravnika zgrade zamolite da to stavi na dnevni red i da stanari izglasaju.
    Drugi način ne znam da vas posavetujem.

Ostavite odgovor

Obavezna polja *