Kako nastaju „garažni stanovi“: Kada urbanistička pravila sretnu tržište
Sve je više oglasa za stanove koji se u katastru vode kao garaže. Struka upozorava da ovakva praksa može narušiti urbanističke planove i opteretiti infrastrukturu naselja.
U oglasima za prodaju nekretnina u poslednje vreme sve češće se mogu pronaći potpuno uređene garsonjere uz neobičnu napomenu da se nekretnina knjiži kao garaža pa da shodno tome kupovina putem stambenog kredita nije moguća.
Na prvi pogled deluje kao pojedinačan slučaj. Međutim, prema tvrdnjama projektanata i agenata za nekretnine sa kojima je razgovarala redakcija Gradnje, ovakva praksa postaje sve češća.
Ograničenje nije slučajno
Na površinama namenjenim porodičnom stanovanju, planski dokumenti propisuju ograničenje broja stambeno-poslovnih jedinica.
Kako objašnjavaju naši sagovornici, Generalni urbanistički plan, odnosno planovi nižeg reda koji ga razrađuju, predviđaju da objekat porodičnog stanovanja može imati najviše tri stambene jedinice, kako je slučaj u Novom Sadu, ili četiri kako je uglavnom u celom Beogradu.
Ideja ovakvog pravila jeste da se očuva karakter porodičnih naselja i spreči njihova pretvaranja u višeporodične zgrade.
Tržište želi garsonjere
Problem nastaje kada tržište traži nešto sasvim drugo. Kupci danas mnogo češće traže manje stanove od 25 do 50 kvadratnih metara nego tri velika porodična stana od po 120 kvadrata.
Kako tvrde naši sagovornici iz struke, pojedini investitori zato projektuju tri legalne stambene jedinice, dok se u prizemlju projektuje više garaža.
Kasnije se te garaže uređuju kao garsonjere ili jednosobni stanovi i kao takve izlaze na tržište.
Na papiru su garaže, ali u praksi služe za stanovanje.
Garaže se uređuju kao garsonjere ili jednosobni stanovi i kao takve izlaze na tržište. Na papiru su garaže ali u praksi služe za stanovanje.
Oglasi koji otvaraju pitanje
Povod za ovu priču jeste nekoliko ovakvih oglasa u Novom Sadu, gde se na renderima vidi potpuno opremljena stambena jedinica, ali u napomeni piše: “Nekretnina se knjiži kao garaža pa kupovina putem stambenog kredita nije moguća”.
Drugim rečima, kupac od početka zna da ne kupuje stan u pravnom smislu.
Da ovo više nije retkost potvrđuju i agenti za nekretnine. Jedan novosadski agent rekao je za Gradnju da je već prodao nekoliko ovakvih „garažnih stanova“.
Kako navodi, kupci su u početku bili skeptični, ali je razlika u ceni u odnosu na regularne stanove vremenom postala presudna. Takve nekretnine najčešće kupuju za izdavanje, a kupcima dodatno odgovaraju niži porez na imovinu i niži režijski troškovi. Kao najveći nedostatak izdvaja činjenicu da se ne mogu finansirati stambenim kreditom.
Posledice ne snosi samo kupac
Ipak, priča o „garažnim stanovima“ ne završava se na odnosu kupca i investitora. Ako se prostor koji je projektovan i evidentiran kao garaža u praksi koristi za stanovanje, posledice mogu da osete i svi ostali stanovnici naselja.
Problem nije samo što se garaže prodaju kao stanovi, već što se time menja broj stanovnika za koji je naselje projektovano.
Naime, planski dokumenti ograničavaju broj stambenih jedinica upravo zato što se na osnovu tog broja projektuju kapaciteti saobraćajne i komunalne infrastrukture. Broj stanovnika direktno utiče na dimenzionisanje vodovodne i kanalizacione mreže, broja parking mesta, ali i na potrebe za vrtićima, školama, zelenim površinama i drugim javnim sadržajima.
Ukoliko objekat koji je prema planu predviđen za tri stambene jedinice u stvarnosti koristi šest ili sedam domaćinstava, postavlja se pitanje da li se time narušavaju osnovne pretpostavke na kojima je plan uopšte zasnovan.
Drugim rečima, ovo više nije samo pitanje jednog investitora ili jednog kupca, već pitanje poštovanja urbanističkih planova i dugoročne održivosti naselja.
Ovo je užasno na tako mnogo nivoa. Mislim, kako su ti „garažni stanovi“ osvetljeni, kakva im je prirodna ventilacija.
Znam da se po Beogradu razne straćare i sutereni izdaju kao stambene jednice, ali ovaj novi fenomen zvuči zaista zabrinjavajuće.
Ovo sam videla u Novom Sadu, za sada
Da bi se u potpunosti mogla razumeti ova devijacija tržišta, osim onoga što je navedeno u tekstu, treba uzeti u obzir još nekoliko stvari:
Broj zahtevanih parking mesta je često veći nego broj mesta koji može da se proda na predmetnoj lokaciji. Dakle, u startu ostaje nekoliko garažnih mesta koja ne mogu da se prodaju. Izuzetak su centralne gradske lokacije gde na prodaju utiču i kupci iz okolnih objekata koji nisu kupili garažu ranije pa sada brže – bolje pokušavaju da reše svoj sve veći problem. Garažni stanovi se zbog toga najčešće pojavljuju na Telepu, Adicama i sličnim lokacijama gde su okolo najčešće kuće, odnosno gde nema mogućnosti prodaje garaža kupcima van objekta.
Broj parking mesta koje je moguće ostvariti direktno utiče na broj stambenih jedinica, pa je tako gotovo nemoguće sresti garsonjeru ili neki stan manji od tridesetak kvadrata u novogradnji, jer se celokupna površina izgradnje deli na neki broj jedinica (u zavisnosti od broja parking mesta), pa bi svaka projektovana garsonjera diktirala neki veći, teže prodajan stan. Nedostatak legalnih garsonjera ide na ruku prodavcima garažnih stanova.
Nagli rast cene koji nije ispratio rast kupovne moći direktno je otvorio potrebu za povoljnijim opcijama. Jednostavno, postoji segment tržišta kojima je nedostižno 4000EUR/m2 za manji stan na Grbavici, ili smatraju nerealnim da plate stan star 40 godina 3000EUR/m2, pa se garažni stanovi nameću kao opcija koja kombinuje dovoljno dobru lokaciju, dovoljno nisku cenu i novogradnju. Čak i uz činjenicu da je PDV na garaže 20%, da ne postoji mogućnost povrata PDV-a pri kupovini garaže, razlika u ceni je i dalje veoma velika.
Pitanja koja „vise u vazduhu“ su: kako garažni stan dobije priključak na struju, vodu, grejanje? Kako objekat sa takvom izmenom u toku gradnje dobije Upotrebnu dozvolu? Prijava boravka takođe verovatno nije moguća u garaži, jer pravno gledano garažni stan je garaža.
Univerzalno gledano, tržište je odraz kupovne moći, kulturološkog nivoa, kvaliteta zakonodavstva i kontrole primene istog, šta god mi mislili o garažnim stanovima i koliko god to nama glupo zvučalo.
Garaže se prepravljaju u stanove nakon upotrebne dozvole. Brojilo dobiju za svoj garažni boks, mislim da se voda i kanalizacija provuku preko stambene zajednice jer što da neko nema vodu i kanalizaciju u svojoj garaži. Prijava na adresu nije moguća, ali se mahom takvi stanovi izdaju studentima koji u startu traže jeftiniji stan za iznajmljivanje.
Inace u ovoj zemlji se bas planski zida za odredjeni broj stanovnika i komunalnu infrastrukturu pa je to problem.
Smesna prica i zamajavanje naroda
Svaakoga ko ucestvuje u ovome od ubraniste, preko arhitekte, investitora i inspekcije treba strpati u zatvor,
Urbanista sa ovim nema ništa, on odradi projekat prema svim planovima i propisima, komisija takav projekat odobri. Arhitekta odradi takođe svoj deo posla kako treba, ali investitor na kraju ima glavnu reč i izmeni sve kako njemu odgovara u hodu. Stuka danas nema nikakav uticaj, gradove nam uređuju uglavnom polupismeni ljudi koji sticajem okolnosti dođu do nekog novca i odluče da grade. Inspekcije ne rade svoj posao, a njihova je odgovornost da isprate da se gradi i radi po projektu.
Novi Sad je i onako zadnju deceniju urbanistički upropašćen, već uveliko infrastruktura ne podmiruje potrebe stanovnika tako da ovaj problem neće mnogo pogoršati stanje.
Nama najgorima, ostaje da kupimo samo garažu, za keš, koji nemamo i on je negde izmedju 35000-50000! Devastirano dostojanstvo običnog čoveka, a hoćemo uredjenu urbanu infrastrukturu i život…
Niko nema što Srbin imade. Koliko smo devijantni tome kraja nema. Garaža i parkinga nećemo da gradimo ali ćemo stanove tako provlačiti radi koristi ali opet neispunjavanja suštine. Duplo zlo, efikasnost od u minus.
Ovde jedino da se pojedinci spore, prijavljuju i proganjaju glupave i kvarne zgrtače para.