Šta zapravo čini kvalitetan stan? Nova publikacija razbija iluziju „luksuzne novogradnje“

Bilten „Habitologija“ pokazuje zašto visoka cena kvadrata i skupi materijali nisu garancija dobrog stanovanja – presudno je ono što se vidi u osnovi stana.

U trenutku kada tržište nekretnina u Srbiji obara rekorde po cenama kvadrata, a ekspanzija novogradnje menja vizure naših gradova, sve važnije postaje pitanje: šta kupci stanova zaista dobijaju za novac koji ulažu i kakav je stvarni kvalitet prostora u kojem će živeti?

Stambene zgrade i stanovi sve češće se posmatraju kao investicioni proizvodi, dok njihova osnovna uloga – da obezbede kvalitetan prostor za svakodnevni život – neretko ostaje u drugom planu. Iza atraktivnih rendera, mermernih recepcija i zvučnih naziva novih kompleksa ostaje mnogo važnije pitanje prostorno-funkcionalnog kvaliteta stana: njegove organizacije, osvetljenja, proporcija, privatnosti i mogućnosti prilagođavanja potrebama korisnika.

Upravo tu temu otvara prvo izdanje biltena „Habitologija“, iza kojeg stoje Centar za stanovanje i dr Đorđe Alfirević. Njegova namera nije da zameni stručne naučne časopise, već da predstavi istraživačke uvide, stručna zapažanja, rezultate otvorenih upitnika i analize značajne za razumevanje savremenog stambenog prostora.

„Habitologija“ tako stan pomera iz domena pukog tržišnog proizvoda i vraća ga tamo gde mu je mesto – u središte arhitektonskog promišljanja o kvalitetu svakodnevnog života.

Pročitajte još na Gradnja.rs:

• Prednosti i mane beogradskog stana: Da li je „zlatni standard“ posleratne arhitekture izgubio bitku sa novogradnjom?

Kvalitet savremene stanogradnje u Srbiji

Tema prvog izdanja biltena posvećena je pitanju kvaliteta savremene stanogradnje u Srbiji. Kako se navodi u publikaciji, „polazište ovog biltena jeste uverenje da kvalitet stana nije moguće svesti samo na površinu, broj soba, lokaciju ili tržišnu vrednost.“

Stan je mnogo više od zbira kvadrata. Iz tog razloga pitanje njegovog kvaliteta zahteva pažljivu i sveobuhvatnu analizu, te stalno preispitivanje kriterijuma na osnovu kojih se stanovi projektuju, prodaju, kupuju, koriste i vrednuju.

Savremeni stan se u publikaciji tumači kao tržišni proizvod, a koji balansira na granici između minimalnih propisa i maksimalne tržišne vrednosti. No, njegov kvalitet sam po sebi nije proizvod odluka pojedinačnih investitora, niti isključivo posledica propisa minimalnih standarda.

Četiri nivoa kvaliteta stambenog prostora

Kvalitet stambenog prostora se u biltenu sagledava kao presek više činilaca, od čega se posebno izdvajaju četri nivoa kvaliteta:

• tehnički kvalitet koji se odnosi na konstrukciju, materijalizaciju, instalacije, energetsku efikasnost, zvučnu zaštitu, sigurnost, dugotrajnost i održavanje.
• urbanistički kvalitet koji podrazumeva odnos zgrade prema okolini, dostupnost javnih sadržaja, zelenilo, parkitranje, pešačke veze, odnos prema susedstvu i postojanje zajedničkog prostora.
• prostorno-funkcionalni kvalitet koji podrazumeva organizaciju prostorija, upotrebnu vrednost površina, prirodno osvetljenje, provetravanje, privatnost, mogućnost promene i jasnu hijerahiju funkcija.
• korisnički kvalitet koji se odnosi na način na koji stan zaista podražava svakodnevni život domaćinstva tokom vremena.

Alfirević posebnu pažnju posvećuje prostorno-funkcionalnom kvalitetu stana. On naglašava da u oglasima stanova koji se kupuju ili izdaju dolazi do grube generalizacije koja potencira: lokaciju, cenu, garažu, spratnost, sobnost, pogled, opremu stana, sigurnosna vrata i materijalizaciju fasade.

U ovakvom poretku stvari, prostorno-funkcionalni kvalitet često ostaje u drugom planu, iako je on presudan za svakodnevnu upotrebu stana. Upravo zato, u svim pojedinačnim tekstovima Alfirević naznačava i opisuje razliku između kvalitetnog i nekvalitetnog stana, te ukazuje na kriterijume na osnovnu kojih se ta razlika uspostavlja.

Otvoreni plan: Prednost ali i mana jednog stana

Između ostalog, u biltenu posebno je razmatrana pojava otvorenog plana kao jednog od najuočljivijih elemenata savremenog stana. Dnevni boravak, trpezarija i kuhinja se sve češće spajaju u jednu funkcionalnu celinu.

To može biti kvalitetno rešenje kada je prostor dovoljno osvetljen, kada kuhinja ima o dobru ventilaciju, kada trpezarija ima svoje mesto i kada dnevna soba omogućava odvijanje više paralelnih aktivnosti.

„Otvoreni plan često služi i kao mehanizam prostorne racionalizacije“, navodi Alfirević i dodaje:

„Zidovi se uklanjaju ne zato da bi se stvorio kvalitetniji, fleksibilniji i prostraniji ambijent, već zato što nema dovoljno površine za odvojene funkcionalne zone. U takvim slučajevima dnevni boravak postaje istovremeno komunikacija, trpezarija, kuhinja, radni prostor, zona za odmor i prostor za goste, bez jasne prostorne artikulacije“.

Istovremeno, otvoreni plan može biti prednost ali i mana jednog stana.

Na sličan način i u stoj meri obrađeni su i prostorno-funkcionalni elementi stana kao što su kuhinja, trpezarija, veličina i upotreba soba, fleksibilnost, rad od kuće, skladištenje i ostava.

U razlici odnosa ovih elemenata autor prepoznaje distinkciju između ranijih i savremenih modela, pri čemu prepoznaje da su međuratni i posleratni stanovi dosta kvalitetnije i fleksibilnije organizovani.

Upravo u regresiji kvaliteta i standarda, te učestale pojave nefunkcionalnih stanova, dr Đorđe Alfirević prepoznaje potrebu da se o kriterijumima projektovanja i vrednovanja češće govori i piše, i to na način da je to razumljivo široj publici, a ne samo uskim stručnim krugovima.

Reafirmacija kvaliteta kao imperativ

Prvo izdanje biltena „Habitologija“ nije još jedan akademski zbornik namenjen uskom krugu arhitekata. Po izboru tema i načinu na koji ih obrađuje, publikacija predstavlja stručni apel svim učesnicima na tržištu nekretnina da se kvalitet stanovanja ponovo postavi u središte projektovanja i vrednovanja stambenog prostora.

U vremenu kada se vrednost stana često poistovećuje sa cenom kvadrata, a uspešnost projekta sa brzinom prodaje, „Habitologija“ vraća pažnju na korisnika i njegove svakodnevne potrebe. Posebno ukazuje na prostorno-funkcionalne nedostatke koji se možda ne vide na atraktivnim renderima i u prodajnim brošurama, ali mogu trajno uticati na kvalitet života u stanu.

Stambeni komfor ne nastaje izborom završnih materijala – on se projektuje već prvom linijom povučenom na osnovi stana.

Upravo tu leži jedan od najvećih doprinosa publikacije. Skupi fasadni materijali, kvalitetna stolarija ili brendirana keramika ne mogu nadoknaditi lošu organizaciju prostora. Stambeni komfor ne nastaje izborom završnih materijala – on se projektuje već prvom linijom povučenom na osnovi stana.

„Habitologija“ zato može biti korisna različitim akterima: arhitektama kao stručni oslonac pri projektovanju, investitorima kao podsetnik da dugoročna vrednost stambene arhitekture zavisi od njene funkcionalnosti i prilagodljivosti, a kupcima kao svojevrstan vodič za čitanje osnove stana i prepoznavanje nedostataka pre kupovine.

Reafirmacija kvaliteta stana u celini, ali i svakog njegovog pojedinačnog elementa, tako postaje glavni imperativ publikacije – i pitanje koje se tiče mnogo šire publike od stručne javnosti.

Gde možete pronaći bilten Habitologija

Prvo izdanje biltena „Habitologija 1/2026“ dostupno je besplatno na platformi Archive.org, gde ga možete prelistati online ili preuzeti u PDF formatu.