Stanogradnja: Ima li kraja rastu cena nekretnina? Foto: Gradnja.rs
Aktuelno, Izdvojeno

Hoće li cene stanova u 2021. godini nastaviti da rastu?

S obzirom na visok procenat nekretnina koji se kupuju za gotovinu, preporuke za smanjenje učešća na kredit i velike potražnje, nema izgleda da će cene stanova padati… naprotiv.

Prethodna godina bila je veliki test za tržište nekretnina. Pandemija koronavirusa u velikoj meri je uticala na tržište – kupoprodaja nekretnina gotovo se zaustavila tokom vanrednog stanja, a na polju izdavanja najviše je uticala na oscilacije cena.

Ako govorimo o obimu tržišta nepokretnosti, u prvoj polovini 2020. godine, u odnosu na prvu polovinu 2019. godine, promet nekretnina je pao za 14%, prema podacima Republičkog geodetskog zavoda. Ovo se najviše osetilo tokom marta i aprila. U martu 2020. godine, u odnosu na mart 2019. godine broj kupoprodajnih ugovora je opao za 25%, a ako poredimo april 2020. godine i april 2019. godine, vidimo da je ova brojka još i veća – broj kupoprodajnih ugovora je opao za čak 78%.

Ipak, u drugoj polovini prošle godine, tržište se veoma brzo oporavilo i vratilo na period pre pandemije – i što se tiče broja realizovanih kupoprodajnih ugovora, ali i što se tiče cena nekretnina. Mogli bismo reći da je mnoge iznenadila ovakva fleksibilnost tržišta.

Uprkos svemu, cene stanova – rasle

I dok su se mnogi kupci ponadali da će cene nekretnina padati i da se doći kraj višegodišnjem trendu rasta cena, to se nije dogodilo. Čak suprotno, cene nekretnina su već od drugog kvartala, odnosno od maja meseca počele da se vraćaju na period pre vanrednog stanja, a zatim i da, u odnosu na prvi kvartal 2020. godine – rastu.

Prosečna cene oglašenih stanova u starogradnji, u Beogradu, prema podacima portala za prodaju nekretnina 4zida.rs u četvrtom kvartalu 2019. godine iznosila je 1.545 evra/m2, u prvom kvartalu 2020. godine 1.511 evra/m2, u drugom 1.647 evra/m2, u trećem kvartalu 1.701 evra/m2, a u četvrtom čak 1.733 evra/m2. Pri čemu vidimo da su stanovi u starogradnji u Beogradu u proseku za skoro 190 evra/m2 bili skuplji na kraju prošle godine, nego na kraju 2019. godine.

Stanovi u Beogradu su za skoro 190 evra/m2 bili skuplji na kraju prošle godine, nego na kraju 2019. godine.

Novom Sadu, zanimljivo, prosečne cene oglašenih stanova u starogradnji nisu padale čak ni u prvom kvartalu prošle godine. One, prema podacima 4zida.rs, još od sredine 2017. godine imaju tendenciju stabilnog rasta. Poređenja radi, prosečna cena oglašenih stanova u starogradnju u Novom Sadu u četvrtom kvartalu 2019. godine je iznosila 1.339 evra/m2, a u četvrtom kvartalu 2020. godine čak 1.492 evra/m2, što predstavlja poskupljenje od preko 150 evra/m2.

U Subotici je slično kao i u Novom Sadu – cene u starogradnji su nastavile svoj rast čak i tokom meseci vanrednog stanja, održavajući višegodišnji trend rasta cena stanova aktivnim. Ako poredimo poslednji kvartal 2019. godine i poslednji kvartal 2020. godine, vidimo da je prosečna cena oglašenih stanova u starogradnji viša za skoro 100 evra/m2 (750 evra/m2 vs 657 evra/m2)

Izdavanje najviše pogodilo „stan na dan“

Veću fluktuaciju cena osetilo je tržište izdavanja. Tokom vanrednog stanja, na oglasima su se u većoj meri spuštale cene nekretnina za izdavanje, nego za prodaju. Ipak, ni kod izdavanja nije dolazilo do drastičnijeg snižavanja cena, pogotovo ne da bismo mogli pričati o nekom trendu. Kao i kod prodaje, nakon vanrednog stanja, potražnja za nekretninama za najam se vratila na period s početka godine.

Mogli bismo reći da su najveći udar osetili vlasnici koji svoje nekretnine izdaju po principu „stan na dan“. Mnogi od njih su se odlučili i da kratkoročno iznajmljivanje nekretnina zamene mesečnim najmom, te se u drugom i trećem kvartalu 2020. godine, na tržištu pojavio veći broj nekretnina za najam, posebno onim u Beogradu i Novom Sadu.

Nezapamćena tražnja za vikendicama

U prethodnoj godini drastično je porasla tražnja za vikendicama. Za prvih šest meseci 2020. godine ostvareno je čak 40% više kupoprodajnih ugovora nego za isti period 2019. godine. Najviše vikendica je prodato u Vojvodini.

U prethodnoj godini drastično je porasla tražnja za vikendicama; Foto: Gradnja.rs

Šta nam donosi 2021. godina

Prema podacima 2021. godine, već vidimo da će ovo biti godina sa rekordnim brojem izdatih građevinskih dozvola. Cene nekretnina u novogradnji gotovo da i nisu osetile pad, te možemo očekivati da će i u ovoj godini one nastaviti da rastu. Takođe, možemo očekivati i da one utiču i na visinu cena stanova u starogradnji, pogotovo na mestima gde se budu gradili ekskluzivni projekti novogradnje koji i okolnim kvartovima podignu cenu.

U prethodnoj godini, Narodna banka Srbije, donela je niz mera kojima je, između ostalog, podržala novogradnju. Najvažnija mera tiče se dozvole za stambene kredite za objekte koji su izgrađeni 60 odsto (do sada je bila praksa da se stambeni krediti odobravaju kod objekata koji su 80 odsto izgrađeni). Ovo pravilo važi za projekte koji se grade u okviru projektnog finansiranja banke.

Narodna banka Srbije donela je preporuku da se visina obaveznog učešća za stambeni kredit smanji sa 20 na 10 odsto.

Narodna banka Srbije je, takođe, donela i preporuku, da se visina obaveznog učešća za stambeni kredit smanji sa 20 na 10 odsto. Ovu preporuku su za sad prihvatile dve banke.

U prvoj polovini 2020. godine je, odnosu na prvu polovinu 2019. godine, udeo kupovine nekretnina putem stambenog kredita porastao za 2% i sada se kreće se oko 32%. Najveći procenat nekretnina, oko 70% se i dalje kupuje za gotovinu.

Trend rasta cena nekretnina

S obzirom na ovako visok procenat nekretnina koji se kupuju za gotovinu, možemo zaključiti da će tržište nekretnina biti u velikoj meri stabilno. Velik broj građevinskih dozvola upućuje na jasan plan investitora, a posledično i na jasan trend cene stanova u novogradnji.

Na osnovu ovih pokazatelja, ali i na osnovu kretanja cena prethodnih godina, 4zida.rs zaključuje da će se trend rasta cena nekretnina nastaviti, pogotovo dok na cene najviše utiče zakon ponude i tražnje.

Kad ste već ovde…

Srodni tekstovi

PRIJAVI SE NA NEWSLETTER

Najnovije vesti s našeg portala svakog petka u vašem sandučetu.

27 komentara

  1. arhitekta

    ovo samo pokazuje svu moć privatnih investitora

  2. Redzi

    Da li mozda neko moze da objasni nerealno visoku cenu nekretnina, pre svega u Beogradu? Da li je to jednostavno zakon trzista, ponude i potraznje ili su igri neke druge sile? Na primer investitori bliski vlasti, pranje novca i slicno.

    1. Dragan Marković

      Poštovani, sastavićemo članak na tu temu.

      1. Goran Dumitrov

        Interesantno bi bilo analizirati povećanje javnog duga države za 15 milijardi E ( dupliran u poslednjih deset godina) i onoga što je izgrađeno ( autoputevi, škole, bolnice…) I po tim prenaduvanim cenama uvek fali bar 7 milijardi E. Opljačkani budžeti gradova i opština godišnje bar za 2 milijarde E . Igre na nesreću odnesu dodatne 2 milijarde E od naših građana ( kladionice, kockarnice…).Novac od droge i trgovine oružjem. Niko od ovih naravno neće da gradi fabrike. Besomučno se kupuje poljoprivredno zemljište koje se odmah izdaje ili gotove nekretnine koje takodje izdaju. Naravno da se grade i nove, što je totalna anomalija, jer u zemlji godišnje ostajemo bez 40.000 stanovnika, a gradi se. Dakle pojavilo se u poslednjoj deceniji bar 40 milijardi nelegalno stečenog bogatstva, a to sve mora da bude pretočeno u nešto opipljivo. Kod nas poreklo novca niko ne ispituje, jer je sistem korumpiran u na svim nivoima. Naravno da ni milostinju za siromašne i bolesne, takav tip sirovih grabljivaca ne želi da izdvoji. Neće u legalne tokove privrede. Bogaćenje pojedinaca na račun poreskih obveznika i nesreće kladionica i rata. Možda grešim, ali bih voleo da neko stručniji uradi ovu analizu. Baš je interesantna tema. Svako dobro Vam želim.
        Goran

    2. JZi

      Svetski trend pada valuta nije zaobišao ni nas. Svi koji imaju hard keš(a to je većina naše elite) pokušavaju da zaštite vrednost kroz ulaganja. Kod nas zbog velikih ograničenja i nadzora na kupovinu zlata, stranih obveznica i akcija – najlakše je kupiti nekretninu (poreklo se ne dokazuje, nema cimanja sa bankama i poreskom…).
      To je najvidljivije u zgradama na BG na vodi – prošetaj predveče kroz kraj i pogledaj koliko upaljenih svetala ima (skoro svi stanovi su prodati, oglasa za izdavanje u izobilju…)

    3. Predrag

      Za prvu ruku mozete da istrazite procentualni odnos kupovine za gotovinu u odnosu na kredit u drugim drzavama, za pocetak Evrope. Zatim broj kupovno sposobnih gradjana, kolicinu ponude stanova, kao i odnos prosecne plate i cene nekretnina po Evropi. Zatim dolazimo i do odnosa cene i kvaliteta kod nas i drugde. Eto za pocetak toliko.

      1. Arhi bgd

        Što skuplji kompleksi, više keš kupaca. Za srednje i jeftinije opcije bude npr pola keš, pola kreditni kupci. Zaključak izvucite sami…

        1. Dragan Marković

          Mene je činjenica da se čak 70% stanova proda za keš iznenadila.

          1. Vlado

            A sto bih ja verovao da je ta brojka o 70% tacna?

  3. bojan

    drugar je hteo da kupi stan u bgd oko 40 kvm cerkama da imaju dok studiraju. kaze,u novogradnji nista nema gradjevinsku i upotrebnu dozvolu.prodaju se stanovi bez dozvole za gradnju. haos sta se radi. i ti izbrojis 50 000 evra i sta ako zgrada ne moze da dobije dozvole ??

  4. Neko

    To sto je izdat veliki broj gradjevinskih dozvola ne mozete navoditi kao indikator nastavka ovakvog trenda na trzistu. Gradi se mnogo kvadrata, a suzdrzanost kupaca nikada veca. Mnogi investitori naredni period nece izdrzati. Cudi me da pisete tekstove kao vecina zutih novina, povrsno.

  5. Era

    Uskoro ce sve da se srusi kao kula od karata.

  6. Predrag

    Sto se potraznje tice, treba uzeti u obzir veci broj kupovno sposobnih gradjana, pre svega iz sloja IT-a, freelencer-a, jacanje privrede, priliv stranih investicija, kao i znatno veci postotak nasih gradjana vani koji s time povecavaju i priliv novca, vece doseljavnje u gradove, sve ovo u odnosu na raniji period. Pored ovoga, postoje i finanskijski da kazem trikovi, s kojima se moze vestacki poremetiti pridodna cena nekretnina. Na kraju, ljudi su prisiljeni kupiti nekretninu po nesrazmernim cenama, uvuci se u nerealne kredite, kako bi stvorili sebi i svojoj porodici krov nad glavom.

    1. Milos

      Ja sam IT-evac i prosle godine sam bio spreman da platim 2500-2800 evra kvadrat, medjutim sada definitivno ne. Razlog je jednostavan – tržište nekretnina se ruši i te cene više nisu realne. Činjenice su sledeće: većina investitora već puno kasni sa izgradnjom, stanovi koji nisu bili u ponudi u februaru 2020. godine su odjednom postali dostupni, cela IT zajednica prelazi na rad od kuće i nakon korone i više nije toliko ključno da živimo blizu posla, estrada je pukla, kao i mafija, naši ljudi iz inostranstva takođe. Lično, godišnje se iz moje okoline uzimalo preko 10 stanova, od marta 2020. niko nije uzeo stan, čak su neki i otkazali. Niko nije lud da sada da 2x više para nego što će ovo koštati za godinu ili dve. Pogledajte film The Big Short, prepoznaćete tu histeriju u Americi 2007. godine kako tržište nekretnina nikada nije bilo jače, pre nego što se totalno srušilo.

  7. ExAgent

    Nesto ne valja u tekstu koji prenosite sa 4zida, bar kada je Novi Sad u pitanju. Po zvanicnoj statistici RZS prosek novogradnje u Novom Sadu za prvo polugodiste je 1200e. Slozicete se da je prosek od 1492e za starogradnju potpuno nemoguć.

    1. Dragan Marković

      Poštovani, možda je reč o proizvodnoj, a ne tržišnoj vrednosti nepokretnosti. Da li nam možete proslediti link gde se navede cene o kojima govorite?

      1. exEgent

        Na sajtu RZS-a na stranici sa izvestajima,
        https://rgz.gov.rs/usluge/procena-i-vo%C4%91enje-vrednosti-nepokretnosti/izve%C5%A1taji-sa-tr%C5%BEi%C5%A1ta/izve%C5%A1taji
        Polugodisnji izvestaj za 2020, strane 20 i 21

  8. Bojan

    Odlican clanak!
    Koje dve banke su u pitanju?

  9. Dragan

    Kao što navodite u članku „kupoprodaja nekretnina gotovo se zaustavila tokom vanrednog stanja“ a cene nekretnina ne padaju već čak rastu. Gde je tu zakon tržišta odnosno ponude – potražnje.
    Nešto je drugo u pitanju. Agencije i privatni investitori preko štampe stalno podgrevaju ideju da su cene niske i da treba da rastu jer u tome imaju interes. Normalno prodavci podležu takvoj psihozi i dižu cene nekretnina „nebu pod oblake“ nadajući se boljoj zaradi od nekog kupca koji ima para na bacanje (narko dileri, povratnici itd). Pratim tržište već 4 godine i 80% istih stanova stoji na tržištu neprodato samo im s vremena na vreme podižu cenu.
    Znači bolje prodavati malo sa enormnom zaradom nego prodavati masovno sa malom zaradom. I to je neki zakon tržišta.
    Inače analizirajte zašto su stanovi u zgradama starim po 100 i više godina (istekao im rok trajanja) po nekada skuplje od novogradnje? Zašto cene rastu ako ne rastu cene građevinskog materijala, radne snage, građevinskih placeva i dozvola? Zašto banke daju sve povoljnije uslove a svi pričaju da se mnogo gradi i da su navale za stambene kredite? Ujedno se vidi da 70% nekretnina se kupuje za keš.
    Znači da nije sve u zakonu tržišta, ima nešto i u psihozi.

  10. arhitekta

    počeli su investitori da parkig daju za dž
    nešto se dešava…

    „Kupite stan u „Gnezdu Vračara“ do 20. januara i dobićete: Uz stan od 64 m², po ceni od 2250 €/m² – parking mesto u garaži GRATIS“ – stoji na sajtu City Expert

    za veće stanove daju veće beneficije – dva parking mesta GRATIS

    inače, paking mesto na Vračaru košta oko 20.000 evra!!
    da nekom pokloniš tolke pare
    to čovek mora samo nužde

    da li je izveštaj „4zida“, prema tome, pogrešan?

    možda investitori ne obaraju cene
    već nude povoljnosti i pogodnosti

    statistički – sve deluje da je isto
    suštinski – stvari su potpuno drugačije

  11. citalac

    Ne zalazim u to da li je tekst narucen ili ne a moje misljenje je da je narucen od ciljne grupe investitora i agenata ali samo jedna cinjenica je ta da sam ja u jednoj garsonjeri u NS u kiriji koja se prodaje od juna prosle godine za bezobrazno velike pare. Za taj period od juna meseca 2020 do danas samo tri potencijalna kupca su bila. Sto se tice NS tu je uigrana ekipa investitora+agencija+vladajuce “elite“ i dok svako uzme deo kolaca zato je i cena takva.

  12. Milija

    ide to dole
    vrlo brzo

    a tekse je klasican spin u intresu investitora i agencija koje su najvece zlo

    kupovina i prodaja nekretnine ISKLJUCIVO BEZ POSREDOVANJA agencije !

  13. Gostionicar

    Kakvo naduvavanje cena, to nigde nema samo kod nas, svuda u svetu padaju cene, i kupuje se 70% preko kredita, samo kod nas kontra.
    Prvo dokaz o poreklu novca, ovo je samo dranje postenog naroda koji pokusava da nadje krov nad glavom, a ne da placa kirije.
    Nego to naviklo da nista ne radi, sve su u nekoj semi, i samo deri, ovima sto peru pare svejedno je koja je cena kvadrata.
    Ne kupujte ljudi, cene moraju pasti, 100% je to izvesno, ja skoro zvao za jedan stan, lik me sutradan zove, kao ajde kupi sad dok jos nije skocilo, kao kajaces se posle, a i ja gubim novce ako odmah prodam.
    Mislim se, prvi put smo se culi, sad je on toliki dobrotvor, pa ce meni po 1300e da proda, umesto 1500e, a realno je oko 1100e za tu lokaciju.

  14. Neko iz mase

    Braćo i sestre ne bogatite više investitore, kožu nam odraše.
    Je l’ su skočile cene građevinskog materijala, cene rada i sl? Nisu, dakle cene 25-30 % da spuste, pa da razgovaramo.
    Bolje u bitkoine da ulažemo, u nešto što raste, a ne u nešto što gubi vrednost.

  15. Milica

    Pratim cene nekretnina od avgusta 2018. Stanovi se prodaju po godinu dana i vise, jasno se vidi da je kupaca sve manje, a meni su ovi tekstovi presmesni jer neki oglasi stoje i duze od godinu dana.

  16. Kardano

    Samo pumpaju cene, a vise od pola njih nema ni gradjevinsku dozvolu, a kamoli upotrebnu, cast izuzetcima, al oni tek deru.
    Na Mirijevu se prodaju stanovi od 700-950e Maticanska ulica, pomislis, nije lose…vec skoro 2 godine zgrada stoji onako nezavrsena, isto toliko dugo dobijaju gradjevinsku, kazu samo sto nije, menjaju brojeve telefona kao carape…pljackaju nas rodjaci, a drzava sve to zna, a cuti.
    Na Ledinama, Oplenacka, kaze Lux, top lokacija, dize cene…kad ono njiva neka, septicka jama, blokovi truli, prozori mali kao u zatvoru cena 1300e moze al za 1000e i da peva.

  17. Vlado

    Nekoliko zabluda da pojasnim. To što se vecina stanova kupuje za keš nije dokaz pranja para vec se radi o tome da većina kupaca i prodavaca ne kupuje stan prvi put. Tacnije vecina prometa se odvija tako sto ljudi vec imaju stan, prodaju ga da bi kupili drugi. Sele se zbog razvoda, posla, da bi bili blizi deci, familiji, poslu, da bi prodali veci stan i kupili manji a ziveli od razlike. Zato toliko keša. I dalje,i pored velike novogradnje,i dalje vecina stanova u Bg su oni iz doba Jugoslavije. Nije tacno da se proda vecina novogradnje, ukucajte na sajtu Halooglasi.rs , recimo neki deo Bg pa navogradnju. Videcete gomilu stanova, sve preko 40 kvadrata jer ne mogu da prodaju vece stanove od 40m2. Takodje, otidjite na sajtove poznatih zgrada koje su tek napravljene, recimo Skyline, videcete gomilu stanova koje nude vec 2-3 god. Takodje, prolazim pored takvih zgrada, one su zavrsene ali mrtve, niko u njih ne ulazi i ne izlazi, malo ko da je kupio te nove stanove.I ljudi koji rade na tim zgradama, sami se cude ko ce da klupi stanove od 100m a kvadrat minimum 200 hiljada evra.Najjeftiniji stan u Skyline je 200 hiljada. Novogradnja diktira cene a oni su alavi. ovo nije prvi put, isto je bilo 2008 i 2009 god, tada su isto digli cene u nebo pa su posle malo pomalo spustali i 2013 kad je bilo povoljno kupio sam stan u novogradnji. Zasto je sada inace slabija ponuda nekih stanova? Ne, cene nisu jake zato sto se ne nude stanovi, obrnuto je. Kao sto sam napisao, vecina stanova i transkacija su stanovi stare gradnje, pa ljudi koji hoce prodati svoj stan, vide kako su jake cene,pa odustaju, nece svoj stan da nude jer se boje sta ce da kupe posle prodaje svog stana.Malo ko danas moze da pljune keš i kupi stan, vecina vec ima stan i prodaje ga da bi kupili drugi.To što ima mafije, pa onih koji kao peru pare, to je ipak manjina koja ne moze uticati na cene. I sumnjam da bogati ljudi peru pare preko nekretnina, a siguran sam da oni ne uticu na cene. Cene su jake zbog alavosti investitora a i vlasti koja ima projekat Beograd na vodi i jos neke. Ova vlast svakako je bolja od bivše,ali davno sam primetio da je politika ove vlasti da zidaju jake cene pa ko moze da kupi neka kupi,ne samo nekretnine. I svakako, kao sto je pala cena posle lude 2008 i 2009 god, tako ce se i sada vrati za 20-25% nize, taman koliko je i skocilo. Tamo gde je bila americka ambasada u Kneza Milosa, prodjite i danju, zgrada je zavrsena ali videcete da tamo malo ko zivi. Na Banovom Brdu, dve lepe nove zgrade gde je bio Mihajlovac, kvadrat kosta 2500e što je smesno.Eno market na prizemlju su zatvorili,kao zbog korone.Zatvoren jer nema ko da kupuje, nema stanara a inace te dve zgarde su velike i da su popunjene,pa taj market je mogao da zaradi samo od stanara te dve zgrade.

Ostavite odgovor

Obavezna polja *