Stanogradnja: Ima li kraja rastu cena nekretnina? Foto: Gradnja.rs
Aktuelno, Izdvojeno

Hoće li cene stanova u 2021. godini nastaviti da rastu?

S obzirom na visok procenat nekretnina koji se kupuju za gotovinu, preporuke za smanjenje učešća na kredit i velike potražnje, nema izgleda da će cene stanova padati… naprotiv.

Prethodna godina bila je veliki test za tržište nekretnina. Pandemija koronavirusa u velikoj meri je uticala na tržište – kupoprodaja nekretnina gotovo se zaustavila tokom vanrednog stanja, a na polju izdavanja najviše je uticala na oscilacije cena.

Ako govorimo o obimu tržišta nepokretnosti, u prvoj polovini 2020. godine, u odnosu na prvu polovinu 2019. godine, promet nekretnina je pao za 14%, prema podacima Republičkog geodetskog zavoda. Ovo se najviše osetilo tokom marta i aprila. U martu 2020. godine, u odnosu na mart 2019. godine broj kupoprodajnih ugovora je opao za 25%, a ako poredimo april 2020. godine i april 2019. godine, vidimo da je ova brojka još i veća – broj kupoprodajnih ugovora je opao za čak 78%.

Ipak, u drugoj polovini prošle godine, tržište se veoma brzo oporavilo i vratilo na period pre pandemije – i što se tiče broja realizovanih kupoprodajnih ugovora, ali i što se tiče cena nekretnina. Mogli bismo reći da je mnoge iznenadila ovakva fleksibilnost tržišta.

Uprkos svemu, cene stanova – rasle

I dok su se mnogi kupci ponadali da će cene nekretnina padati i da se doći kraj višegodišnjem trendu rasta cena, to se nije dogodilo. Čak suprotno, cene nekretnina su već od drugog kvartala, odnosno od maja meseca počele da se vraćaju na period pre vanrednog stanja, a zatim i da, u odnosu na prvi kvartal 2020. godine – rastu.

Prosečna cene oglašenih stanova u starogradnji, u Beogradu, prema podacima portala za prodaju nekretnina 4zida.rs u četvrtom kvartalu 2019. godine iznosila je 1.545 evra/m2, u prvom kvartalu 2020. godine 1.511 evra/m2, u drugom 1.647 evra/m2, u trećem kvartalu 1.701 evra/m2, a u četvrtom čak 1.733 evra/m2. Pri čemu vidimo da su stanovi u starogradnji u Beogradu u proseku za skoro 190 evra/m2 bili skuplji na kraju prošle godine, nego na kraju 2019. godine.

Stanovi u Beogradu su za skoro 190 evra/m2 bili skuplji na kraju prošle godine, nego na kraju 2019. godine.

Novom Sadu, zanimljivo, prosečne cene oglašenih stanova u starogradnji nisu padale čak ni u prvom kvartalu prošle godine. One, prema podacima 4zida.rs, još od sredine 2017. godine imaju tendenciju stabilnog rasta. Poređenja radi, prosečna cena oglašenih stanova u starogradnju u Novom Sadu u četvrtom kvartalu 2019. godine je iznosila 1.339 evra/m2, a u četvrtom kvartalu 2020. godine čak 1.492 evra/m2, što predstavlja poskupljenje od preko 150 evra/m2.

U Subotici je slično kao i u Novom Sadu – cene u starogradnji su nastavile svoj rast čak i tokom meseci vanrednog stanja, održavajući višegodišnji trend rasta cena stanova aktivnim. Ako poredimo poslednji kvartal 2019. godine i poslednji kvartal 2020. godine, vidimo da je prosečna cena oglašenih stanova u starogradnji viša za skoro 100 evra/m2 (750 evra/m2 vs 657 evra/m2)

Izdavanje najviše pogodilo „stan na dan“

Veću fluktuaciju cena osetilo je tržište izdavanja. Tokom vanrednog stanja, na oglasima su se u većoj meri spuštale cene nekretnina za izdavanje, nego za prodaju. Ipak, ni kod izdavanja nije dolazilo do drastičnijeg snižavanja cena, pogotovo ne da bismo mogli pričati o nekom trendu. Kao i kod prodaje, nakon vanrednog stanja, potražnja za nekretninama za najam se vratila na period s početka godine.

Mogli bismo reći da su najveći udar osetili vlasnici koji svoje nekretnine izdaju po principu „stan na dan“. Mnogi od njih su se odlučili i da kratkoročno iznajmljivanje nekretnina zamene mesečnim najmom, te se u drugom i trećem kvartalu 2020. godine, na tržištu pojavio veći broj nekretnina za najam, posebno onim u Beogradu i Novom Sadu.

Nezapamćena tražnja za vikendicama

U prethodnoj godini drastično je porasla tražnja za vikendicama. Za prvih šest meseci 2020. godine ostvareno je čak 40% više kupoprodajnih ugovora nego za isti period 2019. godine. Najviše vikendica je prodato u Vojvodini.

U prethodnoj godini drastično je porasla tražnja za vikendicama; Foto: Gradnja.rs

Šta nam donosi 2021. godina

Prema podacima 2021. godine, već vidimo da će ovo biti godina sa rekordnim brojem izdatih građevinskih dozvola. Cene nekretnina u novogradnji gotovo da i nisu osetile pad, te možemo očekivati da će i u ovoj godini one nastaviti da rastu. Takođe, možemo očekivati i da one utiču i na visinu cena stanova u starogradnji, pogotovo na mestima gde se budu gradili ekskluzivni projekti novogradnje koji i okolnim kvartovima podignu cenu.

U prethodnoj godini, Narodna banka Srbije, donela je niz mera kojima je, između ostalog, podržala novogradnju. Najvažnija mera tiče se dozvole za stambene kredite za objekte koji su izgrađeni 60 odsto (do sada je bila praksa da se stambeni krediti odobravaju kod objekata koji su 80 odsto izgrađeni). Ovo pravilo važi za projekte koji se grade u okviru projektnog finansiranja banke.

Narodna banka Srbije donela je preporuku da se visina obaveznog učešća za stambeni kredit smanji sa 20 na 10 odsto.

Narodna banka Srbije je, takođe, donela i preporuku, da se visina obaveznog učešća za stambeni kredit smanji sa 20 na 10 odsto. Ovu preporuku su za sad prihvatile dve banke.

U prvoj polovini 2020. godine je, odnosu na prvu polovinu 2019. godine, udeo kupovine nekretnina putem stambenog kredita porastao za 2% i sada se kreće se oko 32%. Najveći procenat nekretnina, oko 70% se i dalje kupuje za gotovinu.

Trend rasta cena nekretnina

S obzirom na ovako visok procenat nekretnina koji se kupuju za gotovinu, možemo zaključiti da će tržište nekretnina biti u velikoj meri stabilno. Velik broj građevinskih dozvola upućuje na jasan plan investitora, a posledično i na jasan trend cene stanova u novogradnji.

Na osnovu ovih pokazatelja, ali i na osnovu kretanja cena prethodnih godina, 4zida.rs zaključuje da će se trend rasta cena nekretnina nastaviti, pogotovo dok na cene najviše utiče zakon ponude i tražnje.

Kad ste već ovde…

Srodni tekstovi

PRIJAVI SE NA NEWSLETTER

Najnovije vesti s našeg portala svakog petka u vašem sandučetu.

19 komentara

  1. arhitekta

    ovo samo pokazuje svu moć privatnih investitora

  2. Redzi

    Da li mozda neko moze da objasni nerealno visoku cenu nekretnina, pre svega u Beogradu? Da li je to jednostavno zakon trzista, ponude i potraznje ili su igri neke druge sile? Na primer investitori bliski vlasti, pranje novca i slicno.

    1. Dragan Marković

      Poštovani, sastavićemo članak na tu temu.

      1. Goran Dumitrov

        Interesantno bi bilo analizirati povećanje javnog duga države za 15 milijardi E ( dupliran u poslednjih deset godina) i onoga što je izgrađeno ( autoputevi, škole, bolnice…) I po tim prenaduvanim cenama uvek fali bar 7 milijardi E. Opljačkani budžeti gradova i opština godišnje bar za 2 milijarde E . Igre na nesreću odnesu dodatne 2 milijarde E od naših građana ( kladionice, kockarnice…).Novac od droge i trgovine oružjem. Niko od ovih naravno neće da gradi fabrike. Besomučno se kupuje poljoprivredno zemljište koje se odmah izdaje ili gotove nekretnine koje takodje izdaju. Naravno da se grade i nove, što je totalna anomalija, jer u zemlji godišnje ostajemo bez 40.000 stanovnika, a gradi se. Dakle pojavilo se u poslednjoj deceniji bar 40 milijardi nelegalno stečenog bogatstva, a to sve mora da bude pretočeno u nešto opipljivo. Kod nas poreklo novca niko ne ispituje, jer je sistem korumpiran u na svim nivoima. Naravno da ni milostinju za siromašne i bolesne, takav tip sirovih grabljivaca ne želi da izdvoji. Neće u legalne tokove privrede. Bogaćenje pojedinaca na račun poreskih obveznika i nesreće kladionica i rata. Možda grešim, ali bih voleo da neko stručniji uradi ovu analizu. Baš je interesantna tema. Svako dobro Vam želim.
        Goran

    2. JZi

      Svetski trend pada valuta nije zaobišao ni nas. Svi koji imaju hard keš(a to je većina naše elite) pokušavaju da zaštite vrednost kroz ulaganja. Kod nas zbog velikih ograničenja i nadzora na kupovinu zlata, stranih obveznica i akcija – najlakše je kupiti nekretninu (poreklo se ne dokazuje, nema cimanja sa bankama i poreskom…).
      To je najvidljivije u zgradama na BG na vodi – prošetaj predveče kroz kraj i pogledaj koliko upaljenih svetala ima (skoro svi stanovi su prodati, oglasa za izdavanje u izobilju…)

    3. Predrag

      Za prvu ruku mozete da istrazite procentualni odnos kupovine za gotovinu u odnosu na kredit u drugim drzavama, za pocetak Evrope. Zatim broj kupovno sposobnih gradjana, kolicinu ponude stanova, kao i odnos prosecne plate i cene nekretnina po Evropi. Zatim dolazimo i do odnosa cene i kvaliteta kod nas i drugde. Eto za pocetak toliko.

      1. Arhi bgd

        Što skuplji kompleksi, više keš kupaca. Za srednje i jeftinije opcije bude npr pola keš, pola kreditni kupci. Zaključak izvucite sami…

        1. Dragan Marković

          Mene je činjenica da se čak 70% stanova proda za keš iznenadila.

  3. bojan

    drugar je hteo da kupi stan u bgd oko 40 kvm cerkama da imaju dok studiraju. kaze,u novogradnji nista nema gradjevinsku i upotrebnu dozvolu.prodaju se stanovi bez dozvole za gradnju. haos sta se radi. i ti izbrojis 50 000 evra i sta ako zgrada ne moze da dobije dozvole ??

  4. Neko

    To sto je izdat veliki broj gradjevinskih dozvola ne mozete navoditi kao indikator nastavka ovakvog trenda na trzistu. Gradi se mnogo kvadrata, a suzdrzanost kupaca nikada veca. Mnogi investitori naredni period nece izdrzati. Cudi me da pisete tekstove kao vecina zutih novina, povrsno.

  5. Era

    Uskoro ce sve da se srusi kao kula od karata.

  6. Predrag

    Sto se potraznje tice, treba uzeti u obzir veci broj kupovno sposobnih gradjana, pre svega iz sloja IT-a, freelencer-a, jacanje privrede, priliv stranih investicija, kao i znatno veci postotak nasih gradjana vani koji s time povecavaju i priliv novca, vece doseljavnje u gradove, sve ovo u odnosu na raniji period. Pored ovoga, postoje i finanskijski da kazem trikovi, s kojima se moze vestacki poremetiti pridodna cena nekretnina. Na kraju, ljudi su prisiljeni kupiti nekretninu po nesrazmernim cenama, uvuci se u nerealne kredite, kako bi stvorili sebi i svojoj porodici krov nad glavom.

  7. ExAgent

    Nesto ne valja u tekstu koji prenosite sa 4zida, bar kada je Novi Sad u pitanju. Po zvanicnoj statistici RZS prosek novogradnje u Novom Sadu za prvo polugodiste je 1200e. Slozicete se da je prosek od 1492e za starogradnju potpuno nemoguć.

    1. Dragan Marković

      Poštovani, možda je reč o proizvodnoj, a ne tržišnoj vrednosti nepokretnosti. Da li nam možete proslediti link gde se navede cene o kojima govorite?

      1. exEgent

        Na sajtu RZS-a na stranici sa izvestajima,
        https://rgz.gov.rs/usluge/procena-i-vo%C4%91enje-vrednosti-nepokretnosti/izve%C5%A1taji-sa-tr%C5%BEi%C5%A1ta/izve%C5%A1taji
        Polugodisnji izvestaj za 2020, strane 20 i 21

  8. Bojan

    Odlican clanak!
    Koje dve banke su u pitanju?

  9. arhitekta

    počeli su investitori da parkig daju za dž
    nešto se dešava…

    „Kupite stan u „Gnezdu Vračara“ do 20. januara i dobićete: Uz stan od 64 m², po ceni od 2250 €/m² – parking mesto u garaži GRATIS“ – stoji na sajtu City Expert

    za veće stanove daju veće beneficije – dva parking mesta GRATIS

    inače, paking mesto na Vračaru košta oko 20.000 evra!!
    da nekom pokloniš tolke pare
    to čovek mora samo nužde

    da li je izveštaj „4zida“, prema tome, pogrešan?

    možda investitori ne obaraju cene
    već nude povoljnosti i pogodnosti

    statistički – sve deluje da je isto
    suštinski – stvari su potpuno drugačije

  10. citalac

    Ne zalazim u to da li je tekst narucen ili ne a moje misljenje je da je narucen od ciljne grupe investitora i agenata ali samo jedna cinjenica je ta da sam ja u jednoj garsonjeri u NS u kiriji koja se prodaje od juna prosle godine za bezobrazno velike pare. Za taj period od juna meseca 2020 do danas samo tri potencijalna kupca su bila. Sto se tice NS tu je uigrana ekipa investitora+agencija+vladajuce “elite“ i dok svako uzme deo kolaca zato je i cena takva.

  11. Milija

    ide to dole
    vrlo brzo

    a tekse je klasican spin u intresu investitora i agencija koje su najvece zlo

    kupovina i prodaja nekretnine ISKLJUCIVO BEZ POSREDOVANJA agencije !

Ostavite odgovor

Obavezna polja *