Može li se (i kako) kriptovalutama u Srbiji kupiti stan ili kuća?

Otkrivamo vam koje su sve prednosti, a koje mane ovakvog načina ulaganja, kao i kako na čitav koncept kriptovaluta gleda zakon u našoj zemlji.

Sticanje nekretnina kriptovalutama, kao što su Bitcoin (BTC), Ethereum (ETH) i Binance Coin (BNB), već je realnost u mnogim zemljama, uključujući i Sjedinjene Američke Države, Englesku i Brazil.

Usponom ovog tržišta i sve većim prihvatanjem kriptovaluta kao legitimnog oblika plaćanja, širom planete dalje se istražuju i nove mogućnosti u njihovoj primeni u sferi nekretnina.

A hoće li se kuće i stanovi i kod nas uskoro kupovati kriptovalutama i kako sve to funkcioniše u svetu i EU, otkrićemo vam kroz razgovor sa Nebojšom Zaklanom iz real-estate marketing kompanije Case3D.

Pročitajte još na Gradnja.rs:

• Bitcoin City – Futuristički grad koji će pokretati energija vulkana
• Metaverzum: Budućnost koja sve više postaje stvarnost

Fintech platforme olakšavaju prenos kriptovaluta između pojedinaca, čak i između potrošača i preduzeća.

Fintech platforme poput BitPaya, BTCPaya, CoinBase Commercea i OpenNodea olakšavaju prenos kriptovaluta između pojedinaca, čak i između potrošača i preduzeća, a neki zajmodavci već eksperimentišu sa davanjem mogućnosti potrošačima da plaćaju u kriptovalutama.

Zaklan kao primer navodi United Wholesale Mortgage, drugog najvećeg zajmodavca za hipoteke u USA, koji je je prošlog avgusta objavio kratkotrajni plan da počne prihvatanje bitkoin plaćanja, ali je brzo odustao od programa zbog visokih troškova i regulatorne neizvesnosti.

Ipak, kako dodaje naš sagovornik, ideja o kupovini kuće pomoću kriptovalute je previše primamljiva za razvojne timove i inovatore da jednostavno odustanu.

„Iako još nije potpuno normalizovano, i dalje postoje načini da legalno kupite kuću pomoću bitkoina (BTC), etereuma (ETH) i drugih kripto imovina u Sjedinjenim Američkim Državama – bilo preko finansijske institucije ili jednostavno kao privatna transakcija između dva potrošača“ – navodi direktor u Case 3D.

A kako je u Srbiji?

Što se tiče Srbije, Zaklan ističe da primena tehnologije tokenizacije u sektoru nekretnina otvara nove mogućnosti za kupovinu stanova.

„Tokenizacija se odnosi na proces pretvaranja vlasničkih prava nad nekretninama u digitalne tokene koji se mogu kupovati, prodavati i trgovati putem blockchain tehnologije“ – objašnjava naš sagovornik.

Dodaje da ova inovacija donosi niz prednosti, uključujući veću likvidnost, smanjenje troškova transakcija i mogućnost deljenog vlasništva nad nekretninama.

U 2021. godini u Srbiji stupio na snagu „Zakon o digitalnim sredstvima“ koji legalizuje trgovinu i rudarenje kriptovalutama.

Zaklan napominje i da je u 2021. godini u Srbiji stupio na snagu „Zakon o digitalnim sredstvima“ (LDS) koji legalizuje trgovinu i rudarenje kriptovalutama.

Zakon definiše „digitalna sredstva“ kao „digitalni zapis vrednosti koji se može digitalno kupiti, prodati, razmeniti ili preneti i koji se može koristiti kao sredstvo razmene ili u svrhu investiranja (sa nekim izuzecima).

Prema LDS-u, postoje dve vrste digitalnih sredstava: virtuelne valute i digitalni tokeni.

Kriptovalute kao polog

Kada su u pitanju prednosti kupovine nekretnine kriptovalutom, naš sagovornik prvo ističe korišćenje kriptovaluta kao kolaterala, gde koristite svoje kriptovalute kao polog prilikom kupovine nekretnine.

„Nove fintech platforme kao što su BlockFi, Celsius i Unchained Capital nude kripto-zaduženja sa godišnjim kamatama od 1% do 6%. Ove pozajmice mogu se koristiti za kupovinu nekretnina i omogućavaju vam da zadržite svoje kriptovalute umesto da ih prodajete i izazivate oporezivanje“ – objašnjava Zaklan.

Sledeća prednost je direktna razmena kriptovaluta između kupca i prodavca – dve osobe mogu postići privatni dogovor o prodaji kuće za kriptovalute putem direktnog transfera između digitalnih novčanika.

„Važno je da se dogovor stavi u pisanu formu i konsultujete se sa advokatom koji je upućen u zakon o nekretninama i kriptovalutama“ – objašnjava naš sagovornik.

Konsultujete se sa advokatom koji je upućen u zakon o nekretninama i kriptovalutama.

Tu je zatim i kupovinu kuće korišćenjem NFT-ova (Non-Fungible Tokens), digitalnih zapisa koji omogućavaju vlasništvo nad digitalnom umetnošću i sada otvaraju mogućnosti za kupovinu nekretnina.

„NFT može predstavljati vlasništvo nad nekretninom i može se koristiti kao oblik plaćanja ili kolaterala ako vlasnik ili finansijska institucija prihvata njegovu vrednost. NFT-om se dokumentuju svi detalji nekretnine na blockchainu, što pruža transparentnost i sigurnost“ – objašnjava Zaklan.

Treba dodati i konvertovanje kriptovaluta u gotovinu, gde, kao i kod klasične kupovine, možete konvertovati deo kriptovaluta u gotovinu kako biste izvršili početni depozit.

Mane kupovine nekretnine kriptovalutama

Kada su pak u pitanju mane ovakvog načina kupovine nekretnina, Zaklan ističe da su  kriptovalute poznate po visokoj volatilnosti.

„Njihova vrednost može se brzo promeniti, što može predstavljati rizik prilikom kupovine kuće. Ako vrednost kriptovalute naglo opadne, to može dovesti do smanjenja vrednosti vašeg ulaganja i otežati otplatu kredita ili održavanje vrednosti nekretnine“ – napominje naš sagovornik.

Tu su zatim i ograničenja prihvaćenosti kriptovaluta, jer u mnogim slučajevima, navodi Zaklan, prodavci nekretnina nisu spremni prihvatiti kriptovalute kao sredstvo plaćanja.

Kriptovalute se suočavaju sa složenim regulativnim pitanjima u mnogim zemljama, uključujući i Srbiju.

„Većina tradicionalnih posrednika za nekretnine još uvek nisu prilagođeni prihvatanju kriptovaluta. To može otežati postizanje dogovora prilikom kupovine kuće i produžiti proces transakcije“ – kaže on.

Potom, tu je i pitanja regulative, budući da se kriptovalute suočavaju sa složenim regulativnim pitanjima u mnogim zemljama, uključujući i Srbiju.

„Neregulisano okruženje može doneti neizvesnost u pogledu pravnih aspekata, oporezivanja i zaštite potrošača“ – naglašava Nebojša Zaklan.

I čuvajte se hakera!

Na spisak mana naš sagovornik dodaje i sigurnost i zaštitu, jer kako ističe, korišćenje kriptovaluta u transakcijama nosi određene rizike u pogledu sigurnosti.

„Hakerski napadi i krađe digitalnih novčanika mogu dovesti do gubitka vaših sredstava“ – jasan je naš sagovornik.

Kao poslednja stavka, tu je neizvesnost tržišta, s obzirom na to da su kriptovalute relativno nova sredstva i tržište se brzo menja.

„Ne postoji dugoročna istorija i predvidljivost u vezi sa kretanjem cena kriptovaluta. To može stvoriti neizvesnost u pogledu vrednosti vašeg ulaganja u nekretninu koju ste kupili kriptovalutama“ – kaže Zaklan.

Prenos u gotovinu oslobođen PDV-a

Što se tiče PDV-a, Zaklan naglašava da će prenos kriptovaluta u gotovinu biti oslobođen PDV-a prema srpskom zakonu.

Kada je reč o porezu na dobit pravnih lica, izmene propisuju da pravna lica koja olakšavaju transakcije kriptovaluta moraju platiti porez na kapitalnu dobit od 15%.

„Nasuprot tome, nefizička lica su podložna stopi poreza na kapitalnu dobit od 20% ako nije primenjiv odgovarajući sporazum o izbegavanju dvostrukog oporezivanja“ – kaže sagovornik Gradnje.

Dodaje da su, kada govorimo o zakonu o porezu na dohodak građana u Srbiji, fizička lica obavezna da plate porez na dohodak od 15% na kapitalnu dobit od kriptovaluta i, takođe, fizička lica koja naslede kriptovalute ili ih prime kao poklon moraju platiti porez na imovinu.

Konkretno, stopa poreza na nasleđe i poklone u Srbiji iznosi 2,5%, navodi Zaklan.

Evo ko menja „landscaping“ ove teme

Kao svetle primere u primeni kriptovaluta u svetu nekretnina, naš sagovornik dao nam je preporuke za kompanije koje, kako naglašava, „treba pratiti, koje mi pratimo i koje menjaju landscaping ove teme„.

Tako, recimo, Republic omogućava kupcima da investiraju u privatna tržišta koja obuhvataju sektore poput nekretnina, gejminga i kriptovaluta.

Vairt je dizajniran da pomogne korisnicima da zarade dodatni prihod izgradnjom i diverzifikacijom globalne mreže nekretnina, dok RealBlocks koristi blockchain da stvori nove prilike za investiranje u nekretnine.

Zaklan dalje navodi i Owny, koji olakšava investiranje zasnovano na blockchainu u realne svetove, uključujući nekretnine.

ShelterZoomova platforma koristi blockchain da upravlja svim aspektima procesa ponude i prihvatanja u nekretninama.

Dodaje potom i Closinglock, koji pruža rešenje za izazove povezane sa prevarom putem elektronskih transfera sa kojima se susreću nekretninske firme, agenti, klijenti i industrije zbog intervencije hakera“.

Tu je i ShelterZoomova platforma za upravljanje dokumentima koristi blockchain da upravlja svim aspektima procesa ponude i prihvatanja u nekretninama.

Sagovornik našeg portala na spisak stavlja i StreetWire, koji stvara sigurna rešenja za transakcije u nekretninskoj industriji putem šifrovane knjige podataka kojom upravljaju pružaoci podataka.

„Ubitquityjevi proizvodi uključuju platformu Non-Fungible Title koja daje digitalni identitet naslovima i Ubitquity Pay za kripto plaćanja i transakcije nekretninama“ – navodi na kraju Nebojša Zaklan.