Renoviranje stana: Kada je dovoljna prijava, a kada vam treba dozvola

Od krečenja do rušenja zidova – koje radove možete da prijavite kao tekuće održavanje, a kada ulazite u proceduru sa projektom i CEOP-om.

Kupovina starog stana najčešće podrazumeva i ozbiljno renoviranje, ali granica između radova koje možete odmah da započnete i onih za koje je potrebna dozvola nije uvek jasna. Upravo zato, kako objašnjava stručni konsultant Dragana Županec, prvi korak nije izbor pločica ili parketa – već razumevanje procedura koje propisuje Zakon o planiranju i izgradnji.

Šta sve možete da radite bez projekta

U kategoriju tekućeg održavanja spadaju radovi koji ne utiču na konstrukciju objekta, njegov spoljašnji izgled niti na zajedničke delove zgrade. To su najčešće intervencije koje investitori podrazumevaju pod “renoviranjem” – krečenje, zamena obloga, sanitarija, radijatora ili instalacija, pod uslovom da se ne povećava njihov kapacitet.

Kako navodi Županec, ovakvi radovi se prijavljuju u opštini, gde se kroz jednostavan zahtev označava šta će se izvoditi, bez potrebe za projektnom dokumentacijom.

Srodni članci na portalu Gradnja:

• Šta kaže zakon: Kako doći do dozvole za zatvaranje terase

U slučaju rušenja ili pomeranja zidova, reorganizacije prostora ili kompletne rekonstrukcije instalacija biće neophodno podnošenje zahteva kroz CEOP.

Situacija se menja onog trenutka kada radovi počnu da menjaju način korišćenja prostora ili njegove tehničke karakteristike. Tada se ulazi u zonu investicionog održavanja, koje podrazumeva izvođenje građevinsko-zanatskih radova u cilju unapređenja uslova korišćenja objekta.

U slučaju kada se zidovi ruše ili pomeraju, radi se reorganizacija prostora, mora se raditi i idejni projekat da bi se dobilo rešenje o odobrenju za izvođenje radova, tzv. mala dozvola. To se vodi kao adaptacija objekta.

Investiciono održavanje podrazumeva izvođenje građevinsko-zanatskih, odnosno drugih radova zavisno od vrste objekta u cilju poboljšanja uslova korišćenja objekta u toku eksploatacije.

Predviđenim radovima na postojećem objektu ne utiče se na stabilnost i sigurnost objekta, ne menjaju se konstruktivni elementi, ne utiče na bezbednost susednih objekata, saobraćaja, ne utiče na zaštitu od požara i zaštitu životne sredine i ne menja izgled (npr. zamena dotrajalih instalacija, zamena dotrajalog krovnog pokrivača i slojeva krova zbog prokišnjavanja i sprečavanja oštećenja noseće konstrukcije, unutrašnje gletovanje i krečenje objekta, čišćenje fasade i spoljašnje zaštitno premazivanje fasade objekta itd).

U praksi, to znači da će za navedene zahvate biti neophodno angažovanje projektanta i podnošenje zahteva kroz CEOP, uz tehnički opis i precizan spisak radova.

Zašto ista pravila ne važe svuda isto

Iako je zakon jedinstven na teritoriji cele Srbije, njegova primena nije uvek identična. Kako ističe Županec, u Beogradu se često dešava da se i za zamenu stolarije traži takozvana “mala dozvola”, odnosno rešenje po članu 145 Zakona, dok se u drugim sredinama isti radovi tretiraju kao tekuće održavanje.

Zbog toga je, pre početka radova, važno proveriti praksu konkretne opštine, jer razlike u tumačenju mogu značajno uticati na tok projekta.

Koliko košta i koliko traje procedura

Troškovi izdavanja dozvola zavise od vrste objekta, kategorije radova i procenjene vrednosti investicije. Kako navodi Županec, pored redovnih taksi (RAT, GAT, CEOP) za poslovne ili stambeno-poslovne objekte se pri ishodovanju građevinske dozvole plaća i taksa koji iznosi 0,2% od planirane investicione vrednosti objekta.

Ukoliko radove izvodite bez odgovarajuće prijave ili dozvole, postoji rizik da vas neko od komšija prijavi građevinskoj inspekciji.

U praksi, to znači da ukupan trošak može značajno varirati i da ga je teško unapred precizno odrediti bez konkretne dokumentacije.

Zakonski rokovi su jasno definisani – lokacijski uslovi bi trebalo da budu izdati u roku od 30 dana, dok se građevinska dozvola izdaje u roku od pet radnih dana od podnošenja urednog zahteva. Ipak, u praksi, kako navodi Županec, dinamika zavisi od opterećenosti službi i eventualnih dopuna dokumentacije.

Šta se dešava nakon dobijanja dozvole

Dobijanje dozvole nije kraj procesa. Nakon toga sledi prijava početka radova, evidentiranje pojedinih faza izgradnje i na kraju podnošenje zahteva za upotrebnu dozvolu. Iako je ovaj postupak kod stanova jednostavniji nego kod novogradnje, osnovna logika ostaje ista.

Šta ako renovirate bez dozvole

Ukoliko radove izvodite bez odgovarajuće prijave ili dozvole, postoji rizik da vas neko od komšija prijavi građevinskoj inspekciji. U tom slučaju, inspekcija izlazi na teren i nalaže da se uđe u regularnu proceduru — čak i ako su radovi već završeni.

To znači da se dokumentacija izrađuje naknadno, kao da radovi tek treba da počnu, pri čemu izvedeno stanje mora biti usklađeno sa projektom. Ako određeni zahvati nisu u skladu sa propisima, oni se ne mogu legalizovati.

Kako izgleda objedinjena procedura u praksi

Šema objedinjene procedure jasno pokazuje sve korake — od lokacijskih uslova, preko građevinske dozvole, do upotrebne dozvole i upisa u katastar. Iako se većina ovih faza odnosi na složenije projekte, ista logika važi i za manje intervencije, samo u pojednostavljenom obliku.

Konkretni primeri iz prakse: Kupatilo i gipsani zidovi

Kada je reč o renoviranju kupatila, prema rečima Dragane Županec, takvi radovi u najvećem broju slučajeva mogu da se vode kao tekuće održavanje. To znači da je dovoljno podneti prijavu u opštini, nakon čega se u roku od nekoliko dana dobija rešenje koje se ističe na oglasnoj tabli zgrade. Time se stanari obaveštavaju o radovima, a sam postupak se praktično završava bez dodatne dokumentacije.

Situacija je drugačija kada se u stan uvode nove pregrade od gipsa. Iako se u praksi često tretiraju kao jednostavan zahvat, ovakve intervencije zapravo menjaju raspored prostorija i utiču na neto površinu stana, čime se zadire u postojeće stanje objekta. Zbog toga bi, po zakonu, za ovakve radove trebalo pribaviti rešenje o odobrenju za izvođenje radova prema članu 145 Zakona o planiranju i izgradnji, uz izradu idejnog projekta.

Za renoviranje kupatila dovoljna je prijava tekućeg održavanja, dok bi za nove pregradne zidove od gipsa trebalo pribaviti rešenje o odobrenju za izvođenje radova.

Županec napominje da investitori u praksi često pokušavaju da ove radove “podvedu” pod tekuće održavanje, prijavljujući samo dozvoljene intervencije, dok se nove pregrade ne navode u dokumentaciji. Iako se ovakav pristup dešava, on formalno nije u skladu sa propisima i nosi određeni rizik.

Važno je i napraviti razliku između dokumentacije koja se dobija i one koja se javno ističe. Kako objašnjava Županec, na oglasnoj tabli zgrade kači se isključivo rešenje za tekuće održavanje, dok se dozvole ne ističu javno, već se pokazuju građevinskoj inspekciji ukoliko do kontrole dođe. Nakon toga, postupak se nastavlja kroz prijavu radova u skladu sa propisanom procedurom.

Renoviranje bez iznenađenja

Zbog svega navedenog, granica između radova koji se mogu izvoditi bez dozvole i onih za koje je neophodna projektna dokumentacija često nije jasno vidljiva unapred.

Upravo zato, najsigurniji pristup podrazumeva konsultaciju sa stručnim licem pre početka radova, kao i proveru konkretne prakse u lokalnoj samoupravi. U suprotnom, relativno jednostavno renoviranje može se pretvoriti u administrativno i finansijski znatno zahtevniji proces.