Saveti arhitekte Sonje

Kako izračunati neto površinu stana prema standardima

Poštovana, kako se izračunava neto površina terase sa gvozdenom ogradom i kojim standardom je to regulisano? Da li je to JUS U.C2.100 2002 ili se to odnosi samo na zidanu ogradu?

Dragana Markićević

Način računanja površina objekata regulisan je standardom JUS U.C2.100 2002. sa kojim se utvrđuje način proračuna zgrada radi jednoobraznog izračunavanja površina u postupku planiranja, projektovanja, izgradnje i na kraju prodaje.

Crveno je neto površina

Karakteristične površine zgrade su:

  • A) pokrivena površina
  • B) neto površina
  • C) građevinska bruto površina

Pokrivena površina je površina zemljišta pokrivena objektom u finalno obrađenom stanju. Neto površina je površina između zidova i pregrada. Građevinska bruto površina je površina prostora koji je određen spoljašnjim merama finalno obrađenih elemenata koji ga formiraju (fasadnih zidova, ograda)

Pri kupovini ili prodaji stana koriste se neto površine pa su nam u ovom slučaju i najzanimljivije. Za njeno izračunavanje koriste se mere između finalno obrađenih zidova u nivou poda ne uzimajući u obzir mere sokli, lajsni, ivičnjaka i slično. U neto površinu se ne uračunavaju podne površine u otvorima za vrata, prozore, udubljenja i niše iznad nivoa poda. U netu površinu stana uračunavaju se površine ispod radijatora, ugrađenih delova nameštaja, opreme i slično.
Za potkrovlja, u neto površinu se računa samo onaj deo potkrovlja u kojem njegova svetla visina iznosi najmanje 1,5 metara.
Što se tiče terase, zidana ograda se ne računa u neto površinu. Međutim, ukoliko je reč o čeličnoj ogradi, pošto ona spada u elemente opreme, površina ispod nje se računa u ukupnu neto površinu.

Savet: Ukoliko je stan nezavršen odnosno neizmalterisan ili imate mere sa crteža, ukupna neto površina se umanjuje za 3%. Ovo umanjenje se ne primenjuje ukoliko su zidovi od prefarbrikovanih elemenata (zidovi se ne malterišu).

dia Sonja Brstina

Srodni tekstovi

PRIJAVI SE NA NEWSLETTER

Najnovije vesti s našeg portala svakog petka u vašem sandučetu.

52 komentara

  1. SONJA

    SA INVISTOTOROM SMO ZAKLJUČILI UGOVOR O ZAEDNIČKOJ GRADNJI U  ZAMENI -MOJA KUĆA SA PLACEM ZA STANOVE U ZGRADI . SPORNA SU DVA STANA  NA DRUGOM I TREĆEM SPRATU ISTE ETAŽE JER IZABRALI SMO STANOVE SA PROJEKTOVANE POVRŠINE OD PO 36.66M2 SVAKI SADA TI STANOVI SU GOTOVE NETO PRODAJNE POVRŠINE  OD PO 39 M2 SVAKI . INVESTITOR U KVADRATURU MI RAČUNA I POD T.J LIM NA FRANCUSKOJ TERASI ONDA POD U OKVIRU VRATA . A VIŠAK KVADRATA OD UGOVORENE TREBA DOPLATITI , A KADA SMO BIRALI STANOVE NIJE NAM REKAO KAKO SE RAČUNA  GOTOVA MERA , STANOVE TREBA DA DOBIJEMO DO 20 DECEMBRA . PO TOME KAKO JE PROŠIRIO STANOVE IZGLEDA ILI JE UŠAO U ZAJEDNIČKI HODNIK ILI JE IZAŠAO IZ GABARITA. KAKO DA ISTERAMO OVU NEPRAVDU ŠTA RADITI , HVALA 

  2. Sonja Brstina

    Poštovana Sonja,
    prema JUS U.C2.100 2002. standardu : „U neto površinu se ne uračunavaju podne površine u otvorima za vrata, prozore, udubljenja i niše iznad nivoa poda…..“ znaci da Investitor nije u pravu ukoliko računa pod u okviru vrata.
    Takođe, ukoliko je u ugovoru definisana kvadratura od 36,66m2 to je kvadratura iz glavnog projekta za koji je dobjijena dozvola tako da će ova kvadratura biti uknjižena. Ukoliko Investitor želi da vam proda 2,34m2 više ove kvadrate Investitor treba da legalizuje tj da ih uknjizi pa tek onda može da iz zvanično prodaje. Tako da ste vi u pravnom smislu u pravu i stanovi koji su po projektu 36,66 m2 jedino moze da prodaje kao 36,66m2 ukoliko ne izmeni ovu kvaraturu u svim papirima što je veoma komplikovana procedura legalizacije.

  3. SONJA

    Draga sonja,
    hvala vam puno,puno,puno,od srca hvala što ste odvoili vreme da odgovorite na moje pitanje,
    zaboravila sam da napišem, mi jesmo izabrali stanove na osnovu projektovane površine od idejnog projekta po 36.66 m2 ali u ugovoru je naglašeno i piše “ ako ukupna završna neto prodajna površina bude veća od ugovorene neto prodajne površine iz člana 3 ovog ugovora za stanove suinvestitor će isplatiti investitoru razliku kvadrata po važećim tržišnim cenema gotovih takvih stanova, a po ceni na osnovu njihove strukture, spratnosti i lokaciji, a u roku od 6 meseci od dana tehničkog prijema zgrade i predaja poseda stanova suinvestitoru.
    Dali na osnuvu ove tačke od ugovora može da nam traži doplatu ako nam je kopiju nacrt stanova sa novom kvadraturom od po 36.38m2 dao mesec dana kasnije od kad je počeo sa izgradnjom.
    Hvala unapred

  4. Sonja

    Poštovana Sonja,
    ukoliko ipak mislite da je došlo do nepravilnosti prilikom računanja ukupne kvadrature (računanja površine francuskog balkona i površine ispod vrata) moj savet je da unajmite veštaka koji će izaći na lice mesta i izmeriti tačnu površinu. To je najvalidniji način definisanja tačne ukupne izvedene površine.

  5. SONJA

    HVALA VAM PUNO!

  6. Miroslav Petrovic

    Postovana Sonja,

    Da li mogu dobiti kontakt info. vestaka koji moze izmeriti tacnu povrsinu poslovnog prostora za koji se placa zakupninu po m2.

    Pozdrav,
    Miroslav

  7. Jelena Bojovic

    Postovana Sanja,
    Interesuje me koliko moze da kosta izgradnja potkrovlja po sistemu -kljuc u ruke- bez namestaja kao ovaj stan na naslovnoj strani vaseg sajta,prelep je.
    Pozdrab
    Jelena

  8. Muskic

    Veliko postovanje gospodjo.Interesuje me za fasadu na kuci da li se racuna u kvadrate , stolarija odnosno otvori,vrata i prozori.Ili se izbacije neki procenat kvadrata.Interesu je me savijet.hvala unaprijed za savijet i pomoc.Muskic

  9. Sonja Brstina

    @Muskic: Poštovani, da li se otvori na fasadi uračunavaju u konačnu površinu zavisi od njihove dimenzije.
    *Ukoliko je otvor (prozor ili vrata) manji od 3m2 njegova kvadratura se uračunava u ukupnu izvedenu površinu fasade a špaletne se ne računaju. *Ukoliko je površina otvora između 3 i 5m2, površina iznad 3m2 se odbija tj ne računa se u ukupnoj površine fasade. Znači ukoliko je otvor 4,5m2 u ukupnu površinu fasade će se uračunati samo 3m2. Špaletne se neće računati.
    *Ukoliko su otvori na fasadi veliki: iznad 5m2 onda se takođe odbija površina iznad 3m2 ali u ovom slučaju se računa površina špaletni i dodaje na ova 3m2.

  10. miki

    Molim Vas da mi pomognete sa informacijom-naime planiram da kupim stan u ptkrovlju u izgradnji-tavanski prostor sa kosinama i terasom od preko20m kvadratnih ,posto se prostor vodi kao tavan- kasnije bih o svom trosku uradio prenamenu u stanbeni,investitor ima obavezu da pribavi saglasnost svih kupaca stanova o odricanju od tavanskog prostora u njegovu korist koja bi se kupoprodajom tavana prenela na kupca. PITANJE;kako se u konkretnom slucaju racuna povrsina terase, prilikom obracuna za placanje.Pristup terasi moguc je iskljucivo iz predmetnog stana hvala.

  11. drnele

    Postovanje,

    Molim za informaciju u vezi merenja povrsine stana…da li se povrsina koju zauzima ugradni vodoklotlic (geberit) racuna u kvadraturu stana?

  12. Igor Conic

    Drnele, ako je ugradni vodokotlic celom visinom od poda do plafona onda se oduzima. Ako je visina iznad tog elementa do plafona vece ili jednako 150cm, onda se povrsina tog prostora racuna u povrsinu prostorije. To je kao sa svim prostorima koji imaju smanjenu visinu, npr. prostori ispod stepenista deo nizi od 150cm se ne racuna u povrsinu a deo iznad 150 se racuna.

  13. veljko

    kupili smo stan u fazi izgradnje povrsine 67kvm Investitor je zavrsio zgradu mimo dobijenog resenja o odobrenju.
    Investitor nam je predao skicu faktickog stanja tako da je stan prosiren na 76 kvm.
    Investitor trazi doplatu za tih 9kvm iako nismo dali saglasnost za prosirenje stana.

    Ovo pitam u ime kupaca 50 stanova.Da li smo u obavezi investitoru doplatiti razliku za 9 kvm.
    Unapred hvala.

  14. Tanja T.

    Postovani, imam jedno pitanje.Naime, ja i verenik bismo da izgradimo iznad njegovog stana jos jedan.Sada treba da prikupimo potpise ostalih stanara koji su voljni da nam ustupe to potkrovlje. Hteli smo da obuhvatimo sve infirmacije kako bi sve bili legalno ali i da nam niko ne moze osporiti dokument kasnije. Sta bismo sve trebali navesti i da li imate neki primer?
    Hvala

  15. jelena

    POstovani, treba mi Vasa pomoc.
    kupila sam stan, u ugovoru stoji stan projektovane povrsine 60.40m2 kosta 35000evra. medjutim kad sam ga kasnije premerio vestak korisna povrsina mu je 55m2. interesuje me dal ova 60.70m2 podrazumevaju bruto ili neto projektovanu povrsinu i imam li neke sanse na sudu?
    unapred zahvalna.

  16. Maja

    Postovani,

    Interesuje me sledece – kada se stan uknjizava, da li se knjizi gradjevinska ili korisna povrsina. U listu nepokretnosti stoji i jedna i druga. I sta moze da se kaze – na koliko je stan uknjizen – na tu vecu (gradjevinsku) ili manju (korisnu) povrsinu?

    Hvala

  17. Palić Milka

    Milka

    Poštovana 28.09.2014.
    Interesuje me koji kojeficijent se koristi za računanje površine terase prilikom kupovine stana ?
    Da li se i poprečni zidovi računaju u kvadraturu ?Sve to nam je računato sa koeficijentom 1.

    Hvala

  18. Suzana

    Molim Vas da mi odgovorite. Stan je korisna povrsina 48 m kvadratnih. Poseduje jednu ogradjenu terasu kao lodja i jednu ogradjenu sa gvozdjanom ogradom. Ima i bastu od 25 kvadrata koja je pokrivena od terasekoja se nalazi iznad baste i ogradjena zidanom ogradom od 1.15 m. kako se racunaju terase u kvadraturu i basta koju sam navelaprilikom otkupa stana. Unapred hvala.

  19. Nikola

    Zdravo Sonja,
    Interesuje me da li je cena kvadrata terase ista kao i cena kvadrata stana. I isto to pitanje imam i za lođu.
    Hvala

  20. Suzana

    Postovana Sonja, ponovo Vam se obracam sa svojim pitanjem i molim Vas za odgovor, Stan je jednoiposoban i ima korisnu povrsinu 48 m kvadratnih. Pseduje lodju 2 m x 1 m i jos jednu terasu sa gvozdenom ogradom 4m x 1,5 m, sa te terase sesilazi u bastu od 25 m kvadratnih koja je pokrivena od terase sa prvog sprata. Bastaje takodje ogradjena sa zidom od 1.15 m.
    Interesuje me kako se racuna povrsina terase i lodje prilikom kpovine stana a posebno basta koja je pokrivena terasom iznad prizemlja. Receno mi je da je korisna povrsina 48 m kvadratnih stana, plus lodja, plus terasa, plus basta 62 m kvadratna sto bii ta kvadratura ulazila u otkup. Nigde nisam procitala da se basta otkupljuje ka kvadrat stana. Ovaj stan je u izgradnji i njega sam dobila od firme.

  21. Aleksandar Milenkovic

    Postovani,
    Da li se ozidani sank u kuhinji racuna u neto povrsinu stana?
    Pozdrav Aleksandar

  22. Snezana

    Ozakonjenje objekta koju povrsinu podrazumeva?U zakonu pise korisna povrsina do 100m2
    5000din,da li to znaci da terase i podrume treba prikazati sa kojeficijentima?

  23. Albert Altarac

    Postovani,

    Radi se o stanu of ukupno 82Kv od toga

    – 20 kv odlazi na balkon koji je natkriven u smislu da je iznad tog balkona drugi balkon od susjeda sa gornjeg kata

    – 3.48 kv odlazi na zastakljeni balkon u kuhinji („lodgja“)

    Po nekim mojim info I po onome sta sam pronasao na webu zakljucio sam da se balkon obracunava po koeficjentu 0.25 a ta „lodgja“ po 0.75.

    Mozete li dati savjet jesu li ovo ispravni koeficjenti I logika.

    Hvala I LP. Albert

    1. Sonja Brstina

      Kod nas se sve površine računaju bez umanjenja, nema nikakvih koeficijenata.

  24. ALEKSA NIKOLC aleksa.nikolc@bvk.rs

    POSTOVANA
    ZA IZRACUNAVANJE POVRSINE POTKROVLJA, KOJE JE PREUREDJEN TAVANSKI PROSTOR KOJI SE STANDARD PRIMENJUJE TJ. NEGDE SAM PRCITAO DA SE NA OVE PREUREDJENE TAVANE NE ODNOSI STANDARD OD 150cm.

    1. Sonja Brstina

      Za potkrovlja, u neto površinu se računa samo onaj deo potkrovlja u kojem njegova svetla visina iznosi najmanje 1,5 metara.

  25. Milan

    Sonja,jedno prosto prakticno pitanje.. citao sam i predhodne komentare koje se odnose na preuredjivanje tavanskog prostora.Neko od arhitekata mi je naglasio da ako dogradjena visina unutrasnjeg zida ne prelazi 1,5m da se u tom slucaju ne placa uredjenje gradjevinskog zemljista za taj sprat tj. potkrovlje. Nego se placa samo taksa za prijavu izvodjenja radova npr. rekonstrukcije krova. Najlepse bih voleo vase mišljenje. Hvala ))

    1. Sonja Brstina

      Poštovani Milane, prostor visine do 150 cm se ne uračunava u površinu tako da se na nju ne plaća uređenje gradjevinskog zemljišta. Prostor koji prelazi ovu visinu se uračunava u ukupnu površinu tj na njega se mora platiti. Znači, ako je ceo prostor visine do 150 cm niste u obavezi da plaćate uređenje građ. zemljišta ali ako imate neki deo koji prelazi ovu visinu, morate.

  26. Bojan

    Moje postovanje Sonja. Kako se izracunava kvadratura duplih dvokrilnih prozora sa preckicama preko stakla????

  27. Masenjka Radakovic

    Postovana Sonja,
    Imam problem da stan prijavim na mene u katastru. Naime, stan je u potrovlju i nodi se na investitora a uknjiyen je na kvadraturu od 65 kvadrata, U mom kupoprodajnom ugovoru stoji da sam kupila stan od 58 kvadrata. Mene interesuje da li povrsina koja je pod kosinom manjom od 1.5 m ulayi u tu kvadraturu koju su ovi prijavili ukatastru, i da li ima smisla da trayim etaziranje stana, Ova firma vise ne postoji a pod ovim uslovima ja ne mogu stan da uknjiyim u katastru, Takodje se bojim da ybog njihovih dugova i sudskih sporova protiv njih ne ostanem bez stana. molim vas da mi odgovorite sto pre,

    1. Sonja Brstina

      Do 1,5m visine se ne računa površina ali to će taj ko radi etežiranje izračunati.To nije problem.. Savet je da ukoliko je bivši vlasnik u dugovima treba pogledati u prepisu lista da li ima neka zabeležba. To bi onda bio glavni razlog zbog čega verovatno ne možete prepišete stan na sebe

  28. Masenjka Radakovic

    Nema zabelezbe u katastru ali ja planiram da je stavim na osnovu ugovora o kupovini. mene interesuje da li ponovno etaziraze moze da bude validno za upis stana u katastar

    1. Sonja Brstina

      Zabeležba se stavlja ako postoji neki dug, hipoteka..(to smo spomenuli prošli put- jer u slučaju da postoji to bi bio razlog zašto ne može da se uknjiži nova kvadratura). Ne stavlja se zabeležba na osnovu različite kvadrature. Znači, treba odraditi etažiranje i na osnovu toga će biti uknjižen stan sa tačnom kvadraturom

  29. Zoran

    Interesuje me izračunavanje površine stana. Kojim propisom je to regulisano u Republici Srbiji i koji je to broj sl. glasnika?
    Interesuje me kod oznaka za otvore(vrata) ako piše 70/210 jel to znači da otvor kada se ugrade vrata treba da ima dimenzije 70/210, jer meni na kupatilu u nacrtu su te dimenzije a kad izmerim otvor kod ugrađenih vrata dimenzije su 60 širina manje od 200 visina.

  30. Zoran

    Pitanje je za Sonju naravno?:-)

  31. Bilja

    Postovana Sonja,
    Kako se racuna unutrasnje stepeniste u kuci u okiviru neto povrsine. Kojim etayama se pridruzuju odmorista posto ona nisu deo ni jedne etaze vec se nalaze izmedju etaza?

    Pozdrav.

    1. Sonja Brstina

      Na etaži od koje stepenište polazi, u neto površinu se računa samo onaj deo koji ima visinu >1.50m. Znači ako odmorište pripada visini do 150 cm od poda ono se računa u neto površinu prve etaže.
      Na svim ostalim etažama, stepenište se računa kompletno.

  32. Damir

    Postovana Sonja , mene zanima kako se racuna povrsina stana u potkrovlju? tj koja visina ne ulazi u kvadraturu stana? Hvala

    1. Sonja Brstina

      Za potkrovlja, u neto površinu se računa samo onaj deo potkrovlja u kojem njegova svetla visina iznosi najmanje 1,5 metara. Znači sve što ima visinu ispod 1,5 metara ne ulazi u kavadraturu stana.

  33. Višnja

    Postovana, kako se racu a povrsina prostorije koja ima oblik cirilicnog slova g?

  34. Marko

    Prema gore navedenom tekstu, ukupna povrsina terase se uracunava u korisnu povrsinu… Hocete da kazete da je ova tabela pogresna : http://www.propisi.com/tabela-izracunavanja-korisne-povrsine-objekta.html
    Ako je pogresna, onda navedite validnost vasih propisa – da li su oni vazeci i ako su vazeci, oznacite da je tabela pogresna ili je potpuno uklonite sa www-a…

    1. Sonja Brstina

      Tablica koju ste naveli je stara i više ne važi. Neto površina se prema srpskim standardima računa kako je navedeno u tekstu iznad.

  35. Marko

    Poštovana,
    Interesuje me kojim standardom je definisano određivanje i definisanje tavanskog prostora (potkrovlja)?
    I kako se obračunava površina tavanskog prostora?
    Kako našim standardom SRPS tako i ISO standardom.
    Srdačan pozdrav

  36. Jovan

    Poštovana,
    Kako tumačite JUS tačku 4.7.7 „U neto površinu se ne uračunavaju podne površine u otvorima za vrata, prozore, udubljenja i niše iznad nivoa poda“. Da li se u ovom slučaju računa kvadratura vrata soba i kupatila ako je pod laički rečeno ravan tj bez praga, Ovo pitam jer je investitor u projektu koji je odobren uračunao sve ravne pragove vrata soba kupatila i kuhinje. Vidim da po projektu nije uračunavao pragove izlaska na balkon jer tu postoji prag koji je višlji od poda….molim vas pomozite jer treba da kupim deci stan u Novom Sadu

    1. Sonja Brstina

      Pragovi se ne računaju u površine. Računaju se samo površine prostorija. Prag se računa samo u slučaju kad nema vrata odnosno kada je čist otvor. Na primer niša ili prolaz u kojem nema vrata.

  37. Damir

    Poštovana Sonja, zanima me da li po zakonu prozor u kupatilu i kuhinji moze da se otvara ili da bude na kip.
    Stan je na 3 spratu i sa leve i sa desne strane su prizemne kuce, investitor tvrdi da zakon ne dezvoljava da se prozor u kuhinji i kupatil otvara , a s obzirom da na svaki nacin pokusav da izvede neku mahinaciju ne verujemo mu.
    Zgrade preko puta imaju prozor na kip u kupatilu a mi samo kao svetlarinike, redovan prozor samo nije stavljeno krilo neko fiksno staklo?
    Srdacan pozdrav

  38. Visnja

    Postovana Sonja,
    Sta znaci da se za izracunavanje povrsine uzimaju mere u nivou poda.
    S obzirom da su mera (sieina i duzina prostorije) na visini od otprilike jednog metra vece za 4-5cm vece nego dimenzije na podu

  39. Marica Ćelić

    Poštovana Sonja,
    Molim Vas da mi pomognete. Brat i ja živimo u kući. On je u prizemlju, ja u suterenu. Kuću delimo po 1/2. U kući ima naknadno bespravno dozidanih prostorija, pa hoćemo da to legalizujemo i izvršimo fizičku deobu kuće. Moj brat je izvršio dogradnju iznad zajedničkog prolaza tako da je to sada pasaž. Arhitekta koji je snimio objekat, površinu pasaža je pripojio suterenu (kog ne bi bilo da nije vršena dogradnja), odnosno meni i time mi povećao površinu. S obzirom na to da zajedno koristimo pasaž, smatram se oštećenom. Da li ikako postoji mogućnost da se pasaž posebno izdvoji iz rekapitulacije korisne površine? Unapred zahvalna, M. Ćelić

  40. Boban

    Poštovana,
    U postupku legalizacije porodična kuća sa prizemljem i potkrovljem je na zahtev nadležnih podeljena u dve stambene jedinice, izmenom predate dokumentacije. Iako mi nije jasan osnov tog zahteva jer mi nije predočen nijedan propis koji to definiše, problem je i u samom rešenju o ozakonjenju.
    U rešenju o ozakonjenju je stan 1 definisan sa neto površinom koja obuhvata stan i ULAZNI TREM koji je naveden kao komunikaciju u projektu, a ne kao površina stana.Takodje u neto površinu stana 2 (potkrovlje) je uključen zajednički hodnik sa stepeništem iz prizemlja do potkrovlja. Da li je osnovano da se nešto što je navedeno kao komunikacija u predatoj dokumentaciji uključi u površinu stana 1 ili 2, a pogotovo hodnik sa stepeništem koji je na dve etaže, i koji je zajednički za oba stana?
    Nadam se odgovoru, jer već sutra moram podneti žalbu na rešenje ukoliko je ono neosnovano.

  41. Milos

    Poštovana,
    Interesuje me kojim standardom je definisano određivanje i definisanje tavanskog prostora (potkrovlja)?
    Sta je po definiciji tavan a sta potkrovlje.
    Srdacan pozdrav!

Ostavite odgovor

Obavezna polja *