Gradilišta su na svakom koraku ali se o kvalitetu stana i kvalitetu stanovanja poklanja veoma malo pažnje. Foto: Gradnja.rs
Arhitektura, Izdvojeno

Šta je upotrebna vrednost stana, zašto je ona bitna i kako je proceniti?

Prosečan kupac stana više vremena posveti kupovini automobila nego odabiru nekretnine. Rezultat je činjenica da se čak 60% ljudi kaje jer su kupili stan nezadovoljavajućeg kvaliteta.

Kako biste bili sigurni da svoj novac ne trošite uzaludno, prilikom kupovine stana obavezno proverite njegovu upotrebnu vrednost. Upotrebna vrednost stana je dimenzionalno-organizacioni kvalitet jednog stambenog prostora. Kao takav, on se može odrediti pomoću brojčanih i relacionih parametara.

To što neki stan ima visoku tržišnu vrednost ne znači da ima i visoku upotrebnu vrednost. Astronomski visoke cene stambenih nekretnina u Beogradu i Novom Sadu pre su stvar privilegovanja privatnih investitora, nego stvar realnih kvaliteta višeporodične stambene izgradnje.

To što neki stan ima visoku tržišnu vrednost ne znači da ima i visoku upotrebnu vrednost.

Cena novogradnje u Beogradu i Novom Sadu dostigla je svoj istorijski maksimum. Izgradnja višeporodičnih stambenih objekata dobila je nikad veći ekonomski i društveni značaj. Procenjuje se da će u 2020. godini biti čak 205 aktivnih gradilišta stambene novogradnje. Međutim, kvalitetu stana i kvalitetu stanovanja poklanja se nikad manja pažnja.

Na snazi je neka vrsta negativne spirale. Kao društvo i kao pojedinci sve se više navikavamo na sve lošije uslove života. „Stan koji gradimo ne sadrži odgovarajuću upotrebnu vrednost kako u odnosu na uložena sredstva, tako i sam po sebi. To znači da smo sa istim uloženim sredstvima mogli izgraditi i bolje stanove i veći broj stanova“ – istakao je svojevremeno arhitekta Mate Bajlon. Usled uneravnoteženosti cene i kvaliteta, život u Beogradu i Novom Sadu postali su uzaludna potraga za komforom u nekomfornim stanovima.

Upotrebna vrednost stana

Činioci lokacije, površine i strukture nisu dovoljni preduslovi da bi se u jednom stanu ugodno stanovalo. Kao korisnici, nedostatke stana najčešće sagledamo tek nakon više meseci upotrebe. Kako je kvalitet odsustvo nedostataka, upotrebna vrednost stana važna je dimenzija komforne životne svakodnevnice.

Upotrebna vrednost stana je složeni odnos dimenzionalnih i organizacionih karakteristika jednog stambenog prostora. Međutim, prilikom kupovine stana, upotrebna vrednost se može proceniti pomoću brojčanih i relacionih parametara.

Prema Sertifikatu o ukupnom kvalitetu stana, u brojčane parametre upotrebne vrednosti stana ubrajaju se činioci površine i dimenzioni standardi (širine i visine prostorija). U relacione parametre ubrajaju se kružna komunikacija, odvajanje servisnih i stambenih sadržaja, fleksibilnost, parking i otvorene površine (terase, balkoni, lođe).

Upotrebna vrednost stana – 6 šematskih prikaza (Bajlon, 1975)

Brojčani parametri

Za prostorni komfor stana i njegovu upotrebnu vrednost značajne su površine, linearne dimenzije i svêtla visina pojedinačnih prostorija. Za njihovo određivanje neophodno je poznavanje minimalnih propisa određenih aktuelnim standardom, kao i dimenzije stana koji je predmet analize.

Koeficijent korisne površine stana i minimalne površine određene standardom u odnosu na strukturu stana jedan je od najvažnijih brojčanih parametara. Prema Pravilniku o uslovima i normativima za projektovanje stambenih zgrada i stanova (PDF, 264KB), minimalne površine stana prema strukturi stana su sledeće:

  • garsonjera – 26 m2;
  • jednosobni stan – 30 m2;
  • jednoiposobni stan – 40 m2;
  • dvosobni stan – 48 m2;
  • dvoiposobni stan – 56 m2;
  • trosobni stan – 64 m2;
  • troiposobni stan -77 m2;
  • četvorosobni stan – 86 m2;
  • četvoroiposobni stan – 97 m2.

Pravilnik, takođe, sadrži i minimalne propisane površine pojedinačnih prostorija u stanu. Minimalna površina spavaće sobe za dve osobe iznosi 11 kvadrata, dok minimalna površine dnevne sobe mora biti 16, kuhinja 4, a kupatilo ne sme biti manje od 3 metara kvadratnih.

Prema Pravilniku, minimalna površina garsonjere je 26, a dvosobnog stana 48 metara kvadratnih.

Koeficijent odnosa širine prostorije i minimalne širine određene standardom takođe je bitan kriterijum za određivanje upotrebne vrednosti stana. Prema Pravilniku, minimalna širina dnevne sobe može biti 320, 340, 360 ili 380 cm (zavisno od veličine i strukture stana). Minimalna širina spavaće sobe za jednu osobu je 210 cm, a za dve osobe 240 cm. Minimalna širina kupatila je 160 cm, a WC-a 90 cm.

Prema Sertifikatu o ukupnom kvalitetu stana, dnevne sobe, višenamenske sobe i spavaće sobe ne smeju biti uže od polovine svoje dužine. Ukoliko jesu, ovako dimenzionisane prostorije vrednuju se negativnim bodovima.

Sledeći važan parametar za određivanje upotrebne vrednosti stana jeste koeficijent odnosa svêtle visine stambenog prostora i minimalne svêtle visine stana predviđene standardom. Najmanja svêtla visina u svim stambenim prostorijama u stanu mora biti 260 cm, osim u slučaju potkrovlja. Nekadašnja standardna visina salonskih stanova kretala se u rasponu do 3 do 3,6 metara. U salonskim stanovima sve prostorije imale su ovu reprezentativnu visinu. Danas, svêtla visina od preko tri metara redak je luksuz.

Brojčani parametri prostornog komfora stana – Sertifikat o ukupnom kvalitetu stanu (Todorović, 2016, str. 220-230)

Relacioni parametri

U relacione parametre ubrajaju se prisustvo određenih prostorija, kao i ostvarena veze između pojedinačnih zona u stanu, te relacija između tokova i aktivnosti. Na primer, postojanje ulaznog hodnika, kuhinjske ostave i spoljnjeg prostora (terase, balkona, lođe) tretiraju se kao pozitivne osobine. Parking mesto ili ostava izvan stana dodatni su stambeni kvalitet.

U organizacionom smislu, obezbeđena kružna veza u stanu značajno doprinosi većoj upotrebnoj vrednosti. Izbegnuta direktna veza između toaleta i prostora dnevnog boravka pozitivan je prostorni atribut. Poželjna je i fleksibilnost stana u pogledu promene organizacije, strukture i sadržaja stana. Režim fleksibilnosti, po svojoj prirodi, može biti trajan ili privremen.

Postojanje ulaznog hodnika, kuhinjske ostave i spoljnjeg prostora poput terase, balkona ili lođe, tretiraju se kao pozitivne osobine.

Arhitekta Mate Bajlon u relacione parametre ubraja i odvajanje dece prema polu, proširenu komunikaciju i odvajanje dece i roditelja. Tu su još grupisanje zajedničkih i individualnih prostora, grupisanje dnevnih i noćnih zona aktivnosti, te neometano okupljanje. (Bajlon, 1975; 1979)

Organizacija stanova u stambenom kompleksu Vivo Living Park u Jagodini primer je dobre prakse. Stanovi veće kvadrature (trosobni i četvorosobni) imaju jasno naglašen ulazni hodnik, kružnu komunikaciju, razdvajanje dece i roditelja. Pored toga, površine pojedinačnih prostorija višestruko prevazilaze propisane minimume.

Vivo Living Park u Jagodini

Procena ukupnog kvaliteta stana

Upotrebna vrednost stana samo je jedan od deset grupnih kriterijuma koji u zbiru formiraju ukupni kvalitet stana. Pored dimenzionalnog komfora, za ugodno stanovanje neophodni su svetlosno-vizuelni, akustički, toplotni i vazdušni komfor. Lokacija, opremljenost, primenjeni materijali i garancije takođe su važni činioci koje treba uzeti u razmatranje prilikom kupovine stana.

Međutim, prosečan kupac stana više vremena posveti i ozbiljnije pristupi kupovini automobila nego odabiru stambene nekretnine. Rezultat je činjenica da se čak 60% ljudi kaje jer su kupili stan nezadovoljavajućeg kvaliteta.

Odnos cene i kvaliteta

Nekada centralno pitanje kojim su se bavili velikani jugoslovenske arhitekture, upotrebna vrednost stana danas je marginalna tema. Na snazi je neka vrsta negativne spirale. Stanovi minimalnih dimenzionalnih standarda prodaju se po maksimalnoj ceni. U trendu degradacije standarda, stanovi C2 ukupne klase kvaliteta na Novom Beogradu oglašavaju i prodaju kao luksuzne stambene nekretnine. Kupci, budite oprezni!

Svakom izboru prethodi saznanje o mogućnostima. Ako planirate da kupite stan, informišite se dovoljno i na vreme. Obavezno proverite upotrebnu vrednost nekretnine koju nameravate da kupite. Zatražite od svog agenta za nekretnine i samog investitora da vam dostave Sertifikat o ukupnom kvalitetu stana koji nameravaju da vam prodaju.

Literatura:

Bajlon, M. (1975). Upotrebna vrednost stana. Beograd: Arhitektonski fakultet.

Bajlon, M. (1979). Stanovanje – Organizacija stana. Beograd: Arhitektonski fakultet.

Todorović, M. (2016). Doprinos standardizaciji kvaliteta organizacije prostora stana u Srbiji na osnovu savremenih principa stambene izgradnje u Holandiji, Doktorska disertacija. Beograd: Arhitektonski fakultet.

Kad ste već ovde…

Srodni tekstovi

PRIJAVI SE NA NEWSLETTER

Najnovije vesti s našeg portala svakog petka u vašem sandučetu.

3 komentara

  1. M

    „Prosečan kupac stana više vremena posveti kupovini automobila nego odabiru nekretnine.“ Ovakav početak poništi validnost ostatka članka.

  2. Dragan

    Poštonani/a M, sasvim je Ok da se ne slažete. Meni je ovakav početak naglašava validnost ostatka teksta.

  3. Zoran

    Dragane, izbaci ,,je,, iz druge rečenice.

Ostavite odgovor na M Odustani od odgovora

Obavezna polja *